Тонкая грань выживания: почему российским девелоперам не хватает «жирка» для снижения цен на квартиры

Заявление Стасишина о 7-8 процентах рентабельности при раскрытии эскроу-счетов — это не общая рентабельность бизнеса, а конкретный показатель прибыли в момент завершения проекта и получения денег дольщиков. В большинстве регионов страны общая рентабельность застройщика с учетом всех факторов не превышает 12-15 процентов, а в некоторых регионах и меньше.

В первом квартале 2026 года на счета эскроу поступило 1,3 триллиона рублей, что на 33 процента меньше, чем в рекордном квартале предыдущего периода. В Москве число сделок с использованием эскроу сократилось на 16 процентов в июне 2026 года по сравнению с июнем прошлого года и составило 6,5 тысячи сделок.

С 2026 года Минстрой ужесточил требования Градостроительного кодекса: застройщики, работающие в рамках комплексного развития территорий (КРТ), обязаны строить школы и детские сады. Застройщик будет обязан компенсировать создаваемую нагрузку, строя новые школы, детсады, поликлиники или внося деньги на их развитие.

При средней цене продажи в 120-150 тысяч рублей за квадратный метр в регионах, маржа застройщика действительно оказывается на уровне 7-8 процентов после уплаты всех налогов и обязательств.

В стройке находится около 116 миллионов квадратных метров жилья, при этом распроданность составляет всего 32 процента, а стройготовность — 50 процентов. Это означает, что более двух третей квартир в строящихся домах еще не нашли покупателей, что создает риски для застройщиков при раскрытии эскроу-счетов.

Минстрой прорабатывает вопрос поэтапного раскрытия счетов эскроу, что позволило бы застройщикам получать деньги дольщиков не в конце проекта, а по мере его реализации. Это снизило бы зависимость от банковского финансирования и улучшило экономику проектов. Однако в 2027 году выдачи могут снизиться с возможных 3,1 триллиона до 2,2 триллиона рублей, а в 2028 году — с 3,2 до 2,2 триллиона рублей.

Эти интересы часто противоречат друг другу. Снижение цен возможно только при снижении себестоимости или увеличении рентабельности за счет других факторов. Но себестоимость растет, а рентабельность уже минимальна. Социальная нагрузка увеличивает затраты, но необходима для создания комфортной среды. Высокая ключевая ставка удорожает финансирование, но нужна для борьбы с инфляцией.

Заявление Минстроя о том, что у девелоперов нет "жирка" для снижения цен, означает, что без государственной поддержки или изменения макроэкономических условий снижение цен на жилье маловероятно. Отрасль работает на пределе эффективности, и любое дополнительное давление может привести к сокращению объемов строительства.