10.03.2026 10:48

Минус 31% за год: почему перевод квартир в коммерцию стал вымирающим инструментом?

В 2025 году по России в нежилой фонд перевели 6 800 квартир, что на 31% меньше, чем годом ранее. Это следует из данных Росреестра по запросу издания. Инструмент, который когда-то был массовым способом создания коммерческой недвижимости, стал точечным решением для отдельных случаев. За этими цифрами стоит фундаментальная трансформация рынка, которая делает перевод жилья в коммерцию экономически нецелесообразным.

Инструмент, который когда-то был массовым, стал точечным, подчеркивают эксперты. В обжитых районах уже сформирован достаточный объем коммерческой недвижимости, а в современных домах нежилые площади на первых этажах чаще предусмотрены изначально. На практике это оставляет пространство лишь для отдельных случаев, когда приобретаются небольшие помещения на первом этаже под офисные или сервисные функции.

Рынок саморегулируется: там, где нужна коммерция, она уже есть. Там, где её нет, застройщик закладывает её в проект.

Дополнительные ограничения создают административные барьеры. Процедура требует отдельного входа, соблюдения регламентов и многоступенчатых согласований, включая согласия собственников, из-за чего такие проекты становятся дороже и рискованнее. Каждый этап согласований — это время, деньги и неопределённость. Для инвестора, который считает доходность, это критически важно. Если на согласования уходит 6-12 месяцев, а результат не гарантирован — капитал уходит в другие активы.

При этом в Москве число переводов жилья в нежилые помещения в прошлом году составило 225. Это гораздо меньше, чем 30 лет назад, когда инструмент был массовым. В 1990-е и 2000-е годы перевод квартир на первых этажах был основным способом создания стрит-ритейла в России. Сегодня это нишевый инструмент для специфических локаций, где спрос на коммерцию превышает предложение.

Снижение интереса к такому механизму вызвано, в частности, превышением стоимости квартир над коммерческими помещениями. Так, по итогам 2025 года средняя цена вторичного жилья в Москве составила 464 100 рублей за м², тогда как средняя стоимость пустых помещений стрит-ритейла для лотов до 300 м² достигла 400 000 рублей за м². Разрыв в 16% в пользу жилья — это аномалия, которая переворачивает экономику перевода.

6 800 переводов по России. 225 переводов в Москве. Минус 31% за год. 464 100 рублей за м² жильё. 400 000 рублей за м² коммерция. 30 лет назад — массовый инструмент. 2025 год — точечные случаи. За этими цифрами стоит рынок, который прошёл полный цикл трансформации.

В 1990-е годы коммерческой недвижимости в России практически не существовало. Перевод квартир был единственным способом создать офис, магазин, салон услуг. Спрос превышал предложение в разы. Коммерция стоила дороже жилья в 2-3 раза. Перевод был экономически оправдан даже с учётом затрат на согласования и реконструкцию.

В 2000-е годы рынок коммерческой недвижимости начал формироваться. Застройщики стали закладывать нежилые помещения на первых этажах в новые проекты. Объём предложения рос. Цены на коммерцию и жильё сближались. Перевод квартир оставался выгодным в локациях, где новая застройка не покрывала спрос.

В 2010-е годы рынок коммерции насытился. В обжитых районах сформировался достаточный объём стрит-ритейла. Новые проекты включали коммерческие площади по умолчанию. Перевод квартир стал нишевым инструментом для специфических задач: отдельный вход, специфическая локация, уникальное требование арендатора.

В 2025 году экономика перевода окончательно перевернулась. Жильё стоит дороже коммерции на 16%. Это означает: инвестор, который покупает квартиру за 464 100 рублей за м² и переводит её в коммерцию, получает актив, который стоит 400 000 рублей за м². Прямые убытки 64 100 рублей на каждом квадратном метре. Не считая затрат на согласования, реконструкцию, отдельный вход, пожарные требования.

Затраты на перевод включают: проектную документацию (200 000-500 000 рублей), согласования в инстанциях (300 000-1 000 000 рублей), реконструкцию отдельного входа (500 000-2 000 000 рублей), соблюдение пожарных и санитарных норм (300 000-1 000 000 рублей). Итого: 1,3-4,5 миллиона рублей дополнительных затрат на один объект. Для квартиры 50 м² это 26 000-90 000 рублей за м² дополнительно.

464 100 рублей жильё. 400 000 рублей коммерция. 26 000-90 000 рублей затраты на перевод. Итоговая стоимость коммерции после перевода: 490 000-554 000 рублей за м². Рыночная цена: 400 000 рублей за м². Убыток: 90 000-154 000 рублей на каждом квадратном метре. Это не бизнес. Это потеря капитала.

31% снижение за год — это не временная коррекция. Это структурный сдвиг. Рынок говорит: перевод квартир в коммерцию не работает в 2025 году. Инвесторы уходят в другие активы: готовая коммерция, новостройки с заложенными нежилыми помещениями, другие регионы, другие классы активов.

225 переводов в Москве — это капля в море по сравнению с 1990-ми и 2000-ми годами. Для города с населением 13 миллионов человек, с огромным объёмом коммерческой недвижимости, это менее 1 перевода на 60 000 жителей в год. Это не рынок. Это статистическая погрешность.

6 800 переводов по России — это около 76 переводов на регион в среднем. Для региона с населением 1-2 миллиона человек это менее 1 перевода на 15 000-25 000 жителей в год. Это точечные случаи, а не системный инструмент создания коммерческой недвижимости.

Административные барьеры играют роль усилителя тренда. Даже если экономика перевода была бы нейтральной (жильё = коммерция по цене), затраты времени и рисков на согласования делали бы проект непривлекательным. Когда экономика отрицательная (жильё дороже коммерции), барьеры становятся последним гвоздём в крышку этого бизнеса.

Согласие собственников — отдельная боль. Для перевода требуется согласие всех собственников многоквартирного дома. Это означает: собрание, голосование, протокол, нотариус. Любой собственник может заблокировать процесс. Это создаёт неопределённость: инвестор покупает квартиру, тратит деньги на проект, а потом получает отказ от собрания. Потери: стоимость квартиры плюс затраты на проект.

Отдельный вход — ещё одно требование, которое удорожает проект. Не во всех домах технически возможно сделать отдельный вход без нарушения несущих конструкций. Там, где возможно — это дополнительные затраты на проект, согласования, строительство. Там, где невозможно — проект закрыт до начала.

Пожарные и санитарные нормы — третий слой барьеров. Коммерция требует других эвакуационных выходов, другой вентиляции, других санитарных зон. Для офиса — одно. Для общепита — другое. Для медицины — третье. Каждое требование — это проект, согласование, затраты.

30 лет назад ничего этого не было. Перевод был проще, быстрее, дешевле. Коммерция стоила дороже жилья. Спрос превышал предложение. Рынок рос. Инвесторы зарабатывали. Сегодня — обратная картина. Перевод сложнее, дольше, дороже. Коммерция стоит дешевле жилья. Предложение превышает спрос. Рынок сжимается. Инвесторы уходят.

6 800 переводов в 2025 году. Минус 31% к 2024 году. Прогноз на 2026 год: дальнейшее снижение на 15-25%. Рынок продолжит сжиматься до уровня 4 000-5 000 переводов в год. Это будет дно, ниже которого опуститься нельзя: всегда останутся точечные случаи, где перевод экономически оправдан.

Квартиры в коммерческие помещения переводят всё реже. Это не временный тренд. Это новая реальность. И те, кто понимает это, сохраняют капитал. Те, кто живёт ностальгией по 1990-м — теряют. Рынок не ждёт. Рынок уже сказал своё слово. 6 800 переводов. Минус 31%. Точка.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал