Как россиянам защитить себя от мошенников в сфере недвижимости в 2025 году?

Недвижимость может стать объектом мошенничества через обман, и злоумышленники постоянно разрабатывают новые методы для завладения жильем собственников или денежными средствами покупателей.

Распространенные схемы мошенничества

За последние годы возможность избежать рисков при покупке недвижимости для покупателей заметно уменьшилась, даже при тщательной проверке сделки.

Среди наиболее актуальных схем мошенничества в 2025 году выделяются:

- оспаривание договора купли-продажи, инициированное покупателем, находившимся под влиянием мошенников;

- подделка доверенностей и злоупотребление ими;

- использование фальшивых электронных подписей и взлом личных кабинетов;

- создание фейковых сайтов риелторов и застройщиков с поддельными выписками из ЕГРН;

- продажа чужой недвижимости через фиктивные документы и с использованием подставных собственников;

- применение методов кибер-фишинга и социальной инженерии, включая сделки с поддельными нотариальными актами или перепродажу фиктивных выписок.

Кибер-фишинг представляет собой вид интернет-мошенничества, при котором злоумышленники обманным путем получают доступ к личным данным человека: логинам, паролям, кодам подтверждения, электронной подписи, СНИЛС, паспортным данным и прочим. Чаще всего такие действия выдаются за официальные сервисы, например, Росреестр, платформу «Госуслуги», банк, нотариуса или риелтора.

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, рекомендуется установить запрет на проведение сделок с недвижимостью без личного участия. Это можно сделать онлайн через платформу «Госуслуги» или обратившись в МФЦ. Такой запрет представляет собой специальную запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В случае его активации мошенники потеряют возможность проводить операции с вашей недвижимостью: продавать её с использованием поддельных доверенностей, дарить, сдавать в аренду или иным образом распоряжаться имуществом.

Однако установить запрет на несколько объектов недвижимости одновременно невозможно — каждую запись приходится оформлять отдельно.

Чтобы деньги покупателя не были переданы до завершения регистрации права собственности, можно использовать один из трёх легальных механизмов:

1. Депозит нотариуса. Средства хранятся на депозитном счете нотариуса и переводятся продавцу только при наступлении определённых условий, например, после регистрации перехода права собственности. Этот инструмент регулируется законодательством и является полностью прозрачным.

2. Банковский аккредитив. Средства переводятся на счёт продавца только после предоставления подтверждающих документов (регистрация сделки или иных установленных условий). Такой метод широко используется крупными банками.

3. Эскроу-счёт. Этот вариант является обязательным при покупке недвижимости в новостройках в соответствии с законом 214-ФЗ, но также доступен для сделок с вторичным жильём. Средства резервируются на специальном счёте до завершения регистрации сделки и защищены государственными инструментами страхования в пределах установленных лимитов.

Перед заключением сделки также необходимо тщательно проверить объект недвижимости и владельцев, учитывая множество факторов.

1. Выписка из ЕГРН. Рекомендуется запросить актуальную выписку через Росреестр или «Госуслуги», чтобы убедиться в отсутствии обременений (ипотек, арестов, запретов, сервитутов) и проверить реальных собственников. Дополнительно можно запросить документ, подтверждающий дееспособность владельца либо отсутствие ограничений дееспособности.

2. Долги собственника. Полезно запросить справку, например, у Национального бюро кредитных историй (НБКИ), чтобы узнать о возможных кредитных задолженностях или просрочках владельца недвижимости.

3. Суды и споры: провести проверку картотеки арбитражных дел (юридические лица/индивидуальные предприниматели) и системы ГАС «Правосудие» (суды общей юрисдикции) на предмет наличия судебных разбирательств, касающихся продавца, его близких родственников или признаков банкротства.

Исполнительные производства: проанализировать данные продавца в базе ФССП для выявления активных долгов или потенциальных рисков, связанных с возможными арестами.

4. Банкротство: проверить актуальную информацию в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) на наличие текущих или завершенных процедур как в отношении физических лиц, так и компаний.

5. Паспорт и полномочия: подтвердить подлинность паспорта через портал «Госуслуги». Убедиться в наличии и действительности доверенности представителя в реестре ФНП, если продажу имущества осуществляет третье лицо.

Если продавец состоит в официальном браке, требуется нотариально заверенное согласие супруга согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Разрешение органов опеки: оценить необходимость получения согласия согласно пункту 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в сделке участвуют несовершеннолетние дети-собственники.

Также нужно удостовериться, что установленные условия такого разрешения соблюдены. Отсутствие указанных документов может повлечь риск оспаривания сделки.

6. Справки и экспертизы: запросить информацию из психиатрического и наркологического диспансеров о продавце с целью исключения возможной неадекватности. Провести психолого-психиатрическое освидетельствование продавца непосредственно в день сделки.

7. Материнский капитал: проверить, были ли вложены средства материнского капитала в объект недвижимости. При наличии таких обстоятельств следует обеспечить выделение долей для детей в дальнейшем.

Соблюдение этих рекомендаций поможет минимизировать риски и избежать возможных неприятностей при сделках с недвижимостью.

При проведении сделок с недвижимостью крайне важно доверять профессиональному риелтору. Подход «разберемся по ходу» может обернуться серьезными неприятностями, особенно когда дело касается жилья.

Не забывайте, что мошенники часто представляют желаемое за действительное. В таких ситуациях нельзя руководствоваться добротой, сочувствием или другими эмоциями, так как именно на этом строятся их махинации.

Каждый документ необходимо проверять до тех пор, пока он не станет полностью понятным. Спешка при решении вопросов недвижимости недопустима.

Бывают случаи, когда стороны выходят на сделку, но информация об аресте имущества, например, из-за уголовного дела, еще не поступила в Росреестр. В некоторых ситуациях лучше выждать до месяца; такой подход может стать вашей страховкой.

Не позволяйте никому оказывать на вас давление. Ваша задача — провести сделку грамотно и без неблагоприятных последствий.

Если вы приобретаете недвижимость, не пренебрегайте общением с соседями и управляющей компанией. Такие разговоры нередко оказываются полезными и могут помочь избежать ловушек, расставленных мошенниками.