05.06.2024 10:47
16041

«Выход есть». Как самостоятельно продать квартиру, заложенную в банке?

«Выход есть». Как самостоятельно продать квартиру, заложенную в банке?
Госдума одобрила законопроект во втором и третьем чтениях, позволяющий заемщикам, которые не могут выплачивать жилищный кредит, продавать заложенное имущество самостоятельно, чтобы расплатиться с банком.
Ранее при возникновении проблем с выплатой кредита банки сами продавали заложенное имущество.
Но должникам такой механизм невыгоден из-за судебных издержек и того, что на торгах имущество продают по заниженной цене. Кроме того, кредиторы не всегда согласны, чтобы заемщик самостоятельно продавал залог, так как им нужна гарантия выплаты долга.
Как самостоятельно продать квартиру?
Клиент должен сообщить банку о намерении самостоятельно продать имущество, заложенное по ипотеке. В течение 10 рабочих дней после получения заявки залогодержатель должен согласовать процедуру. Банк установит предельные сроки продажи и минимальную цену. Продажа заложенного имущества ниже этой цены запрещена.
Если итоговая цена превысит размер долга, разницу заемщик оставит себе. Самостоятельно продать залоговое имущество можно в течение всего срока действия ипотечного договора. В период продажи кредитор не сможет обратить взыскание на залог. При этом кредитор может помочь заемщику с продажей имущества.
Отказать в самостоятельной продаже залогового имущества можно только в определенных случаях. К примеру, если запущено банкротство залогодателя или залогодержателя, начался процесс обращения взыскания.

Самостоятельно реализовывать заложенное имущество можно, если ипотечный кредит не связан с предпринимательством. Кроме того, использовать этот механизм нельзя, если имущество выступает залогом по другим договорам. Право на самостоятельную продажу заложенного имущества не зависит от размера кредита.

Проект закона содержит и перечень причин для отказа в совершении сделки:
- до получения заявления банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество, либо нотариус проставил исполнительную надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона. В последнем случае речь идет о специальной отметке, которая дает кредитору право принудительно взыскать деньги или имущество с должника без обращения в суд,
в отношении ипотечника возбудили процедуру внесудебного банкротства либо в отношении одной из сторон завели дело о признании ее несостоятельной, то есть банкротом;
- имущество заложено в обеспечение разных обязательств нескольким созалогодержателям;
- имущество считается предметом предшествующей и последующей ипотек;
- должник повторно отправил в банк заявление, хотя до этого сам отказался от своего намерения или не уложился в сроки продажи.
Банк должен ответить в течение 10 рабочих дней.
Если причин для отказа нет, он пропишет в согласии на реализацию имущества следующие пункты:

- Сумму задолженности.
- Минимальную цену продажи (она равна размеру долга).
- Номер счета, на который нужно перечислить деньги после продажи.
- Срок самостоятельной реализации недвижимости — в это время банк не сможет увеличить объем требований и, соответственно, минимальную цену.
На самостоятельную продажу отводится 4 месяца. За это время нужно найти покупателя, провести сделку, зарегистрировать право собственности нового владельца и полностью погасить долг перед банком.

Если жилье будет продано по цене выше, чем установил банк, разницу он вернет заемщику.

С поиском желающих приобрести квартиру или другое помещение, находящееся в залоге, могут возникнуть сложности. В первую очередь — из-за опасений потенциальных покупателей, что после сделки с недвижимости не будет снято обременение.

Как подготовить жилье к продаже

Стоит подходить так же, как к продаже любой другой недвижимости.

Составьте подробное объявление с красивыми фотографиями и планом квартиры. Укажите в объявлении, что имущество находится в залоге у банка и есть согласие на его продажу. Сделайте красивые фотографии хорошего качества. Поставьте адекватную цену. Контролируйте работу риелтора, если пользуетесь его услугами.

Подготовьте все документы на квартиру:

Договор купли-продажи.

Выписка из ЕГРН.

Справка о составе семьи или выписка из домовой книги.

Согласие супруга или брачный договор (если он заключался).

Согласие органов опеки и попечительства (если собственник несовершеннолетний до 14 лет).

Согласие законных представителей (если собственник несовершеннолетний от 14 до 18 лет).

Технический паспорт должен быть не старше 5 лет.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (больше необходима для покупателей, в регистрирующем органе она не требуется).

Еще в феврале 2020 года в Госдуму РФ поступил документ о том, что возможности продать квадратные метры, заложенные в банке. Он прошёл первое чтение в декабре 2020 года. Вернуться к этому вопросу российские парламентарии собираются 28 мая текущего года.

Суть изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — позволить ипотечникам своими силами продавать заложенное по кредитному договору имущество. В настоящее время это можно сделать исключительно на публичных торгах или аукционе, где квартиры уходят по невыгодной для продавца цене.
«Анализ правоприменительной практики показал, что сегодня гражданин, чье имущество находится в залоге у банка, может продать его только через публичные торги или аукцион. На практике это имущество продается по низкой цене и, более того, оказавшись, очевидно, и в без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3 % стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7 % от стоимости имущества), и работу оценщика», - сказала автор инициативы вице-спикер Госдумы Ирина Яровая.
По ее словам, предлагаемый законопроект направлен на то, чтобы сформировать понятную правовую процедуру, когда гражданин, понимая, что он намеревается отказаться от исполнения обязательств по договору, обращается с заявлением в банк.
Банк даёт разрешение в течение полугода гражданину самостоятельно реализовать имущество. При этом устанавливается минимальная стоимость, по которой данное имущество может быть продано, с тем чтобы компенсировать оставшуюся стоимость долга, который есть за гражданином. Это даёт человеку возможность по рыночной цене реализовать жильё, активно находить покупателя.
«И в том случае, если в течение полугода он успешно решает эту задачу, заключается трёхсторонний договор, который в полной мере обеспечивает компенсацию выплат банку. Но самое главное – создаёт возможность получения гражданином сверх той суммы, которую он должен банку, реальных средств, которые бы позволили ему компенсировать свои ранее понесённые затраты.
Задача государства состоит в том, чтобы защитить интересы гражданина.
Таким решением государство оказывает поддержку человеку в трудной жизненной ситуации. Мы выходим на тот баланс правоотношений, который позволяет и банкам получать гораздо быстрее и полнее средства, но самое главное для нас – это защищает интересы человека, давая возможность выплаты долга на выгодных для него условиях», - сообщила вице-спикер ГД.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!