Необходимо разработать четкий законодательный механизм, который обезопасит граждан от покупки квартиры у недееспособного покупателя. Об этом заявил «Газете.Ru» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
«Случаи с оспариванием сделок из-за недееспособности продавца время от времени встречаются, но назвать их массовыми или распространенными нельзя. Для недобросовестных продавцов основное препятствие для «тиражирования» такой схемы состоит в том, что они должны доказать, что продавец (он сам или, скажем, его близкие, подопечные) были недееспособны именно на момент заключения соглашения. В случае с московской пенсионеркой такое доказательство было — медицинская справка с диагнозом, актуальная на момент сделки», — отметил Сырцов.
По его словам, в ином случае постфактум (тем более через много лет) доказать недееспособность будет трудно — нужно собрать документы, медицинские справки и так далее. Суд при этом назначит экспертизу, ведь, условно говоря, если человек обращался к психиатру, это еще автоматически не означает, что он не был дееспособен.
При этом, полностью исключить риск оспаривания сделки при покупке вторичной квартиры нельзя — лучше выбирать новостройку. Кстати, есть риск, даже если квартира перешла в руки дееспособного продавца от недееспособного.
При определенных обстоятельствах даже лудоман (человек с игровой зависимостью) может быть признан судом не в полной мере дееспособным и ограниченным в праве распоряжаться имуществом, но едва ли по внешним признакам и его поведению покупатель, риелтор или нотариус смогут понять, что с ним что-то не так.
В остальных случаях нужно действовать так: для начала запросить паспорт и проверить его действительность через МВД или нотариуса. Далее запросить справку о том, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах (по его согласию можно получить справки).
Уточните семейное положение: если квартира нажита в браке, требуется нотариальное согласие супруга, уточнил риелтор. Вообще общение с членами семьи продавца полезно — если человек абсолютно одинок, то это может быть рисковым сигналом. Если у вас возникли сомнения (скажем, продавец показался нетрезвым), попросите медицинское освидетельствование.
Еще один способ — получить выписку из реестра ЕГРН, в которой будет отметка о недееспособности собственника, но только если она установлена судом. Проводить сделку лучше с нотариусом, однако его участие не гарантирует, что продавец дееспособен.