10.06.2026 10:50

Девелоперы отказываются от студий. Эпоха малогабаритного бума завершается в России

Квартиры площадью до 40 квадратных метров сокращаются в структуре предложения новостроек «старой» Москвы. По данным Строй-Газеты, в массовом сегменте объем предложения таких лотов за год упал на 39%, в бизнес-классе — на 18%, в премиум-классе — на 1%. При этом общий объем предложения в сегментах вел себя иначе: массовый рынок сократился на 29%, бизнес-класс — на 11%, а премиум-сегмент показал прирост на 8%.

В структуре предложения массового сегмента доля квартир до 40 квадратных метров в мае 2026 года составила 43% против 49% годом ранее. Доля квартир площадью от 40 до 80 квадратных метров увеличилась с 46% до 52%. В бизнес-классе доля малогабариток снизилась с 27% до 25%, а доля лотов среднего размера выросла с 58% до 60%. В премиум-сегменте доля малогабариток уменьшилась с 11% до 10%, доля квартир 40-80 квадратных метров осталась на уровне 53%.

Спрос на малогабаритные квартиры также изменился. В массовом сегменте количество сделок с лотами до 40 квадратных метров упало на 56%, в бизнес-классе — на 19%. В премиум-сегменте зафиксирован рост спроса на такие квартиры на 31%. Спрос на квартиры площадью от 40 до 80 квадратных метров снизился в массовом сегменте на 49%, в бизнес-классе — на 13%, в премиум-классе — на 28%.

Снижение доли малогабариток с 49% до 43% в массовом сегменте за год — это не циклическое колебание, а изменение продуктовой стратегии девелоперов. Причины сдвига лежат в нескольких плоскостях.

Во-первых, исчерпание спроса на инвестиционные студии в условиях отмены массовой льготной ипотеки с июля 2024 года.

Во-вторых, рост стоимости строительства и удорожание земельных участков делают малогабаритные форматы менее рентабельными для застройщиков.

В-третьих, изменение потребительских предпочтений: покупатели все чаще рассматривают квартиры от 40 квадратных метров как базовый формат для постоянного проживания.

Падение спроса на малогабаритки в массовом сегменте на 56% — наиболее выраженный показатель трансформации рынка. Этот показатель вдвое превышает общее снижение спроса в сегменте (29%), что подтверждает структурный, а не конъюнктурный характер сдвига.

Инвесторы, формировавшие значительную часть спроса на студии в 2021-2023 годах, ушли с рынка после отмены льготных ипотечных программ и роста ставок по рыночной ипотеке до 19-20%.

Бизнес-класс демонстрирует аналогичную, но менее выраженную динамику. Снижение доли малогабариток с 27% до 25% и падение спроса на 19% указывают на постепенный отказ от студий и однокомнатных квартир минимальной площади в пользу более просторных лотов. Покупатель бизнес-класса в текущих условиях предпочитает формат «две комнаты от 55-60 квадратных метров» вместо «одна комната плюс кабинет в 35-40 квадратных метров».

Премиум-сегмент демонстрирует контринтуитивную динамику. При общем приросте предложения на 8% и минимальном сокращении доли малогабариток (с 11% до 10%), спрос на такие квартиры вырос на 31%. Это объясняется спецификой премиального покупателя: малогабаритные лоты в элитных проектах выполняют функцию «второго жилья», pied-à-terre в центре Москвы, или инвестиционного актива с высокой ликвидностью. Рост спроса на 31% при одновременном снижении спроса на квартиры среднего размера (минус 28%) указывает на поляризацию премиального сегмента.

Сравнение динамики спроса на малогабаритки и квартиры среднего размера выявляет важный тренд. В массовом сегменте спрос на оба формата падает, но малогабаритки теряют позиции быстрее (минус 56% против минус 49%). В бизнес-классе ситуация зеркальная: спрос на малогабаритки падает медленнее (минус 19%), чем на квартиры 40-80 квадратных метров (минус 13%). Это означает, что в бизнес-сегменте покупатель сохраняет интерес к компактным форматам, но девелоперы сокращают их предложение опережающими темпами.

Стратегия девелоперов по сокращению малогабаритного предложения имеет экономическое обоснование. Квартиры площадью 40-80 квадратных метров обеспечивают более высокую выручку с квадратного метра при сопоставимых затратах на строительство. При этом ликвидность таких лотов выше в условиях снижения инвестиционного спроса и роста доли конечных покупателей, приобретающих жилье для постоянного проживания.

Перспективы рынка указывают на продолжение тренда. Доля квартир до 40 квадратных метров в массовом сегменте может снизиться до 35-38% к концу 2026 года при сохранении текущей динамики. В бизнес-классе доля малогабариток стабилизируется на уровне 20-23%. Премиум-сегмент сохранит нишу малогабаритных лотов на уровне 8-10% как специфический продукт для ограниченной категории покупателей.

Трансформация размерной структуры предложения новостроек Москвы отражает более широкий сдвиг в модели рынка. Период массового производства студий и малогабаритных квартир, характерный для 2020-2024 годов, завершается. Рынок переходит к формату «разумной достаточности», где базовым продуктом становится квартира площадью 45-65 квадратных метров, а малогабаритки занимают нишевую позицию.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал