Инвестиция в номер: заработает ли схема ДДУ для российских гостиниц

Если законопроект примут, он вступит в силу с 1 марта 2028 года.

Ключевая цель — стимулировать строительство новых гостиниц и повысить качество гостиничного фонда. В Российском союзе туриндустрии, участвовавшем в разработке документа, отмечают: профинансировать целый отель могут немногие, а купить отдельный номер — значительно больше людей.

Покупатель сможет вложиться ещё на стадии строительства, а расчёты будут проходить через эскроу-счета. После открытия отелем должен управлять профессиональный оператор, а собственники номеров — получать доход на условиях договора.

Механизм также должен решить давнюю проблему: под видом гостиниц нередко строят комплексы апартаментов, которые затем используют для постоянного проживания. Это создаёт нагрузку на инфраструктуру и заставляет регионы отказывать подобным проектам в разрешениях.

Средства дольщиков будут храниться на эскроу-счетах. Застройщик получит доступ к ним поэтапно: 80% — после ввода гостиницы в эксплуатацию, оставшиеся 20% — после присвоения объекту категории и включения сведений о ней в реестр классифицированных средств размещения.

Такая схема отличается от привычной модели жилищного ДДУ: деньги не раскрываются сразу после регистрации договора, а привязаны к фактическому вводу и классификации отеля.

Законопроект предусматривает несколько ключевых ограничений:

• долевое участие допускается только для гостиниц, которые по проектной документации должны получить категорию не ниже трёх звёзд;
• до начала привлечения средств дольщиков застройщик должен заключить договор управления гостиницей с оператором, включённым в специальный реестр и соответствующим установленным требованиям;
• постоянное проживание в номере запрещается;
• собственник сможет лично пользоваться номером не более одного месяца в году: не менее 11 месяцев помещение должно использоваться как гостиничный номер;
• гостиничный режим сохраняется при перепродаже номера, а передача объекта в обход установленного порядка запрещается.

Таким образом, номер в отеле превращается не в обычную квартиру, а в инвестиционный актив с жёстким режимом коммерческой эксплуатации.

Рынок давно ждёт этот закон, считает доктор экономических наук, заведующий кафедрой туризма и гостиничного бизнеса Финансового университета при Правительстве РФ Вениамин Каганов. По его мнению, системная работа по развитию туризма и гостеприимства мотивирует бизнес инвестировать в отрасль.

«Ресурса нужно ещё больше. И этот ресурс есть — в том числе у потенциальных частных инвесторов. Новая инициатива будет способствовать притоку дополнительных средств, создаст условия для развития инфраструктуры», — отмечает эксперт.

При всех защитных механизмах инвестор не получает гарантии доходности. Стоимость номера может расти, но актив будет обременён гостиничным использованием и зависимостью от оператора. Застройщик может обанкротиться, а управляющая компания — не обеспечить высокую доходность, особенно если спрос на размещение стагнирует или на рынке много альтернативных предложений. Поэтому потенциальному покупателю важно оценивать не презентацию проекта, а реальную экономику гостиницы.

Есть и операционный риск: при множестве собственников возможны разногласия по расходам на коммунальные услуги, персонал, содержание и ремонт. Если границы вмешательства собственников в управление не будут чётко закреплены, возрастает вероятность конфликтов.

Гостиничный бизнес — длинные инвестиции. Ожидание окупаемости за год при вложении 4–5 млн рублей в номер — нереалистичный сценарий: срок окупаемости гостиничных проектов может достигать 20 лет.

Перед покупкой стоит проверить:

• репутацию и финансовую устойчивость застройщика;
• договор с гостиничным оператором, его полномочия и условия вознаграждения;
• прогноз загрузки, тарифы и структуру операционных расходов;
• порядок распределения дохода между собственниками и оператором;
• ограничения на проживание, сдачу и перепродажу номера.

Хорошая инвестиция — это не обещание дохода, а понимание риска. Законопроект может сделать рынок гостиничной недвижимости прозрачнее, но не отменяет главного правила: доход зависит не от красивого номера, а от загрузки отеля, качества управления и реального туристического спроса.

Эскроу защищает деньги на этапе строительства. Но защитить инвестора от пустого номера, слабого оператора и завышенных ожиданий может только холодный расчёт.