Есть ли жизнь после 8%: как Севастополь и Крым пережили год дорогих кредитов?

Год назад, с завершением программы ипотеки под 8%, началась новая эра на российском рынке недвижимости. Программа, которая четыре года поддерживала спрос на новостройки, стала основным двигателем рынка, позволяя миллионам россиян купить жилье по льготным условиям.

Однако с отменой «ипотеки для всех» и ростом ключевой ставки до 21%, ситуация на рынке кардинально изменилась. О том, как Севастополь и Крым пережили этот год дорогих кредитов, какие механизмы позволяют покупателям все еще находить возможности для приобретения жилья — в нашем материале.

Последствия четырёх лет «всероссийской льготы»

Программа льготной ипотеки начала действовать в апреле 2020 года и предоставляла россиянам возможность приобретать квартиры в новостройках под ставку до 8%, без дополнительных требований к региону, доходу или наличию детей. Это стимулировало огромный спрос на жилье, в том числе в Севастополе, где стоимость квадратного метра активно росла.

Однако, с завершением программы в июле 2024 года, рынок пережил резкий спад. Если в июле объём ипотеки составлял 0,8 трлн рублей, то уже в августе он сократился почти в два раза — до 0,36 трлн рублей. Причины этого были очевидны: исчезновение доступных кредитов и одновременный рост ставок по рыночной ипотеке. В результате, если в 2023 году объем сделок на первичном рынке вырос на 43%, то в 2024 году наблюдалось снижение на 21%.

Как перестроился рынок недвижимости в Севастополе и Крыму?

Парадоксально, но объём строительства в Севастополе, Крыму и по всей России не сократился. Согласно данным ЕИСЖС, на середину 2025 года строилось 117,8 млн кв. м — на 2,8% больше, чем годом ранее. Однако такие цифры обусловлены инерцией, так как запуск новых проектов значительно уменьшился. В первые месяцы 2025 года количество разрешений на строительство сократилось на 22%.

Что касается рынка новостроек, то в Севастополе цены на первичку действительно немного снизились: с 189 012 рублей за кв. м в 2024 году до 175 209 рублей в 2025 году. Однако цены на вторичное жильё продолжили расти, что неудивительно, учитывая общее положение на рынке.

По данным RealtyMag, год назад вторичка в Севастополе стоила 168 114 руб. за к. м., когда однушки в среднем продавались за 6,5 млн руб., двушки за 8,2 млн руб., трёшки за 10,2 млн руб. А сейчас средняя цена на однушку 7,3 млн руб., двушки – 8,7 млн руб., трёшки – 11 млн руб. И «квадрат» в целом стоит 178 634 руб. Это объясняется тем, то за год, когда ипотека была баснословно дорогой, фокус переместился с новостроек на вторичку. И несмотря на снижение ставки, вторичка пока держит спрос.

А вот крымские новостройки что называется «дали жару». В августе прошлого года за «квадрат» в среднем платили 165 286 руб., и тогда однушка по средним ставкам продавалась за 5,7 млн руб., двушка за 8,7 млн руб., трёшка за 10,5 млн руб. А теперь «квадрат» в крымских новостройках стоит 226 334 руб. Однушка в среднем стала стоить 8,4 млн руб., двушка – 13,9 млн руб., трёшка – 20,8 млн руб.

Рост цен на вторичку в Севастополе подтверждает тенденцию: несмотря на дорогие кредиты, жилье на вторичном рынке продолжает оставаться востребованным. Спрос удерживается на уровне, который позволяет ценам расти, пусть и медленно.

В последние годы рынок недвижимости в Севастополе активно развивался, и строительные компании предложили большой объём жилья, что могло привести к временному насыщению рынка. Когда спрос снижается, а предложение остается высоким, застройщики могут быть вынуждены корректировать цены, чтобы поддерживать темпы продаж.

Хотя в Севастополе сейчас наблюдается рост цен на новостройки, в условиях высоких ипотечных ставок, насыщения рынка и переключения спроса на вторичку, ликвидная корректировка цен вполне возможна. Застройщики могут быть вынуждены снизить цены или предложить дополнительные скидки и рассрочки, чтобы стимулировать спрос и сохранить объемы продаж. Однако такие изменения скорее всего будут происходить постепенно, в ответ на текущие рыночные условия.

Цены на новостройки в Крыму выросли значительно, что связано с большой популярностью новостроек среди покупателей, которые всё ещё могут воспользоваться программами рассрочек от застройщиков, а также с ростом интереса к региону. В целом, рынок недвижимости в Севастополе и Крыму показывает активность, несмотря на высокие ставки по ипотеке, что подтверждается ростом цен на жильё как на вторичном, так и на первичном рынке.

Скачок цен на новостройки в Крыму на 37% за год можно объяснить рядом факторов: повышенным спросом, ростом цен на строительные материалы, улучшением инфраструктуры региона и гибкими предложениями от застройщиков. Крым привлекает новых инвесторов и покупателей, что стимулирует рост цен на жильё, в то время как в других регионах России, например, в Севастополе, ситуация немного отличается, с более умеренным ростом.

Для покупателей это может означать, что сейчас уже поздно покупать квартиры по старым ценам, и в будущем цены, вероятно, будут продолжать расти, если сохранится текущая динамика.

Что покупают люди?

Несмотря на высокие ставки по ипотеке, спрос на жильё сохраняется. Это объясняется в первую очередь программами господдержки, среди которых наибольшую популярность приобрела «семейная ипотека». Согласно данным Сбербанка, почти две трети сделок (63,8%) в Севастополе совершаются именно на первичном рынке, где действуют льготные ипотечные программы.

Программа «семейной ипотеки» стала настоящим спасением для покупателей: она продолжает действовать и на 2025 год с ставкой 6%. Более того, объём выданных кредитов по этой программе достигнет 2,3–2,6 трлн рублей, что сопоставимо с результатами «всеобщей льготной» ипотеки в её лучшие годы.

Реальность: ставки и программы на 2025 год

На август 2025 года ключевая ставка Центрального банка составляет 18%, а ставки по рыночной ипотеке варьируются от 21% до 27%. Это означает, что в случае покупки жилья на первичном рынке под «рыночный» кредит, платежи по ипотеке часто оказываются выше арендных ставок, что снижает привлекательность таких сделок.

Тем не менее, в действии остаются точечные льготы и программы:

- Семейная ипотека (6%) — основная программа для большинства покупателей.

- ИТ-ипотека (6%) — для специалистов IT-сферы с высоким доходом.

- Рассрочка от застройщиков — выгодное предложение для тех, кто не может или не хочет брать ипотеку, но готов платить в рассрочку без процентов. Важно, что такие схемы предполагают первый взнос, а чем он выше, тем большую скидку готов предложить застройщик.

Итог: что делать покупателю и какие есть перспективы?

Для тех, кто подходит под условия «семейной ипотеки» или ИТ-ипотеки, стоит действовать сейчас. Ставки по этим программам фиксированы, а цены растут сдержанно. Дополнительным бонусом могут стать акции и скидки от застройщиков.

Если же покупатель не подходит под эти программы, то рассрочка от застройщика — отличная альтернатива. Однако важно тщательно рассчитывать бюджет, чтобы не попасть в финансовую зависимость.

Так же в Крыму разрабатывают ипотечную программу для участников СВО, рассказал журналистам глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков.

«Тот проект, который мне озвучило руководство Крыма, мы его будем двигать, связанный с ипотекой для ребят, участвующих в СВО от Крыма. Ребятам выделили землю, у них не хватает денег для того, чтобы построить на этих землях дома. Будем сейчас совместно пробивать этот проект. Мне озвучили цифру 3%. Мы здесь совместно должны будем отработать с федеральными властями, найти какие-то варианты для того, чтобы этот проект помог ребятам построить жилье на выделенных землях», – сообщил Аксаков.

Если такой закон примут, то строительство сектора ИЖС пойдёт рекордными темпами, что автоматически повлечёт за собой улучшение качества жизни участников СВО, их семей, а также «подтянется» социальная инфраструктура.

Выводы:

- Ожидать резкого падения цен на жильё в Крыму и Севастополе не стоит: рынок уже показал, что снижение цен не произойдет. Скорее всего, в будущем можно ожидать лишь замедления роста цен, с точечными скидками и акциями от застройщиков.

- Цены на жильё в Севастополе и Крыму растут, несмотря на дорогие кредиты и завершение программы льготной ипотеки.

- Семейная ипотека продолжает оставаться основным драйвером рынка.

- Рассрочка от застройщика — актуальный инструмент для покупателя, не подходящего под программы господдержки.

- Для покупателей, которые могут воспользоваться льготной ипотекой, сейчас самое время для покупки недвижимости.

Рынок недвижимости Севастополя и Крыма продолжает быть активным, несмотря на высокие ставки, и предлагает разнообразные решения для тех, кто готов внимательно подойти к своему выбору и условиям сделки.

Материалы по теме:

Будущее загородной недвижимости в Крыму: стоит ли инвестировать в дачи, дома и коттеджи?

Севастополь как центр туризма: влияние на рынок новостроек

«Заходи и живи». Почему «вторичка» в Севастополе становится новым трендом?