03.08.2026 18:03

Три года вместо пяти. Предложение Госдумы может разморозить вторичный рынок недвижимости

Предложение главы комитета Госдумы по социальной политике Ярослава Нилова сократить общий минимальный срок владения жильем для продажи без уплаты налога на доходы физических лиц с 5 лет до 3 лет, а также рассмотреть возможность полного освобождения от НДФЛ при продаже унаследованного жилья с условием реинвестиции средств, представляет собой не популистский жест, а точечную калибровку фискальной политики под текущие реалии рынка.

Эта инициатива направлена на решение системной проблемы ликвидности вторичного рынка, который в 2026 году функционирует в условиях жестких макроэкономических ограничений. Снижение налогового барьера способно высвободить значительные объемы замороженного жилищного фонда, стимулируя мобильность населения и обновляя структуру жилого фонда без прямых бюджетных вливаний.

Текущее законодательство устанавливает общий минимальный срок владения недвижимостью в 5 лет, снижая его до 3 лет лишь для узкого круга случаев, таких как получение жилья в наследство, в дар от близких родственников или в результате приватизации.

Продажа объекта до истечения этого срока влечет за собой обязанность уплатить НДФЛ в размере 13 % или 15 % с полученной прибыли либо с суммы продажи за вычетом имущественного вычета в 1 000 000 рублей. Изначально этот длительный горизонт был введен для подавления спекулятивных коротких перепродаж. Однако в текущих условиях он превратился в ловушку ликвидности, вынуждая граждан либо годами ждать возможности улучшить жилищные условия без налоговых потерь, либо нести существенные финансовые издержки, которые часто съедают всю маржу от сделки.

Контекст, в котором формируется эта инициатива, характеризуется доминированием альтернативных сделок и расчетов «живыми деньгами».

Аналитические данные показывают, что доля альтернативных сделок, при которых продавец одновременно приобретает новое жилье на вырученные средства, достигла 80–85 % по стране и около 70 % в Московском регионе. Это максимум за последние 9 лет.

Высокие ставки по рыночной ипотеке на вторичном жилье сделали классические сделки с привлечением кредитных средств малодоступными для широкого круга покупателей. В такой среде любое дополнительное налоговое бремя в виде 13 % от дохода становится критическим фактором, способным сорвать цепочку сделок.

Сокращение срока владения до 3 лет для всех категорий собственников синхронизирует налоговые правила с реальным циклом жизни семьи, которому часто требуется сменить жилье именно в этот период из-за рождения детей или изменения финансового положения.

Особый аналитический интерес вызывает предложение об освобождении от НДФЛ при продаже унаследованного жилья при условии направления средств на приобретение иного объекта. В настоящее время даже при 3-летнем сроке владения наследством многие собственники сталкиваются с необходимостью уплаты налога, если решают продать объект раньше или если возникают спорные ситуации с оценкой расходов на приобретение.

Механизм реинвестиции, при котором налоговая обязанность аннулируется при покупке нового жилья, является мощным стимулом для ввода «мертвого капитала» в экономический оборот.

Вместо того чтобы годами сдавать унаследованную квартиру в серую аренду или держать ее пустующей из-за страха перед налоговой инспекцией, собственник получит прямой финансовый стимул продать объект и сразу же стать покупателем на первичном или вторичном рынке. Это создает мультипликативный эффект, поддерживая спрос и генерируя сопутствующие налоговые поступления от нотариальных действий, регистрации прав и риелторских услуг.

Критики подобной либерализации традиционно указывают на риски недополучения доходов федеральным бюджетом. Однако такой взгляд является статичным и не учитывает эластичность рынка. Потеря части поступлений от НДФЛ на отдельных сделках компенсируется ростом общего объема транзакций. Более того, ускорение оборачиваемости жилья способствует более справедливому распределению налоговой базы: вместо того чтобы облагать редкие и болезненные для граждан продажи, государство получает стабильные доходы от массовых, но менее обременительных операций.

Опыт ряда зарубежных юрисдикций показывает, что налоговые льготы при реинвестиции в основное жилье являются стандартом цивилизованного налогового администрирования, направленным на поощрение долгосрочных сбережений населения в форме недвижимости, а не на их изъятие.

Инициатива по сокращению срока владения жильем до 3 лет и введению реинвестиционного вычета для наследства выглядит как зрелый и своевременный шаг. Она признает, что эпоха подавления рынка через длинные сроки удержания активов себя исчерпала и начала тормозить естественную мобильность граждан.

Адаптация налогового кодекса к доминированию альтернативных сделок и высоких ставок по кредитам позволит разблокировать сотни тысяч объектов недвижимости. В долгосрочной перспективе это не только повысит качество жизни людей, позволяя им быстрее адаптировать жилищные условия под свои нужды, но и создаст более здоровую, динамичную и прозрачную среду для всего сектора недвижимости, где налоги стимулируют оборот, а не консервируют застой.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал