«Разрыв сокращается?» Что в Севастополе дороже: «первичка» или «вторичка»?

Цены на квартиры сегодня едва ли не самая обсуждаемая тема в обществе: про льготную ипотеку успели забыть, а цены на жильё продолжают расти. Так, по оценке исследования рынка, «РИА Новости» сообщили, что на «вторичке» прирост стоимости «квадрата» за месяц составил 0,7%, до 116 тыс. рублей за 1 кв. м. А цены на «первичку» за аналогичный промежуток увеличились на 0,6%, до 135 тыс. рублей за «квадрат».

«Ситуация, когда зафиксирован рост цен в одном сегменте на 0,6%, а в другом — на 0,7%, должна описываться заголовком «цены на жильё почти не изменились», а не словосочетанием «вторичка» подорожала сильнее новостроек. Пока что и на «первичке», и в сегменте готового жилья продолжается ценовая стагнация», — заявил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.

По его словам, сейчас застройщики не хотят массово снижать цены, а продавцы «вторички», как правило, готовы ждать «своего покупателя».

«Относительно II квартала 2024 активность на рынке готового жилья, действительно, чуть выше, так как дорогая ипотека лишила новостройки своего ключевого преимущества. Но на номинальных ценах предложения это пока отразилось слабо», — добавил специалист.

Президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин в разговоре с корреспондентом «Циан.Журнала» также отметил, что спрос на «первичку», который ранее активизировался благодаря льготной ипотеке, после её отмены резко упал.

«Относительная активность перешла на рынок вторичной недвижимости. Цены на готовое жильё постепенно подтягиваются к стоимости новостроек, сокращая разрыв. Преимущество квартиры, в которой уже сегодня можно жить, по сравнению с квартирой, которая пока ещё находится на рендерах жилого комплекса, снова справедливо становится более очевидным и ценным. Во многом это заслуга отмены дополнительных стимуляторов спроса на «первичку», — высказался эксперт.

По всему видно, что рынок болезненно переносит адаптацию к новым экономическим реалиям. Спрос упал, и теперь надо приспосабливаться и искать новые способы привлечения клиентов.

В сентябре стоимость «квадрата» на новостройки в Севастополе составляет 188 223 руб. (- 0,41%). А на вторичном рынке средняя цена - 169 249 руб. (+ 0,25%). Разница составляет – 11,21% в пользу квартир в новостройках, и пока «вторичке» за ними не угнаться.

Если сравнивать с общей тенденцией, описанной экспертами, согласно которой вторичный рынок перетянул на себя спрос, то в Севастополе явно другая ситуация.

Риелторы жалуются на то, что отмена льготной ипотеки повлекла за собой отмену активности, но о стагнации говорить рано. Есть и другие варианты покупки квартир, которые в основном предлагают девелоперы на первичном рынке. Например, это семейная ипотека, которая ориентирована на семьи с детьми. Девелоперы считают, что доля семейной ипотеки в структуре продаж будет достаточно высокой. И она станет драйвером спроса на первичном рынке.
Поэтому, не стоит ждать снижения цен, поскольку в условиях проектного финансирования снижение продаж не повлияет на текущее финансирование стройки. Цены сохранятся на текущем уровне. Такая динамика была не всегда. «Неприлично» расти цены начали в начале июля 2024 года.

Севастополь оказался в списке регионов с самыми высокими ценами на новостройки. Так, цена за квадратный метр достигла 188 849 рублей (прирост за II квартал — 7,9 %, прирост за I полугодие — 15, 4%). Средняя цена квартиры в новостройке стала 9 829 936 рублей (прирост за II квартал — 6,4 %, прирост за I полугодие — 16, 8 %).

Что касается «вторички», которая в каких-то регионах стала дороже, чем новостройки, то в Севастополе с начала сентября 2024 года цены держатся друг за дружку смертельной хваткой, образуя крепкую цепь сопротивления – падать не хотят.

Цена на «вторичку» в сентябре. Источник: «RealtyMag».

Покупатели штудируют сайты продаж, а продавцы держат цены, проверяя друг друга на прочность.

Также, согласно исследованиям, В Крыму и Севастополе 55% жилья приобретают жители других регионов. Это обусловлено привлекательностью региона по климатическим параметрам, а также по причине обновления инфраструктуры. Здесь строятся жилищные комплексы нового формата. Это и инвестиции к тому же. А поэтому стоит ещё немного подождать, чтобы убедиться в том, как цены на квартиры снова поползут вверх, несмотря на жесткие условия, которые в настоящий момент существуют на рынке жилья в Севастополе.

Что касается дальнейшей динамики стоимости квартир на вторичном и первичном рынках в сравнении, то по всем признакам, севастопольские новостройки будут дороже, и об этом необходимо помнить, откладывая покупку на потом.