Вопрос дня. Что выгоднее: купить квартиру в новостройке или на «вторичке»?

Купить квартиру в новостройке или выбрать готовое жилье? Вопрос, который возникает у большинства покупателей. На первый взгляд, первичка выглядит дороже, но зато здесь более низкая ставка по ипотеке и есть возможность поучаствовать в льготных программах. Вторичка — доступнее и позволяет въехать почти сразу, но первоначальный взнос по кредиту здесь выше. Мы посчитали, что выгоднее с учетом всех расходов, — от переплаты по кредиту до ремонта и аренды жилья на время ожидания ключей.

Как мы считали

Для сравнения мы взяли две совершенно одинаковые квартиры по размеру в одном и том же районе. Согласно данным «Циана», средняя площадь квартир в новостройке в целом по России составляет 50 квадратных метров. Такой же размер мы используем для расчета и для вторичного рынка. Срок ипотеки — 30 лет (максимальный доступный в большинстве банков).

Если район, метраж, а также срок по ипотеке на квартиры на первичном и вторичном рынках одинаковые, то при расчете стоимости таких кредитов стоит учитывать разницу в цене квадратного метра, а также в процентной ставке по ипотеке, которая для новостроек будет ниже из-за возможности использовать льготные ипотечные программы, поясняет аналитик Банки.ру Артур Хачатрян.

• Так, стоимость квадратного метра, по данным Росстата, на первичном рынке составляет 205 тысяч рублей, а вторичном — 128 тысяч рублей. Таким образом, квартира в новостройке будет стоить 10,25 млн рублей, а на вторичке — 6,4 млн рублей.
• по ипотеке, согласно базе Банки.ру, по состоянию на октябрь на первичном рынке был равен 28%, на вторичном же — 31%. Тогда сумма ипотеки на первичном рынке составит 7,38 млн рублей, на вторичном — 4,4 млн рублей.
• по ипотеке на первичном рынке, также согласно базе Банки.ру, составляет 19,2%, а на вторичном — 22%. Ежемесячный платеж на первичном рынке будет равен 118,5 тысячи рублей, а на вторичном — 80,8 тысячи рублей.

Таким образом, итоговая переплата на первичном рынке будет равна 35,3 млн рублей, а на рынке готового жилья — 24,7 млн рублей.

Дополнительные расходы при покупке квартиры

Помимо стоимости самой квартиры и переплаты по ипотеке, есть ряд реальных бытовых затрат, которые напрямую влияют на итоговую сумму, особенно если сравнивать новостройку и вторичное жилье. Среди них:

• Ремонт
  
  При покупке новостройки владелец чаще всего покупают квартиру в состоянии «бетонной коробки»: без отделки, дверей, межкомнатных перегородок и даже иногда без стяжки пола. Чтобы довести такую квартиру до состояния «можно жить», потратить в среднем около 50 тысяч рублей за квадратный метр вместе с работами. Для квартиры площадью 50 квадратных метров это примерно от 2,5 млн рублей. Во вторичке, как правило, уже есть отделка, коммуникации и санузел. Предположим, что нам требуется только косметический ремонт, тогда его минимальная стоимость сейчас — это около 20 тысяч рублей за квадратный метр вместе с работами (согласно Банки.ру и СТД «Петрович»). Если речь идет о всей квартире, то можно уложиться в 1 млн рублей. Если же требуется основательный ремонт, то его стоимость значительно выше — минимум 35 тысяч рублей за квадратный метр, что составляет примерно 1,75 млн рублей для той же площади, но лучше закладывать большую сумму, особенно, если в планах менять коммуникации и санузел. Часто можно заехать и жить какое-то время, постепенно обновляя жилье, что поможет не тратить время на аренду другой квартиры, пока в этой идет ремонт.
• Аренда жилья на время ожидания ключей
  
  В случае новостройки заселиться сразу невозможно — нужно дождаться, пока достроят и сдадут дом, а потом еще получить ключи и сделать ремонт. Реалистичный срок ожидания — около 1,5 года (18 месяцев). Если все это время снимать жилье, например, по 60 тысяч рублей в месяц, то за ожидание выйдет чуть больше 1 млн рублей.
  
  Во вторичке квартира уже готова, и после сделки бывшим владельцам обычно дают 2–3 месяца на выезд. За это время можно также арендовать жилье, но сумма будет гораздо меньше — около 180 тысяч рублей (при той же ставке 60 тысяч ежемесячно).
• Мебель и техника
  
  Независимо от того, новостройка это или вторичка, обстановка квартиры — это отдельная статья расходов. В среднем на покупку мебели и техники для минимального удобства уходит от 500 тысяч рублей. Разница здесь для первички и вторички несущественная, но для полноты расчета ее нужно учитывать.

Таким образом, если считать только дополнительные затраты на квартиру, на новостройку придется потратить почти 3 млн рублей, а на вторичку — 2,4 млн. Если же все посчитать «расходы» на покупку и обустройство квартиры в новостройке, то такая недвижимость обойдется в более чем 39,3 млн рублей, а на вторичке — 27 млн.

Что выгоднее: покупка квартиры в новостройке или на вторичке

Основное преимущество жилья на вторичном рынке — более низкая стоимость, объясняет Артур Хачатрян. Еще одно преимущество — время заселения, при приобретении квартиры на вторичном рынке, ипотечный заемщик может заселиться в квартиру практически сразу, тогда как при покупке новостройки возможны задержки, иногда приходится ждать завершения строительства.

«При этом общие условия по новостройкам могут быть выгоднее из-за наличия льготных программ, ставки по которым все еще сильно ниже рыночных», — добавляет аналитик Банки.ру.

Более того, при покупке жилья на первичном рынке значительно меньше шансов столкнуться с юридическими проблемами, так как жилье закупается непосредственно у застройщика.

Квартиры в новостройках также чаще обладают новой и современной планировкой в отличие от квартир на вторичном рынке, из-за чего такие квартиры часто требуют дополнительных вложений (на ремонт и так далее), хотя квартиры в новостройках также нуждаются в дополнительной отделке. Однако это компенсируется тем, что жилье на вторичном рынке практически не ограничено по районам и типам квартир.

«Несмотря на значительные отличия, нельзя явным образом сказать, что выгоднее покупать — жилье на первичном или на вторичном рынке. Все зависит от конкретной ситуации, например, первичка выгодна, если есть возможность использовать льготную ипотеку с низкой ставкой и ожидается, что рост стоимости жилья превысит все сопутствующие затраты», — отмечает Артур Хачатрян.

Вторичка лучше для тех, кто хочет заселиться быстро, не тратить время на отделку и предпочитает меньшие расходы при покупке по цене, тем более если нет возможности приобрести жилье по одной из льготных ипотечных программ.

Источник