В центре Севастополя будут строить по-новому: что предлагается изменить?

В центральной части Севастополя готовятся изменения в правилах застройки, реконструкции, размещения рекламы и оформления фасадов зданий. Правительство города разрабатывает новый документ об объединённой зоне охраны объектов культурного наследия, который заменит текущие правила, действующие для одной из наиболее значимых исторических зон.

Проект постановления уже размещён на сайте регионального правительства в разделе, посвящённом оценке регулирующего воздействия. Экономический департамент 5 июня подготовил соответствующее заключение по представленному документу. В перечень охраняемых территорий включены площадь Лазарева, Большая Морская улица, проспект Нахимова, а также улицы Одесская, Суворова, Генерала Петрова, Маяковского, Айвазовского, набережная Корнилова и спуск Шестакова.

Планируется отменить постановление №277-ПП от 8 июня 2023 года, которое в настоящее время регулирует эту территорию. Однако речь идёт не о создании охранных зон с нуля, а о детализации и переработке существующих правил.

В список объектов, ради которых вводится объединённая зона охраны, включены 25 памятников регионального значения. Среди них – памятник адмиралу Михаилу Лазареву, здания на Большой Морской улице, гостиница «Севастополь», Дом Анненкова, а также постройки на улицах Одесская, Генерала Петрова, набережной Корнилова, улицы Айвазовского и спуска Шестакова.

Сам новый документ устанавливает границы охраняемой зоны, режимы использования земельных участков и их градостроительные регламенты. Проще говоря, он обозначает, где в историческом центре можно вести строительство или реконструкцию, размещать рекламные конструкции, изменять внешний облик зданий, благоустраивать территорию и проводить инженерные работы.

На первый взгляд, это постановление лишь дополняет существующие правила и уточняет их, а не вносит кардинальные изменения. Так, на площадях, улицах и в скверах вводятся максимально строгие ограничения. Вместе с тем в районах рядом с бывшим ЦКБ «Черноморец» допускается возведение зданий высотой до 18, 22 и 24 метров, что отражено в новых схемах.

Документ продолжает заложенные ранее инициативы по регулированию застройки центра города. Ещё в 2025 году градостроительный совет одобрил проект комплексного освоения этой территории с размещением бутик-отеля в здании «Черноморца», гостиницы на улице Воронина, 10, конгресс-центра и других объектов на участке бывшего «Детского мира».

Основное новшество заключается в изменении систем зонирования и установке новых параметры использования участков. В отличие от действующего постановления 2023 года, где схема зонирования была относительно простой, новая структура существенно усложняется.

Ранее охранная зона делилась всего на две подзоны: зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также зону охраняемого природного ландшафта. Теперь единая охранная зона разделена на восемь отдельных участков, а зона регулирования застройки состоит из шести подзон с индексами от ЕЗРЗ-0 до ЕЗРЗ-5. При этом зона охраняемого природного ландшафта сохраняется отдельно и без изменений.

Однако нельзя сказать, что центр города полностью закроют для застройки. Новая система распределения параметров предполагает зонирование, где на одних участках вводятся практически запретительные ограничения, а другие получают возможность использовать новые индексы высот. Например, самая строгая категория — ЕЗРЗ-0 — обладает почти нулевым разрешением на строительство и реконструкцию: допускается поднятие уровней не более чем на 0,1 метра. Этот режим делает невозможным любое новое капитальное строительство в обычном понимании. Согласно представленным схемам, такая категория применяется преимущественно на пространствах улиц, дорог, площадей и скверов, что подчеркивает защиту общественных пространств исторического центра города.

Для других категорий подзон устанавливаются различные предельные значения высоты застройки. Например, ЕЗРЗ-1 допускает здания до 9 метров, ЕЗРЗ-2 — до 15,5 метра, ЕЗРЗ-3 — до 18 метров, ЕЗРЗ-4 — до 22 метров, а ЕЗРЗ-5 — до 24 метров. Эти изменения предоставляют более гибкие возможности для градостроительного развития отдельных участков.

Что касается района вокруг бывшего Центрального конструкторского бюро «Черноморец», то его изменение также вошло в повестку новых регламентов. Этот район оказался среди наиболее обсуждаемых территорий из-за ранее предложенных проектов реконструкции. На данный момент в непосредственной близости к бывшему ЦКБ обозначена зона ЕЗРЗ-5 с предельной высотой застройки до 24 метров. На участках выше по рельефу возможна застройка высотой до 18 метров, а территория бывшего «Детского мира» допускает строительство зданий до 22 метров.

Ещё в июне 2025 года градостроительный совет Севастополя одобрил переработанный проект комплексного освоения этой территории. Согласно этим планам, само старое здание ЦКБ должно быть преобразовано в бутик-отель с 59 номерами. На месте существующего офисного здания по улице Воронина, 10 запланировано строительство пятизвёздочного отеля на 115 номеров. Также проект включает в себя возведение двухэтажного конгресс-центра, который частично займёт территорию «Черноморца». Кроме того, разработка предусматривает два новых объекта на месте бывшего «Детского мира» — восстановление исторического дома Кондакова и создание апарт-отеля с 22 номерами. Для обеспечения транспортабельности планируется построить подземный паркинг на 80 машино-мест.

Предлагаемый проект изменений балансирует между стремлением сохранить историческое наследие города и открытием новых возможностей для градостроительного развития. Ряд значимых территорий получат более строгие ограничения, а отдельные участки останутся доступными для контролируемой застройки, что способствует поиску компромисса между защитой культурного облика Севастополя и развитием его инфраструктуры.

Новый проект, как и прежние охранные режимы, регулирует не только допустимую высоту построек. В зависимости от зоны он уточняет требования к фасадам, кровлям, цветам, отделочным материалам, остеклению, а также к размещению инженерного оборудования, такого как кондиционеры, системы вентиляции, антенны, камеры видеонаблюдения и другие технические элементы.

На участках единой охранной зоны ЕОЗ-1 проект запрещает реконструировать капитальные здания с увеличением их объемно-пространственных характеристик. Иными словами, запрещено увеличивать высоту, размеры или менять основные габариты таких строений.

В зонах регулирования застройки подход иной: здесь определяются допустимые параметры высоты. Они варьируются от минимальных, практически символичных 0,1 метра в ЕЗРЗ-0, до 24 метров в ЕЗРЗ-5.

Дополнительно проект вводит ограничения на размещение рекламных конструкций, вывесок на крышах, отдельно стоящих щитов, временных сооружений выше 5 метров, базовых станций сотовой связи и антенно-мачтовых конструкций.

Таким образом, документ регулирует не только возможность строительства, но и внешние характеристики объектов, задавая правила их визуального оформления.