17.09.2026 14:32

ФНС разъяснила правила: что нужно знать каждому продавцу недвижимости в 2026

Федеральная налоговая служба выпустила разъяснения о порядке уплаты налога на доходы физических лиц при продаже квартир, и эти пояснения затрагивают миллионы российских собственников.

Ключевой принцип остаётся неизменным: если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ. Но именно в определении этого срока и кроются основные нюансы, которые могут сэкономить продавцу сотни тысяч рублей или, наоборот, привести к неожиданным налоговым претензиям.

Минимальный предельный срок владения зависит от способа получения недвижимости и её статуса. В общем случае он составляет 5 лет — это правило действует для квартир, купленных по договорам купли-продажи после 1 января 2016 года. Однако закон предусматривает важные исключения, сокращающие этот срок до 3 лет.

Трёхлетний срок применяется в нескольких конкретных ситуациях.

Во-первых, если квартира получена по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника.

Во-вторых, если недвижимость приватизирована — для таких объектов минимальный срок также составляет 3 года.

В-третьих, если квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Особое правило действует для единственного жилья. Если продаваемая квартира является единственной собственностью налогоплательщика, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года, независимо от способа её приобретения. При этом законодательство уточняет, что не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи единственного жилья — это позволяет гражданам улучшать жилищные условия без налоговых последствий.

Важное нововведение 2026 года касается непрерывности срока владения. Госдума одобрила законопроект, закрепляющий, что минимальный срок должен быть непрерывным — это означает, что нельзя суммировать разные периоды владения с перерывами. Ранее существовали спорные ситуации, когда налогоплательщики пытались учитывать периоды до и после временной утраты права собственности.

Ставки НДФЛ при продаже квартиры зависят от суммы полученного дохода. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения, которая затронула и сделки с недвижимостью. Если прибыль от продажи квартиры составляет до 2,4 миллиона рублей, применяется ставка 13%. Если прибыль превышает этот порог, налог рассчитывается комбинированно: 13% с суммы до 2,4 миллиона и 15% с суммы превышения.

На практике это означает, что при продаже квартиры за 10 миллионов рублей, купленной ранее за 7 миллионов, прибыль составляет 3 миллиона. Налог рассчитывается так: с 2,4 миллиона берётся 13% (312 тысяч рублей), а с оставшихся 600 тысяч — 15% (90 тысяч рублей). Итоговая сумма налога — 402 тысячи рублей.

Закон предоставляет два способа уменьшить налоговую базу.

Первый — применение фиксированного имущественного вычета в размере 1 миллиона рублей в год. Этот вычет можно использовать, если у продавца нет документов, подтверждающих расходы на приобретение квартиры, или если эти расходы были меньше 1 миллиона.

Второй способ — уменьшение полученного дохода на сумму документально подтверждённых расходов по покупке этой же квартиры. Этот вариант обычно выгоднее, если квартира была куплена за сумму, значительно превышающую 1 миллион рублей. Например, при продаже квартиры за 8 миллионов, купленной за 6 миллионов, налоговая база составит 2 миллиона, а налог по ставке 13% — 260 тысяч рублей.

Налогоплательщик должен выбрать один из двух способов — применять одновременно оба нельзя. ФНС рекомендует предварительно рассчитать оба варианта и выбрать тот, который даёт меньшую сумму налога.

Для семей с детьми в 2026 году действуют расширенные льготы. Законопроект уточняет льготу, позволяющую продать жильё и купить новое без уплаты налога вне зависимости от того, как долго семья владела продаваемой квартирой. Эта норма особенно актуальна для семей, улучшающих жилищные условия по мере рождения детей.

Минфин подтвердил, что льготы при продаже квартир и иного жилья продолжат действовать в 2026 году, включая расширенные возможности для семей с детьми вне зависимости от возраста детей. Родители могут воспользоваться льготой даже если их дети уже совершеннолетние.

Сроки подачи декларации и уплаты налога строго регламентированы. Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Оплатить исчисленный НДФЛ необходимо до 15 июля того же года. Нарушение этих сроков влечёт штрафные санкции: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки подачи декларации и пени за несвоевременную уплату.

С 2026 года действует важное упрощение: не нужно подавать декларацию, если доход от продажи недвижимости не превышает сумму имущественного вычета. Например, если квартира продана за 900 тысяч рублей, а продавец применяет вычет в 1 миллион, налоговая база равна нулю, и декларацию подавать не требуется.

Регионы получили право устанавливать собственные правила минимального срока владения. Субъекты Федерации могут сокращать этот срок вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков. Некоторые регионы воспользовались этой возможностью, установив 3-летний срок для всех объектов недвижимости, что упрощает продажу жилья без налоговых последствий.

Кадастровая стоимость играет важную роль при расчёте налога. Если квартира продаётся по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговой базой считается именно 70% кадастровой стоимости, а не фактическая цена продажи. Эта норма предотвращает занижение стоимости в договорах для уменьшения налога.

Налоговые споры чаще всего возникают из-за неправильного определения минимального срока владения, отсутствия документов, подтверждающих расходы на покупку, или занижения стоимости продажи. ФНС активно использует данные Росреестра для проверки сделок и выявления нарушений.

Для минимизации налоговых рисков продавцам следует: точно определять срок владения с учётом всех нюансов, сохранять документы о покупке, предварительно рассчитывать оба варианта уменьшения налоговой базы, соблюдать сроки подачи декларации и уплаты налога, учитывать региональные особенности законодательства.

Рынок недвижимости 2026 года работает в условиях прозрачного налогового контроля, где попытки скрыть доход становятся экономически нецелесообразными. Законопослушное поведение и грамотное использование предусмотренных законом льгот — оптимальная стратегия для каждого собственника.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал