08.08.2026 09:54

Кого вычистят с рынка российской недвижимости

6 августа 2026 года стало известно о новой инициативе, которая может перевернуть рынок недвижимости России. МВД, ФСБ и Генпрокуратура предложили обязать риелторов возвращать клиентам деньги за свои услуги, если сделка с недвижимостью будет признана недействительной. Это предложение вошло в третий пакет мер против кибермошенничества, который правительство планирует внести в Госдуму осенью.

Инициатива силовиков появилась не на пустом месте. Статистика показывает тревожную тенденцию: количество приговоров за мошенничество с недвижимостью за год увеличилось на 15 %. Всего за указанный период было вынесено 11 264 таких приговора, из них 13,6 % касались сделок, совершённых через цифровые каналы.

Мошенники активно мигрируют в сферу недвижимости после того, как банки усилили антифрод-защиту. Если раньше аферисты специализировались на краже денег со счетов, то теперь их цель — квадратные метры. Половина мошеннических сделок с недвижимостью совершается с использованием цифровых технологий.

Схемы становятся изощрённее. В 2026 году жилью больше всего угрожают аферы с подменой личности продавца и риелтора, дистанционные сделки с использованием поддельных документов. За первые два месяца 2026 года количество мошеннических инцидентов, связанных с арендой и сдачей жилья, выросло на 26 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Логика правоохранительных органов проста и понятна: если сделку признали недействительной, значит, кто-то не выполнил свою работу. И если риелтор получал деньги за проверку документов, сопровождение сделки и защиту интересов клиента, то он должен нести ответственность за результат.

Представьте ситуацию: покупатель заплатил риелтору 150 тысяч рублей за услуги, сделка прошла регистрацию, а через полгода выясняется, что продавец оказался мошенником или у квартиры были скрытые обременения. Суд признаёт сделку недействительной, покупатель теряет деньги и квартиру. Сейчас он может потребовать возврат только от продавца, который к тому моменту уже исчез. Силовые ведомства предлагают дать ему право требовать возврата хотя бы денег за услуги риелтора.

Но инициатива столкнулась с сопротивлением. Росреестр не против регулирования рынка риелторов в целом, но не видит смысла включать это именно в антифрод-пакет. Минцифры и вовсе не поддерживает предложение, считая, что мошенничество с недвижимостью не относится напрямую к ИКТ-преступлениям.

Третий пакет мер против кибермошенничества — это документ о технологиях, о защите данных, о противодействии цифровым атакам. Обязанность риелтора вернуть деньги — это вопрос гражданского права, ответственности сторон по договору, а не кибербезопасности.

Но силовики видят проблему шире. Для них кибермошенничество — это не только взлом аккаунтов и кража паролей. Это любая преступная деятельность, использующая цифровые каналы. А поскольку современные аферы с недвижимостью всё чаще проходят через онлайн-площадки, электронные документы и дистанционные сделки, они попадают в сферу интересов правоохранительных органов.

Сегодня риелторская деятельность в России практически не регулируется. Юридически достаточно договора с агентством или статуса самозанятого. Нет обязательных требований к квалификации, нет единого реестра, нет лицензирования. Росреестр заявил о намерении регулировать риелторскую деятельность в 2026 году, но пока это только намерения.

Глава Росреестра прямо говорит о проблеме: «Это риски правовые и риски, связанные с деньгами. Самое главное, что ответственности законодательно зафиксированной у риелтора нет никакой».

И это правда. Если банк ошибся при проведении платежа, он несёт ответственность. Если нотариус допустил ошибку, он отвечает своим имуществом.

А риелтор? Он просто оказывает услуги по договору, и если что-то пошло не так, клиент может потребовать возврат только через суд, доказывая вину посредника.

Параллельно с инициативой силовиков готовится отдельный закон о регулировании риелторской деятельности. Концепция предполагает создание специального реестра риелторов, введение требований к квалификации, запрет на работу самозанятым. Риелторы должны будут подтвердить квалификацию, после чего их включат в список квалифицированных профессионалов.

Закон, который поддержал Павел Крашенинников, предусматривает реестр риелторов, запрет самозанятым, экзамен раз в 5 лет. Если закон примут в 2026 году, он вступит в силу не раньше 2027-го, потому что потребуется инфраструктура — создание реестра, обучение экзаменаторов, разработка программ.

Это значит, что рынок недвижимости ждут масштабные изменения. Эпоха, когда риелтором мог стать любой желающий, заканчивается. Профессионалы приветствуют это решение, поскольку оно очистит рынок от случайных людей и мошенников. Но для многих мелких агентств и частных посредников это означает уход с рынка

Услуги риелтора в 2026 году обходятся недёшево. Комиссия обычно составляет от 2 до 5 % от стоимости объекта, но не менее 100-150 тысяч рублей. В Москве и Санкт-Петербурге суммы могут достигать 300-500 тысяч рублей и выше.

Если инициатива силовиков будет принята, риелторы окажутся в ситуации, когда они несут финансовые риски, не зависящие от их действий. Сделку могут признать недействительной по множеству причин: обнаружится скрытый наследник, выяснится, что продавец был недееспособен, всплывут старые долги по ЖКХ. Во всех этих случаях риелтор, даже если он добросовестно проверил документы, должен будет вернуть деньги.

Это неизбежно приведёт к росту стоимости услуг. Риелторы заложат риски в цену, начнут требовать предоплату, будут тщательнее отбирать клиентов. Некоторые вообще откажутся работать со сложными объектами, где высока вероятность судебных споров.

Для добросовестного покупателя инициатива силовиков — это хорошая новость. Появляется дополнительный механизм защиты. Если сделка сорвалась не по его вине, он может хотя бы вернуть деньги, потраченные на услуги посредника.

Но есть и обратная сторона. Риелторы станут осторожнее, будут требовать больше документов, дольше проверять историю объекта. Процесс покупки затянется. Некоторые агентства откажутся работать с «проблемными» квартирами — наследственными, с материнским капиталом, с долями. Рынок станет безопаснее, но менее гибким.

Профессиональное сообщество восприняло инициативу настороженно. С одной стороны, добросовестные риелторы понимают необходимость регулирования. Рынок действительно переполнен случайными людьми, которые дискредитируют профессию. С другой стороны, предложение силовиков кажется слишком жёстким.

Риелтор проверяет документы, но он не следователь и не детектив. Он не может выявить скрытые обременения, которые не отражены в ЕГРН. Он не может предсказать, что через год у продавца объявится внебрачный ребёнок, который оспорит сделку. Возлагать на него полную финансовую ответственность за все риски — значит требовать невозможного.

Инициатива силовиков, скорее всего, не войдёт в третий антифрод-пакет в текущем виде. Минцифры и Росреестр имеют достаточно аргументов, чтобы убедить правительство разделить эти вопросы. Регулирование риелторской деятельности пойдёт отдельным треком через специальный закон.

Но сам факт появления такого предложения показывает, что терпение государства иссякает. Рынок недвижимости слишком долго оставался «диким западом», где каждый работал как мог. Теперь государство хочет навести порядок, и риелторам придётся принять новые правила игры.

К 2027 году рынок недвижимости России изменится до неузнаваемости. Появится реестр квалифицированных риелторов, обязательные экзамены, страхование профессиональной ответственности. Уйдут случайные люди, останутся профессионалы. Услуги подорожают, но станут качественнее и безопаснее.

Для покупателей это означает больше защиты, но и больше бюрократии. Для риелторов — больше ответственности, но и больше уважения к профессии. Для рынка в целом — переход от хаоса к цивилизованным правилам.

Вопрос только в том, кто будет платить за этот переход. И судя по инициативе силовиков, платить будут риелторы.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал