Ипотека ниже 20%: спрос взлетит или пузырь лопнет?

Средние ставки по ипотеке в России впервые с лета 2024 года опустились ниже уровня 20% годовых. За неделю с 27 марта по 3 апреля их уменьшение составило в среднем от 0,32 до 0,37 процентного пункта в зависимости от типа кредитования, отмечают аналитики «Дом.РФ».

Согласно данным, изменение ставок выглядит следующим образом:

- Для новостроек — снижение на 0,32 п. п., до 19,93%.

- Для готового жилья — снижение на 0,37 п. п., до 19,61%.

По информации аналитического центра «Дом.РФ», последний раз ставки на уровне около 19% регистрировались в июле 2024 года. Тогда банки начали пересматривать условия ипотечного кредитования в ответ на повышение ключевой ставки и ожидания ее дальнейшего роста.

Текущее падение ставок ниже 20% годовых связано с решениями крупнейших российских банков — Сбербанка и ВТБ — о снижении стоимости предоставляемых кредитов. В частности, Сбербанк уменьшил ставки на нецелевые кредиты под залог недвижимости на 1 п. п., а также на рефинансирование ипотеки на 0,5 п. п. ВТБ, в свою очередь, снизил ставки на 1 п. п. для кредитов с первоначальным взносом свыше 50%.

Продолжающееся уже второй год снижение рыночных ставок способствовало заметному росту объема выданных кредитов по рыночным программам.

По оценкам «Дом.РФ», в марте россиянам было выдано 43 тысячи ипотечных займов на общую сумму 138 млрд рублей, что в годовом сравнении эквивалентно увеличению количества в 2,7 раза и совокупного объема в четыре раза. Это привело к росту доли ипотечных займов по рыночным программам до 42% от общего объема выданных кредитов против 21% в среднем за 2025 год, подсчитали аналитики.

«Строительная отрасль дважды выиграет от снижения ставки: за счет роста рыночной ипотеки и снижения стоимости проектного финансирования», — дополнили там.

В ближайшей перспективе, по мере смягчения денежно-кредитной политики, объемы выдачи рыночной ипотеки будут продолжать расти. Одновременно будет увеличиваться интерес к рефинансированию ипотечных кредитов, оформленных в последние два года.

Спрос, подавленный более чем полуторагодичным периодом высоких процентных ставок, уже демонстрирует признаки оживления. Даже несмотря на то, что текущие ставки остаются высокими, заемщики начинают реализовывать отложенные планы по улучшению жилищных условий, рассчитывая впоследствии воспользоваться рефинансированием на более выгодных условиях.

Эксперты ожидают, что в первой половине 2026 года доля рыночного кредитования не превышает половины общего объема выдач. Это произойдет даже с учетом сокращения программ семейной ипотеки в феврале-марте и снижения рыночных ставок. Однако во второй половине года рынок предполагается переориентируется на паритет между льготной и рыночной ипотекой, с преобладанием последней в отдельные месяцы.

Согласно прогнозу «Дом.РФ», по итогам года будет выдано от 1 до 1,2 млн кредитов общей суммой 4,6–5 трлн рублей. Для сравнения, за 2025 год россияне оформили 1 млн ипотечных кредитов на сумму 4,4 трлн рублей, что оказалось на 26% ниже в количественном выражении и на 9% меньше по денежному показателю по сравнению с предыдущим годом.

Несмотря на снижение процентных ставок, рыночная ипотека пока остается недоступной для большинства российских граждан. При ставках порядка 19%, а также учитывая высокую стоимость недвижимости, критериям предельной долговой нагрузки соответствуют лишь состоятельные заемщики или те, кто может внести значительный первоначальный взнос.

О реальной доступности ипотеки пока говорить рано. Несмотря на снижение анонсируемых ставок, дополнительные расходы, такие как страховка и комиссии, могут увеличивать полную стоимость кредита до 26–28%. Это последствия для доступности кредитов: ежемесячные платежи остаются чрезмерно высокими.

По данным аналитиков«Дом.РФ», рыночная ипотека остается дорогой: при выплате ипотечного займа, покрывающего 50% заработной платы заемщика, заемных средств хватит лишь на покупку 15 квадратных метров жилья. В то же время условия льготных программ позволяют приобрести уже 42 квадратных метра. Средний платеж по рыночной ипотеке достигает 62% от семейного дохода, что значительно превышает долю платежей по льготным программам (23%).

Психологическим порогом доступности ипотечных ставок эксперты называют диапазон в 10–12%. При достижении таких уровней жилищные кредиты становятся приемлемыми для широкой аудитории. Однако ожидать значительного снижения рыночных ипотечных ставок до этого уровня в текущем году не стоит.

Согласно прогнозу «Дом.РФ», при воплощении базового сценария Банка России к концу года ключевая ставка снизится до 12–13%. Это позволит уменьшить ставки по рыночной ипотеке до уровня ниже 15%, что окажет заметное влияние на спрос в конце этого года или начале следующего.