В России строится 119,7 миллиона квадратных метров жилья. Это больше, чем возводилось год назад (117,5 миллиона), и это рекордный объём для рынка, который переживает глубокий спад спроса.
По данным «Дом.РФ», к весне 2026 года распродано лишь 32 % из всего строящегося жилья. Оставшиеся 68 % — это 80 с лишним миллионов квадратных метров нераспроданных квартир, или примерно 1,5 миллиона стандартных квартир, которые пустуют в возводимых домах. В денежном выражении этот объём достигает 17,7 триллиона рублей — сумма, сопоставимая с годовым бюджетом нескольких крупных регионов.
Это бетон, арматура, стекло и кирпич, которые уже произведены, оплачены и вложены в строительство, но за которые никто не заплатил. Это деньги, которые должны были вернуться застройщику через эскроу-счета, но остались лежать мертвым грузом. Это проектное финансирование, по которому начисляются проценты, пока квартиры не находят покупателя. И это проблема, которая постепенно перестаёт быть проблемой отдельных девелоперов и становится проблемой всей банковской системы.
Пять лет от ажиотажа до затоваривания
Чтобы понять масштаб сдвига, достаточно посмотреть на динамику распроданности за последние пять лет.
В 2021 году, когда рынок был на пике ажиотажного спроса, в новых жилых комплексах продавалось не менее 70 % квартир. В 2022 году покупателей стало меньше — реализовать удалось 66 %, а 34 % оказались невостребованными. К 2025 году в новостройках раскупали только половину лотов, а другая половина оставалась пустующей. К весне 2026 года общая распроданность снизилась до 32%.
Это означает, что за пять лет показатель упал в 1,5 раза — с 47 % до 32 %. Рынок прошёл полный цикл: от дефицита и ажиотажа к переизбытку и затовариванию. И произошло это не потому, что люди перестали хотеть жильё. Они перестали иметь возможность его покупать.
Причины этого сдвига лежат на поверхности. Инфляция съела реальные доходы. Рыночная ипотека под 19–20 % годовых стала неподъёмной для большинства семей. Массовые льготные программы, которые годами поддерживали спрос, были свёрнуты или ужесточены. Семейная ипотека стала более адресной, и круг тех, кто может ею воспользоваться, сузился. В результате потенциальные покупатели предпочли отложить покупку и держать средства на депозитах, где ставки тоже двузначные, но риски минимальны.
Доля сделок с ипотекой с начала 2026 года снизилась на 17 процентных пунктов год к году и составила 64%.
Это означает, что более трети покупок совершаются за наличные или с использованием рассрочек. Но рассрочки тоже теряют популярность — за год количество сделок по этой схеме снизилось почти на 13 %. Покупатель уходит с рынка, и это видно в каждой цифре.
Цены растут вопреки логике
Парадокс российского рынка недвижимости 2026 года заключается в том, что при падающем спросе цены продолжают расти.
По итогам апреля 2026 года средняя цена предложения на первичном рынке в городах-миллионниках увеличилась на 12,3 % год к году и достигла 219,6 тысячи рублей за квадратный метр. В Москве и Санкт-Петербурге рост составил 23,8 % — до 720,1 тысячи и 367,7 тысячи рублей за квадратный метр соответственно.
Как это возможно, когда квартиры не продаются?
Ответ кроется в нескольких факторах.
Во-первых, с рынка вымываются наиболее дешёвые лоты — студии и небольшие квартиры в удачных локациях раскупаются быстро, а остаются дорогие и неудобные варианты, которые искажают среднюю цену вверх.
Во-вторых, себестоимость строительства продолжает расти: в Московском регионе за год она увеличилась на 15 %. Земля, материалы, рабочая сила, инженерные подключения — всё дорожает, и застройщик не может снизить цену ниже себестоимости.
В-третьих, проектное финансирование обходится в 16–18 % годовых, и каждый день простоя квартиры увеличивает финансовые издержки девелопера.
Поэтому цены на бумаге растут, но реальные сделки совершаются со скидками. Девелоперы стали более гибкими в отношении конечной цены продажи, порой скидки доходят до 15 %. А самый большой дисконт — до 35 % — получают покупатели, готовые внести полную оплату наличными. Это уже не маркетинг. Это способ добыть ликвидность, когда эскроу-счета наполняются слишком медленно.
Но здесь возникает важный момент. Скидка через рассрочку, субсидированную ставку или специальную акцию позволяет сохранить официальный прайс. На бумаге квадратный метр почти не дешевеет. Денежный поток при этом меняется: продажа откладывается, эскроу наполняется медленнее, проценты начисляются дольше. Стройка, рассчитанная на быстрый оборот, начинает съедать капитал даже без формального снижения цены. И чем дольше это продолжается, тем ближе девелопер к точке, где обслуживание долга становится невозможным.
Эскроу: защита, которая не защищает систему
Переход на эскроу-счета в 2019 году решил проблему обманутых дольщиков. Деньги покупателя теперь лежат в банке до сдачи дома, а стройку финансирует тот же банковский сектор через проектное финансирование.
К 1 июня 2026 года на эскроу находилось 7,47 триллиона рублей, тогда как портфель проектного финансирования достиг 10,3 триллиона. Разрыв в 2,8 триллиона означает, что средства покупателей покрывают лишь около 69 % задолженности застройщиков.
Это создаёт ситуацию, при которой банк одновременно кредитует застройщика и держит деньги покупателя. Если продажи идут быстро, эскроу наполняется, кредит гасится, все довольны. Если продажи замедляются, застройщик вынужден брать дополнительные кредиты для обслуживания долга, а эскроу не успевает компенсировать эти затраты. Чем медленнее продаются квартиры, тем дороже обходится проект. И в какой-то момент девелопер просто не может обслуживать кредит.
Эскроу защищает покупателя от исчезновения денег на стройке. Если застройщик обанкротится, покупатель получит свои средства обратно. Но эскроу не защищает финансовую систему от падения стоимости самого рынка. Если квартиры не продаются, банк создаёт резервы по корпоративному кредиту застройщика. Если цены начинают падать, обесценивается залог по ипотеке. Если экономика слабеет, растёт просрочка у домохозяйств. Банк получает давление одновременно от корпоративного заёмщика и от миллионов розничных клиентов.
И здесь важно понимать: эскроу не делает рынок безопаснее для системы. Он делает его безопаснее для конкретного покупателя. Но системный риск никуда не исчезает — он просто перераспределяется между застройщиком, банком и ипотечным заёмщиком.
География затоваривания: где хуже всего
Низкая распроданность новостроек наблюдается почти во всех регионах России, но есть явные лидеры и аутсайдеры. По данным компании «Этажи», одними из лидеров по затовариванию являются Саратовская, Калужская, Воронежская области и Краснодарский край: доля невыкупленного жилья составила здесь 80 % и более.
Краснодарский край — особый случай. В 2025 году здесь было введено в эксплуатацию 6,6 миллиона квадратных метров жилья, что на 15 % больше, чем годом ранее. Спрос же упал почти на четверть. Теперь, чтобы реализовать все накопленные квадраты, застройщикам потребуется 5,5 года. Это почти вдвое больше, чем средний показатель по стране (4,2 года).
Краснодар, как и Сочи, Анапа, Новороссийск, — это курортные рынки, которые годами жили за счёт инвесторов, покупающих жильё для сдачи в аренду. Но когда туристический поток падает (а в 2026 году он упал на 30–40 %), инвестиционная привлекательность испаряется. Инвестор уходит, и на рынке остаются только местные покупатели, которых недостаточно, чтобы поглотить весь объём.
В Сибири, на Урале и в Ростовской области положение дел несколько лучше. В этих регионах не востребовано примерно 70 % квартир. Самые низкие показатели затоваривания отмечены в Калмыкии, Бурятии и Забайкальском крае — своих покупателей тут находят от 46 до 50 % квартир. Но даже эти цифры говорят о том, что половина построенного жилья остаётся непроданной.
Особняком стоят Москва и Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге весной насчитывалось около 60 % нереализованных новостроек — срок их продажи эксперты оценивают в 2,3 года. В Москве затоваренность тоже невысока — на текущий момент реализована почти половина всего строящегося жилья. Но здесь есть специфика: большая часть зависших новостроек — это жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, тогда как недорогое жильё раскупается почти мгновенно. В марте 2026 года на первичном московском рынке осталось всего 3 % квартир стоимостью ниже 10 миллионов рублей, хотя ещё год назад их объём составлял 22 %. Дешёвые квартиры вымыты. Остались дорогие, которые никто не может себе позволить.
Кто первый упадёт
Рынок ждёт первый крупный корпоративный сбой. Банкротство заметного застройщика станет шоковым событием для всей отрасли. Не потому, что это будет первая банкротная процедура — мелкие застройщики банкротятся регулярно. А потому, что это будет сигнал: модель, которая работала годами, больше не работает.
Вице-премьер Марат Хуснуллин ещё в 2025 году предупреждал: примерно у 20 % застройщиков в России существует риск банкротства. В 2026 году он заявил в интервью «РИА Новости», что накопленный у компаний запас прочности уже исчерпан: «Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли». Это признание того, что отрасль подошла к черте, за которой начинается системный кризис.
Когда падёт первый крупный застройщик, произойдёт несколько вещей одновременно. Банки пересмотрят риск новых проектов и начнут требовать более жёстких условий кредитования. Слабые компании столкнутся с отказом в финансировании или с заградительными ставками. Покупатели получат подтверждение, что ожидание может быть выгоднее немедленной покупки — если сегодня застройщик обанкротился, значит, завтра цены упадут ещё сильнее. После этого скидки перестанут быть маркетингом и станут способом добыть ликвидность. Чем больше компаний одновременно начнут продавать быстрее, тем сильнее будет давление на цену.
Это классический эффект домино. Один дефолт запускает цепную реакцию, которая может обрушить весь рынок. И вопрос не в том, произойдёт ли это. Вопрос в том, когда и кто станет первой жертвой.
Ипотечный контур риска
Следующий контур риска проходит через население. Совокупная ипотечная задолженность уже приблизилась к 24,5 триллиона рублей. Пока квартира стоит дороже остатка кредита, заёмщик видит в ней капитал. Он может продать жильё, погасить долг и остаться с прибылью. Но при глубокой коррекции цен часть недавних покупателей может оказаться с долгом, сопоставимым с рыночной ценой объекта. Это так называемая ситуация — когда долг превышает стоимость залога.
Само падение цен не вызывает дефолт автоматически. Человек продолжает платить ипотеку, если у него есть доход и работа. Но в сочетании со снижением доходов, потерей работы или ростом других обязательных расходов качество такого кредита резко ухудшается.
Просрочка по ипотеке в 2024 году выросла на 57 % против прироста на 5 % в 2023 году. В 2026 году доля просроченной задолженности может увеличиться до 1,5 % от ипотечного портфеля банков. Это всё ещё низкий показатель по сравнению с потребительскими кредитами (где просрочка достигает 14 %), но тренд на рост очевиден.
Самый опасный сценарий появляется, когда оба контура сходятся. Проблемы девелопера заставляют банк создавать резервы и осторожнее кредитовать стройку. Снижение цен ухудшает стоимость залога по ипотеке. Ослабление экономики увеличивает просрочку у домохозяйств. Банк получает давление одновременно от корпоративного заёмщика и от миллионов розничных клиентов. Эскроу защищает покупателя от исчезновения денег на стройке, но не защищает финансовую систему от падения стоимости самого рынка.
Что будет дальше
Рынок сам себя регулирует — это любимая мантра девелоперов и чиновников. И в каком-то смысле это правда. Застройщики уже сократили запуски новых проектов на 18 % в апреле 2026 года по сравнению с предыдущим годом.
Ожидается, что по итогам 2026 года объём строительства нового жилья может уменьшиться до 35 миллионов квадратных метров — на 15 % меньше, чем в 2025 году. Если доля нераспроданного жилья будет расти, часть девелоперов просто начнут сокращать планы по выводу новых проектов.
Но это медленное саморегулирование. Цикл строительства дома — два-три года, а с учётом подготовительных этапов — четыре-шесть лет. То, что заложено сегодня, выйдет на рынок через несколько лет, когда спрос может быть ещё ниже. Инерция стройки такова, что остановить её мгновенно невозможно.
Эксперты ждут оживления продаж не ранее 2027 года, когда ключевая ставка, по прогнозам Центрального банка, снизится до 8–9 %. Как только ипотечная ставка станет 14 % и ниже, на рынок выйдут значительные объёмы отложенного спроса. Но до этого момента отрасль будет жить в режиме выживания: сокращать издержки, искать способы снизить себестоимость (например, сдавать квартиры без отделки — в Москве доля таких объектов уже упала до 38 %, что на 10 % меньше, чем год назад), торговаться с каждым покупателем.
Запущенная крупным дефолтом переоценка заставит банки одновременно удерживать девелоперов, ипотечные портфели и стоимость залогов. Тогда проблема новостроек перестанет быть проблемой строителей и станет проблемой балансов всей кредитной системы. И это не апокалипсис. Это просто новая реальность, к которой рынок ещё не готов.
Российская недвижимость много лет росла при поддержке дешёвой или субсидированной ипотеки. Теперь отрасль вошла в период, когда долг уже создан, квартиры уже строятся, а покупателя по прежней цене становится всё меньше. 1,5 миллиона пустующих квартир — это не просто цифра. Это индикатор того, что модель, которая работала годами, исчерпала себя. И вопрос не в том, изменится ли рынок. Вопрос в том, насколько болезненным будет это изменение и кто заплатит за него больше всех.