Новый закон о приватизированных квартирах: что изменилось для собственников при продаже и залоге жилья?

С момента масштабной приватизации жилья в России прошло уже несколько десятилетий, но законодательство, регулирующее эту область, продолжает изменяться и совершенствоваться.

Осенью 2024 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ, внесший значительные изменения в права собственников приватизированных квартир.

Проведенный анализ новых положений дает основания утверждать, что для владельцев данного типа недвижимости наступил период возросших юридических рисков и дополнительных административных трудностей.

Проблема №1: Трудности с продажей — постоянные жильцы теперь указаны в ЕГРН

Главный риск при покупке приватизированной квартиры остается актуальным и связан с наличием людей, имеющих право на пожизненное пользование жилым помещением, несмотря на смену собственника.

Такая ситуация возникает, если кто-то из проживающих ранее добровольно отказался от участия в приватизации, что дало ему право постоянной регистрации и проживания в квартире согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ.

Недавние изменения значительно укрепили этот механизм.

Теперь такие лица, отказавшиеся от приватизации, имеют возможность оформить себя в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Процедура внесения данных проходит через Росреестр на основании заявления собственника.

Однако, если владелец квартиры откажется подавать такое заявление, человек с правом пожизненного проживания может обратиться в суд и добиться включения соответствующей отметки через судебное постановление.

Для потенциального покупателя наличие такой записи в выписке из ЕГРН служит серьезным сигналом об осторожности. Заметив подобную информацию, покупатель, скорее всего, решит отказаться от сделки или потребует существенного снижения стоимости, так как фактически приобретает квартиру с прописанным навсегда жильцом.

Проблема №2: Оформление кредита под залог квартиры потребует согласия лиц, недавно получивших отказ

Одним из существенных ограничений для владельцев недвижимости стало новое условие, регулирующее использование квартир с обременением.

С сентября 2024 года оформить кредит под залог приватизированной квартиры, где проживают лица с правом пожизненного пользования, станет невозможным без их письменного согласия, заверенного нотариусом. Нововведение направлено на усиление защиты жилищных прав граждан, которые в прошлом добровольно отказались от своей доли в пользу родственников. Без получения такого согласия банки не смогут зарегистрировать ипотеку в Росреестре.

С точки зрения собственников это значительно усложняет возможность использования недвижимости как финансового инструмента.

Однако такая мера также служит дополнительным барьером против мошенничества. Если собственник становится жертвой недобросовестных лиц, которые пытаются завладеть квартирой через схемы кредитования или взыскания долгов, ситуация с «вечными» жильцами делает быструю продажу или залог жилья практически невозможными.

Принятие закона № 482-ФЗ существенно усложнило правовое положение приватизированных квартир с пожизненными пользователями. Теперь их права не только защищены жилищным кодексом, но и официально зафиксированы в реестре недвижимости.

Для владельцев это означает необходимость более тщательной проверки юридической чистоты квартиры, а также готовность к дополнительным согласованиям при продаже или передаче имущества в залог.