Новостройки дорожают на 8%, «вторичка» — на 12%: российский рынок меняет приоритеты

По данным аналитиков «Циана», за 12 месяцев квадратный метр на первичном рынке подорожал на 8%, до 189,7 тыс. рублей, а на вторичном — на 12%, до 158,4 тыс. рублей.

Это первый заметный разворот после нескольких лет, когда новостройки дорожали быстрее «вторички». Пять лет назад первичный рынок обогнал вторичный по уровню цен, и с тех пор разрыв почти всегда увеличивался. В 2026 году тенденция сломалась.

Почему «вторичка» догоняет

Логика проста: готовая квартира даёт то, чего не даёт стройка, — ключи, возможность сразу жить или сдавать жильё, понятное окружение и отсутствие риска переноса сроков. Когда рыночная ипотека остаётся дорогой, покупатель всё чаще выбирает не обещание будущей квартиры, а реальный актив.

За III квартал 2026 года среднемесячное число сделок на вторичном рынке 40 крупнейших городов выросло на 18% по сравнению со II кварталом и на 32% — год к году. Одновременно объём предложения сократился на 10% и стал минимальным за всю историю сопоставимых наблюдений «Циан».

Спрос растёт, предложение сжимается — и цены реагируют. За квартал вторичное жильё в крупных городах подорожало на 2,9%, тогда как новостройки — на 1,3%. За год «вторичка» прибавила 11%, а первичный рынок — 8%.

Карта неравенства

Средние цифры скрывают очень разную реальность. Максимальный разрыв зафиксирован в Новокузнецке: новостройки там дороже готовых квартир на 54%. Далее идут Сочи — 45%, Челябинск — 43%, Тольятти — 38% и Кемерово — 36%.

В Красноярске, Чебоксарах и Саратове цены двух сегментов уже сопоставимы. В Москве новостройки дороже «вторички» на 17%, в Санкт-Петербурге — на 23%, то есть оба мегаполиса близки к среднему по стране уровню.

Причины — в структуре рынка. Там, где старый жилой фонд изношен, а новые проекты выходят в сильных локациях, премия за новостройку закономерно выше. Там, где «вторичка» представлена современными домами, а новостройки уходят на окраины, разрыв почти исчезает.

Что происходит со спросом

За III квартал готовое жильё сильнее всего подорожало в Ижевске — на 10%, а также в Красноярске и Кирове — по 6,7%. Наиболее активно продажи росли в Набережных Челнах, Чебоксарах и Ставрополе: там среднемесячное число сделок увеличилось более чем на треть относительно II квартала.

Важна и структура предложения. 19% квартир на вторичном рынке находятся в домах, сданных за последние пять лет.

Иными словами, «вторичка» всё чаще включает современное жильё, которое стоит дороже старого жилфонда.

Пока ключевая ставка остаётся высокой, повышенный интерес к готовому жилью, вероятно, сохранится: покупатель получает возможность торговаться, сразу использовать квартиру и не зависеть от сроков сдачи.

Что происходит с новостройками

Первичный рынок не рушится, но меняет тактику. Застройщики всё чаще используют точечные скидки: около трети квартир в новостройках продаются с дисконтом 10–20%.

Формально цена в прайсе может оставаться высокой, фактически же часть спроса уходит со скидкой. Это классический механизм рынка при ограниченном платёжеспособном спросе: девелоперу важно поддерживать заявленную стоимость, но ещё важнее — продавать и возвращать деньги в проект.

Замедлилась и индексация цен застройщиками. По оценке «Циана», 2026 год может стать худшим за последние восемь лет по темпам роста цен предложения на первичном рынке: слабее динамика наблюдалась лишь в 2018 году, когда рост составил 3%.

Что это значит для покупателя

Сокращение разрыва не означает, что жильё дешевеет. В большинстве крупных городов дорожают и новостройки, и «вторичка». Просто готовые квартиры дорожают быстрее.

Для покупателя это меняет расчёт. Если разница между новостройкой и готовой квартирой сокращается, премия за новизну становится меньше. А если застройщик готов дать реальную скидку 10–20%, первичный рынок может снова стать интереснее — но уже не автоматически, а только после сравнения конкретных объектов, локаций, отделки и условий сделки.

Что будет дальше

«Циан» ожидает, что ценовой разрыв продолжит сокращаться, но полностью не исчезнет. На первичном рынке сохраняются факторы роста: изменение структуры предложения в пользу более дорогих проектов, строительная инфляция и дорогое проектное финансирование.

На вторичном рынке аналитики прогнозируют сохранение роста цен на 0,8–1% в месяц в IV квартале. Повышение доступности рыночной ипотеки, сезонные факторы и возможное ужесточение семейной программы на рынке новостроек могут дополнительно усилить активность.

Разрыв в 20% — это не просто статистика. Это сигнал: рынок перестаёт платить премию за квадратные метры будущего и снова начинает платить за дом, в который можно заехать сегодня.