С 1 марта 2025 частные дома начнут строить с эскроу. Как это работает?

Уже завтра, 1 марта, в России вступает в силу закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».

Закон распространяет на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) механизм проектного финансирования, который действует на рынке новостроек с 2019 года.

Вступление в силу закона позволит привлекать средства граждан для возведения частных жилых домов по договорам строительного подряда — с применением счетов эскроу. Закон не запрещает строительство без эскроу, однако ипотеку на дома, возведенные по старой схеме, получить не получится.

Главной целью нововведения является защита заказчиков — физических лиц как экономически слабой стороны и избежание ситуаций, аналогичных обманутым дольщикам, говорит вице-президент банка «Дом.РФ» Наталья Романюк.

Она сказала:

подрядчик будет заинтересован в завершении строительства, поскольку не получит деньги до регистрации права собственности в отношении жилого дома на заказчика;
у заказчика минимальный риск потерять свои деньги, так как средства, размещенные на счете эскроу для расчетов по договору строительного подряда, страхуются (100% суммы, но не более 10 млн руб.);
срок условного депонирования определен заранее и не может быть изменен без участия заказчика. Если срок условного депонирования истек, а регистрации права собственности заказчика нет, то деньги возвращаются. Таким образом, предусмотрен механизм, позволяющий избежать ситуации, когда подрядчик затягивает строительство, а заказчик не может вернуть свои деньги;
заказчик контролирует процесс регистрации права собственности на жилой дом: сам подает документы либо среди подаваемых документов должен быть акт приема-передачи по договору строительного подряда, подписанный обеими сторонами. Односторонне подписанный акт недопустим.

Что будет со спросом на строительство частных домов?

Как говорят аналитики, новая схема строительства будет довольна популярна среди россиян, так как приобретение дома — это очень серьезный и ответственный шаг. Логично, что для многих будет надёжнее, когда будет существовать прозрачная схема.

В 2024 году спрос на строительство частных домов в 2024 году на фоне отмены льготной ипотеки снизился, но не так сильно, как в целом по рынку. Сокращение по году в ИЖС оказалось не таким сильным из-за высоких выдач в первом полугодии, пояснили в «Дом.РФ».

Всего, по данным института жилищного развития, в прошлом году банки выдали 103 тыс. новых кредитов на индивидуальное жилищное строительство (-13% к 2023 году) на 616 млрд руб. (+15% к 2023 году). Общий портфель ипотеки на ИЖС увеличился за год на 70% (на 481 млрд руб.), до 1,17 трлн руб. на 1 января 2025 года. Это составляет 5,8% от общего ипотечного портфеля (+2 п.п. к 1 января 2024 года), указали в «Дом.РФ».

Аналитики говорят, что ряд компаний на рынке ИЖС внедрение механизма эскроу-счетов и переход подрядчиков на использование банковского финансирования может оказать влияние на конечную стоимость строительства, нивелировать возможный рост стоимости строительства могут налоговые поправки, которые освобождают услуги подрядчиков, работающих по эскроу, от уплаты НДС.