Средняя стоимость квадратного метра в Севастополе 2026: 197–280 тысяч в новостройках, 180–220 тысяч на вторичке

197 600 рублей за квадратный метр — средняя цена первичного жилья в Севастополе по состоянию на август 2026 года. Но эта цифра — лишь верхушка айсберга. Потому что за ней скрывается глубокая дифференциация: новостройки у моря — 280–360 тысяч, вторичка — 180–220 тысяч, реальные сделки — с дисконтами до 20% от экспозиции.

Январь 2026: пик на 279 562 рублях за метр в новостройках

К январю 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках Севастополя достигла 279 562 рубля, тогда как на вторичке «квадрат» стоил 179 403 рубля. Разрыв — 100 159 рублей за метр, или 56% в пользу новостроек. Это был пик, после которого началась коррекция.

За год — с января 2025-го по январь 2026-го — средняя цена квадрата в новостройках выросла с 191 429 до 279 562 рублей, почти на 46%. Это был период, когда рынок перегрелся, спрос превышал предложение, застройщики могли поднимать цены на 5–10% в месяц без риска потерять покупателей.

Июнь 2026: 245 754 рубля за метр, минус 1,5% за полгода

По состоянию на конец июня 2026 года средняя цена квадратного метра в новостройках Севастополя составила 245 754 рубля, снизившись за шесть месяцев всего на 1,5%. Это официальная статистика, которая показывает, что рынок не обвалился, а прошёл через мягкую коррекцию.

Но независимые аналитики и риэлторы фиксируют, что реальные цены в сделках за тот же период упали на 19,8% — с 280,9 до 225,2 тысячи рублей. Получается, что застройщики официально держат цены, но в реальности дают дисконты до 20%, чтобы закрыть сделки.

Август 2026: 197 600 рублей за метр по официальной статистике

В августе 2026 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Севастополя для однокомнатных квартир достигала 218,7 тыс. руб., а для двухкомнатных — 187,2 тыс. руб. При этом общая средняя цена первичного жилья в регионе удерживалась на уровне около 197,6 тыс. руб. за квадратный метр.

Это ниже, чем в январе 2026-го (279 562 рубля), ниже, чем в июне 2026-го (245 754 рубля). Но это не означает, что рынок обвалился. Это означает, что статистика учитывает разные сегменты: новостройки, вторичку, разные районы, разные классы объектов.

Локации: от 168 000 до 361 500 рублей за метр

По данным на апрель 2026 года, средняя цена 1 кв. м в новостройках Севастополя составляла 168 000 руб., на вторичке — 145 000 руб., по данным Brokery Realty. Но это средние цифры, которые не учитывают локацию.

В Гагаринском районе — 250–300 тысяч рублей за метр в новостройках. В Нахимовском — 200–250 тысяч. В Балаклаве — 180–220 тысяч. В центре — 350–400 тысяч в проектах у моря.

Портал ЦИАН по выборке новостроек со сдачей в 2026 году даёт ещё более высокий срез: средняя цена около 361,5 тыс. руб./кв. м, средняя стоимость квартиры — 17,2 млн руб. Это проекты, которые сдаются в 2026 году, с готовой инфраструктурой, парковкой, закрытым двором. Они стоят дороже, потому что это не «котлован», а готовый продукт.

Вторичка vs новостройки: разрыв сокращается

К январю 2026 года разрыв между стоимостью квадрата в новостройках и на вторичке стал пропастью: новостройки в среднем вышли на 279,5 тыс. рублей за кв. м, тогда как вторичка стоила около 179,4 тыс. Новостройки дороже на 100 тысяч рублей за метр — плюс 56% к вторичному рынку.

Но к августу 2026 года этот разрыв начал сокращаться. Средняя цена вторички выросла до 180–220 тысяч рублей за метр, в зависимости от класса и локации. Новостройки снизились до 197–280 тысяч. Разрыв — 30–50%, а не 56%, как в январе.

Реальные сделки: минус 19,8% от экспозиции

Независимые аналитики фиксируют, что реальные цены в сделках за период с февраля по июнь 2026 года упали на 19,8% — с 280,9 до 225,2 тысячи рублей. Это означает, что покупатель, который торгуется, может получить дисконт до 20% от цены в экспозиции.

Но это не универсальное правило. В некоторых проектах дисконты достигают 25–30%. В других — 5–10%. Всё зависит от застройщика, стадии строительства, локации, класса объекта.

Прогноз на конец 2026: стагнация или рост на 5–10%?

На 2026 год базовый прогноз по Севастополю — продолжение роста цен на квартиры без обвала спроса, но и без прежнего ажиотажа. Эксперты говорят о сохранении «дорогого» первичного рынка с небольшим, но положительным приростом цен: в среднем 5–10% за 2026 год, прежде всего в качественных проектах и локациях возле моря и в центре.