На российском рынке недвижимости стало больше случаев мошенничества

Российская гильдия риелторов (РГР) выражает серьезную тревогу в связи с ростом случаев мошенничества на рынке недвижимости. Все чаще после завершения сделки купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности и полного расчета продавцы подают иск в суд, требуя признания сделки недействительной.

Их аргумент заключается в том, что они якобы действовали под давлением мошенников. В результате суды обязывают возвратить покупателю деньги, а продавцу — квартиру.

Однако покупатель сталкивается с проблемой: хотя недвижимость возвращается прежнему владельцу, отданные продавцу средства вернуть практически невозможно, так как, по утверждениям последнего, деньги уже переданы мошенникам.

Светлана Разворотнева, заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, подтвердила журналистам из «Парламентской газеты», что такая проблема действительно существует.

По данным РГР, за последний год число судебных дел, в которых бывшие владельцы пытаются оспорить результаты сделок и вернуть недвижимость, увеличилось на 15-20 процентов. При этом часто добросовестные покупатели оказываются в уязвимом положении.

Продавцы заявляют в суде, что считали сделку фиктивной, а полученные деньги передали мошенникам. Только после этого давление со стороны злоумышленников прекратилось, и они осознали произошедшее, требуя обратно проданную недвижимость.

«Судебная практика складывается в основном в пользу продавцов, принимаются решения признать сделку недействительной и применить двустороннюю реституцию, то есть продавцу вернуть право собственности на квартиру и обязать продавца вернуть покупателю уплаченные за квартиру деньги», — рассказал «Парламентской газете» член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов.

Если покупатель действовал добросовестно, приобрел недвижимость по рыночной стоимости, проявил должную осмотрительность, проверил документацию на объект и продавца, а также оплатил сделку безналичным путем, то, согласно закону и решению суда, ему должна быть возвращена стоимость квартиры в рамках процедуры двусторонней реституции. Однако на практике вернуть деньги часто невозможно. Продавец заявляет, что передал средства мошенникам.

Ситуация становится ещё сложнее из-за стратегий, которые используют недобросовестные продавцы, следуя рекомендациям юристов.

Многие из них объявляют себя банкротами. В результате этого добросовестные покупатели теряют даже минимальную надежду на возврат своих денег. Николай Зырянов описывает этот развивающийся криминальный сценарий как нарастающую проблему.

Причиняемый ущерб не ограничивается только потерей вложенных средств. Покупатели нередко продают свою предыдущую квартиру для оплаты нового жилья или оформляют ипотечные кредиты.

В итоге семьи, стремившиеся улучшить жилищные условия, оказываются без жилья и вынуждены годами выплачивать долги по ипотеке, причем с переплатой в размере 200–300% от стоимости недвижимости.

По словам эксперта, способов полностью избежать подобных потерь пока не существует. Сделки купли-продажи зачастую выглядят юридически безупречными: у продавца нет долгов, право собственности зарегистрировано корректно, права третьих лиц при продаже не нарушаются. Иногда даже имеется справка о дееспособности продавца из медицинских учреждений.

Сделки могут проходить через нотариуса, под видеозапись, с использованием полиграфа или через ипотечный банк. Все расчеты проводятся безналично, а продавцы могут не снимать полученные деньги сразу.

На этапе оформления сделки ничто не указывает на наличие сторонних факторов давления на продавца.

Проблемы появляются позже: действия продавца после получения средств — например, передача их мошенникам — становятся причиной оспаривания сделки.

Светлана Разворотнева подчеркивает необходимость детального изучения таких случаев. Она приводит пример многодетной семьи, которая 12 лет назад приобретала квартиру. В процессе сделки объект проверяли банковские структуры и Пенсионный фонд, так как использовался материнский капитал.

На тот момент никаких нарушений выявлено не было. Спустя годы появился наследник пропавшей владелицы квартиры, который предъявил документы и подал иск о ее возврате. Позже выяснилось, что первоначальная документация была подделана. Эта ситуация демонстрирует масштаб проблемы и сложность защиты прав добросовестных покупателей в подобных случаях.

Впоследствии такой человек берет на себя помощь в осуществлении сделок на многомиллионные суммы. В связи с этим был разработан законопроект, который уже получил заключение от Правительства. После устранения замечаний есть надежда, что он будет внесен в ближайшее время.

Депутат указала на необходимость активного применения нормы федерального закона №218, который предусматривает компенсацию добросовестным приобретателям в случае утраты жилья.