Ипотека как мираж: почему жильё в России стало недоступнее за пять лет

Льготная ипотека создала иллюзию доступности, где платежи съедают «всего» 60% зарплаты вместо 80% пять лет назад, но реальность бьет фактами: время на накопление первоначального взноса выросло с 4,4 до семи лет даже для семей с детьми. Исследование «Эйлер Аналитические технологии» для «РБК Недвижимости» разоблачает парадокс — пока рынок празднует объемы выдач, первичное жилье ускользает от россиян, дорожая быстрее доходов.

Иллюзия низких платежей

Традиционный показатель — доля зарплаты на ипотеку — рухнул на 20 процентных пунктов к 2025 году, но это обман зрения льготных программ, захвативших 90% рынка.

Семейная ипотека с ее низкими ставками и максимальными сроками-до 30 лет — искусственно снижает ежемесячную нагрузку, маскируя взлет цен: новостройки росли по 20% в год, а медианные зарплаты — по 15%. Для квартиры 65 кв. м (идеал для семей) взнос в 20% теперь требует семи лет откладывания половины дохода, против 4,4 года в 2020-м.

Взнос как барьер

Средний реальный взнос по всем ипотекам — 58% от стоимости в 2025 году, плюс 21 п.п. за пять лет, делая вход в жилье элитарным квестом. Льготы помогают обслуживать кредит, но не стартовать: семьи с детьми, основной контингент программ, все равно копят годы, а многие — десятилетия при меньших отчислениях. Это не кризис, а сдвиг парадигмы — ипотека из инструмента собственности превращается в аренду с иллюзией владения.

Прогноз до 2030: частичное восстановление

Аналитики «Эйлер» видят свет в снижении ключевой ставки ЦБ с 15,5% до 9%: зарплаты +8% годовых, жилье +5%, средний кредит вырастет до 7,2 млн рублей, а период на 20% взнос сократится до 6,3 года. Рыночная ипотека вернется, расширив сделки, но взнос застынет на 58%, а индекс доступности по ЦБ — скромные 16 кв. м новостройки на рыночных условиях.

В итоге рынок стабилизируется, но без ускорения доходов и жесткого контроля цен массовая доступность останется мечтой, усиливая расслоение и миграцию в регионы.