27.09.2026 13:57

Сдача квартиры в аренду: почему Минфин РФ пока не трогает доходы россиян, но это временно

Проект трехлетнего бюджета, подготовленный Министерством финансов, намеренно оставляет доходы от сдачи недвижимости в стороне от списка пассивных доходов, подлежащих включению в основную налоговую базу по новой прогрессивной шкале от 13% до 22%.

Это молчание не является законодательной оплошностью, а отражает суровую механику административных возможностей Федеральной налоговой службы.

В отличие от банковских депозитов, где финансовые институты в автоматическом режиме передают данные о начисленных процентах, рынок аренды функционирует в децентрализованной среде. Принуждение миллионов граждан к самостоятельному расчету налоговой базы и подаче деклараций создало бы неподъемный бюрократический затор.

Государство выбирает путь наименьшего сопротивления, фокусируясь на 68 триллионах рублей, лежащих на вкладах, где налог можно рассчитать и удержать автоматически, оставляя 3 триллиона рублей, генерируемых рынком аренды, в зоне самостоятельного декларирования.

Масштаб этого исключения становится очевидным при сопоставлении объемов пассивных доходов.

Совокупный доход арендодателей от жилой и коммерческой недвижимости оценивается в 3 триллиона рублей, что обслуживает 8 миллионов семей и охватывает 252 миллиона квадратных метров.

В то же время банковские вклады генерируют примерно 8 триллионов рублей дохода при средней ставке 12 %.

Налоговый потенциал депозитов в 2,5 раза выше, а стоимость его администрирования для государства стремится к нулю.

Кроме того, 95 % доходов от аренды не преодолевают порог в 800 тысяч — 1 миллион рублей, за которым начинает действовать прогрессивная шкала. Для фискальной машины преследование миллионов мелких арендодателей экономически нецелесообразно по сравнению с применением ставки 15 %, 18 %, 20 % или 22 % к тем гражданам, чьи проценты по вкладам выводят их совокупный доход за установленные лимиты.

Текущая стабильность рынка аренды во многом опирается на экспериментальный налоговый режим для самозанятых, позволяющий легализовать доходы по ставке 4 % или 6 %. Однако у этого правового убежища есть срок годности.

Эксперимент завершается в 2028 году, и механизм его продления или трансформации уже находится в стадии обсуждения.

Государство рассматривает варианты введения страховых взносов для этой категории или повышения базовой налоговой ставки до 6 %. Для собственников недвижимости это означает неминуемую потерю текущего налогового преимущества.

Как только режим самозанятых будет реформирован, стоимость легализации арендного бизнеса возрастет, что неизбежно вытолкнет часть рынка обратно в тень или заставит пересмотреть доходность инвестиций в квадратные метры, делая ранее прибыльную стратегию менее привлекательной.

Переход к новой налоговой реальности будет происходить в две отчетливые фазы, создавая кассовый разрыв для налогоплательщиков.

Первый удар придется на лето 2028 года, когда граждане обязаны будут подать декларацию за 2027 год и уплатить налог по явным сделкам, таким как продажа недвижимости или долей. Критически важно помнить, что налог взимается не с общей суммы продажи, а с прибыли, и полностью отменяется, если истек минимальный срок владения — три года для единственного жилья и пять лет для остальной недвижимости. Наличие у супругов второй квартиры автоматически лишает их статуса единственного жилья, сокращая льготный период до трех лет.

Вторая волна накроет осенью 2028 года, когда налоговый орган, агрегировав все данные из банков и реестров, самостоятельно пересчитает налог по пассивным доходам и выставит дополнительные требования.

Этот двухэтапный механизм гарантирует, что государство сначала соберет легко верифицируемые налоги со сделок, а затем замкнет контур, изъяв налог с финансовых инструментов.

Структурный дизайн новой налоговой архитектуры выявляет фундаментальный сдвиг в подходе государства к фискальному контролю.

Намеренно исключая арендные доходы из системы автоматического отслеживания на текущем этапе, Министерство финансов не предоставляет рантье вечную амнистию, а лишь откладывает административное бремя до момента, когда цифровая инфраструктура будет готова обрабатывать миллионы индивидуальных деклараций.

Текущий фокус на банковских вкладах и ценных бумагах — это лишь первая фаза комплексного мониторинга. По мере созревания механизмов автоматического обмена данными между реестрами и налоговой службой, децентрализованный рынок аренды неизбежно будет втянут в ту же прогрессивную сеть.

Эра фрагментированного налогообложения завершается, а само понятие пассивного дохода системно стирается, подготавливая почву для реальности, где каждый рубль, заработанный вне зарплаты, будет суммироваться и подвергаться единому жесткому фискальному алгоритму.

Источник данных:

Министерство финансов Российской Федерации — Проект трехлетнего бюджета и предложения по включению пассивных доходов в основную налоговую базу НДФЛ.
Федеральная налоговая служба — Методические разъяснения о порядке декларирования доходов от продажи имущества и применения минимальных сроков владения.
ДОМ.РФ — Аналитические отчеты об объеме рынка аренды жилой и коммерческой недвижимости в России.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал