Севастополь на волне: как растут цены на вторичное жильё в городе, который не попал в рейтинги, но диктует свою динамику?

В 2025 году вторичное жильё в российских городах-миллионниках подорожало по всей стране — без исключений, пишет РБК. Однако разброс в темпах роста оказался разительным: от скромных 1,2% в Ростове-на-Дону до рекордных 13,7% в Перми. Именно Пермь стала абсолютным лидером по увеличению стоимости квадратного метра на вторичном рынке. По данным аналитиков федерального агентства недвижимости «Этажи», средняя цена здесь в декабре достигла 121,1 тысячи рублей, что на 13,7% выше показателя годичной давности.

Вслед за Пермью в тройку лидеров вошли Нижний Новгород и Волгоград. Во втором по величине городе России метр жилья подорожал на 10,6% — до 168,1 тысячи рублей, а в Волгограде рост составил 9,2%, доведя цену до 102,6 тысячи рублей за квадратный метр. Умеренный, но уверенный рост зафиксирован также в Уфе (+8,5%), Екатеринбурге (+7,7%), Казани (+7,3%) и Воронеже (+6,6%). Средние цены в этих городах варьируются от 108 до 191 тысячи рублей за «квадрат».

Столицы, несмотря на масштабы рынков, заняли скромные позиции в рейтинге — восьмую и девятую. В Москве вторичное жильё подорожало на 6,3%, достигнув отметки в 360 тысяч рублей за квадратный метр, а в Санкт-Петербурге рост составил 6%, остановившись на уровне 230,7 тысячи рублей. Такой темп свидетельствует скорее о стабильности, нежели о бурном росте.

В пяти крупных промышленных центрах — Самаре, Красноярске, Омске, Новосибирске и Челябинске — цены выросли скромнее: от 4,1% до 5,5%. При этом в южных мегаполисах рост оказался минимальным. В Краснодаре стоимость квадратного метра увеличилась всего на 2,8% (до 132,7 тыс. рублей), а в Ростове-на-Дону — лишь на 1,2%, остановившись на отметке 132,6 тысячи рублей. Именно этот город стал аутсайдером по динамике цен среди миллионников.

По словам Сергея Зайцева, директора по продажам агентства «Этажи», первая половина года прошла в ожидании решения Банка России по ключевой ставке. После её снижения в июле спрос на готовое жильё резко активизировался — на 18–20%. Однако покупатели стали гораздо избирательнее: интерес вызывают в первую очередь предложения с заметным дисконтом от рыночной стоимости. Тем не менее, несмотря на повышенную осторожность, во всех городах-миллионниках зафиксирован рост цен — ни в одном регионе за год не наблюдалось снижения стоимости вторичного жилья.

Таким образом, 2025-й стал годом уверенного, хотя и крайне неравномерного роста на рынке вторичного жилья. Если одни регионы демонстрируют динамику, сопоставимую с докризисными временами, другие едва преодолевают инфляционный порог. Тем не менее, общий тренд остаётся положительным — рынок стабилен, спрос сохраняется, а цены продолжают медленно, но неуклонно расти.

В Севастополе, хотя город и не вошёл в общенациональное исследование рынка жилья в городах-миллионниках, наблюдается чёткая и заметная динамика роста цен на вторичное жильё. За последний год стоимость квадратного метра в этом городе-герое выросла значительно — с 168 852 рублей в 2024 году до 181 096 рублей на текущий момент, что составляет прирост почти на 7,3%. Этот показатель сопоставим с темпами роста в таких крупных региональных центрах, как Уфа или Екатеринбург, и значительно опережает динамику южных мегаполисов — Краснодара и Ростова-на-Дону.

Цены варьируются в зависимости от района, отражая сложившиеся локальные предпочтения и инфраструктурные особенности. Так, в Балаклавском районе, где жильё традиционно доступнее, метр подорожал с 138 609 до 163 640 рублей — рост более чем на 18%. В Нахимовском районе цена выросла с 144 894 до 166 493 рублей, в Ленинском — с 166 740 до 182 932 рублей, а в престижном Гагаринском районе средняя стоимость достигла 193 880 рублей за квадратный метр, прибавив почти 11% за год.

По стоимости самих объектов также наблюдается устойчивый рост. Если в 2024 году средняя однокомнатная квартира обходилась покупателю примерно в 6,5 миллиона рублей, то сегодня за неё просят уже 7,2 миллиона. Двухкомнатные квартиры подорожали с 8,2 до 9,4 миллиона, а трёхкомнатные — с 10,2 до 11,1 миллиона рублей. Такая динамика свидетельствует не только о росте цен, но и о сохранении спроса на жильё в Севастополе, несмотря на общую экономическую неопределённость и избыток предложения на первичном рынке в других регионах.

Важную роль в поддержании активности на вторичном рынке играет ипотека. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и аналитиков «Этажей», за первые одиннадцать месяцев 2025 года по всей стране было приобретено в ипотеку более 520 тысяч квартир на вторичном рынке — это на 9% больше, чем за аналогичный период 2024 года. Особенно высокий спрос зафиксирован в регионах с умеренной стоимостью жилья и развитой инфраструктурой, где заёмщики всё чаще выбирают готовые квартиры вместо долгостроя. Снижение ключевой ставки в июле стало катализатором: ставки по ипотеке на вторичное жильё в среднем опустились до 13,5–14,5% годовых, что сделало покупку доступнее даже для среднего класса.

Хотя Севастополь формально не является городом-миллионником и не участвует в федеральных рейтингах по этой категории, его жилищный рынок демонстрирует зрелую, устойчивую тенденцию, заслуживающую отдельного внимания. Рост цен здесь не носит спекулятивного характера — он обусловлен и географической привлекательностью, и ограничениями в строительстве, и устойчивым внутренним спросом.

Как отмечают местные эксперты, в Севастополе в 2025 году ипотека на вторичное жильё недоступна — за редким исключением объектов в городе Инкерман, но там почти ничего нельзя купить, так как дома очень старые. Поэтому в Севастополе новостройки или дома проходят по программам льготного кредитования. В самом же городе практически все сделки на вторичном рынке совершаются за собственные средства: за счёт накоплений, продажи другого жилья или поддержки со стороны семьи.

Таким образом, Севастополь остаётся ярким примером региона с устойчиво растущим рынком недвижимости. Его динамика сопоставима с показателями крупнейших городов страны, а локальные особенности — от дифференциации по районам до структуры спроса — делают его особенно интересным для наблюдения в будущем.

Материалы по теме:

«Цены, вы куда?» За что готовы платить покупатели квартир в новостройках Крыма баснословные деньги?

В каком районе Севастополя самые дорогие квартиры: итоги 2025 года на рынке новостроек города-героя

Стимул или костыль? О чём говорит расширение семейной ипотеки на вторичное жильё