Обманы и мошенничества на вторичном рынке жилья: кто виноват и что делать?

Последний месяц вся страна активно обсуждает историю обмана певицы Ларисы Долиной. И хотя мошенничество при продаже квартир, когда покупатели теряют всё – деньги, недвижимость, новый ремонт, да еще и нередко остаются с ипотекой, началось гораздо раньше, широко известным стал именно этот случай.

Ему даже наименование присвоили – «схема Долиной», и отдельную статью посвятили, а самой исполнительнице перемывают косточки в чатах и соцсетях, вспоминая «лечение» рака кефиром и безнаказанные нарушения ПДД. Давайте разбираться, кто виноват в таких схемах и что делать, чтобы их избежать.

Нестыковочка вышла

«Вдруг» оказалось, что таких историй уже несколько тысяч. Конечно, на фоне общего количества сделок это капля в море, но пострадавшим от этого не легче. Суды практически всегда была на стороне продавцов, возвращала им квартиры. А власть проблему сначала вообще не замечала и только после широкого общественного резонанса начала что-то делать.

Адепты теории заговора сразу выдвинули и активно придерживаются версии, по которой эту мошенническую волну придумали и спровоцировали застройщики, чтобы стимулировать упавшие до опасно низких значений продажи возводимого жилья. И, на первый взгляд, она выглядит вполне убедительно.

Но если посмотреть на статистику, то можно увидеть, что около 70% покупателей нового жилья для его полной или частичной оплаты продают имеющуюся недвижимость. И если продажи «вторички» остановятся, им будет не на что покупать новостройки. Поэтому девелоперы тут ни при чем. Они, скорее, виновны в сговоре против балконов, исчезающих из новых проектов.

Вероятнее всего, на этот рынок, вслед за мошенниками из-за рубежа, пришли отечественные аферисты, которых государство последовательно изгоняло из схем с автоподставами, автостраховками, рейдерского захвата квартир через выкуп доли и тому подобных. На это указывает и тот факт, что схема Долиной применяется не только к покупателям квартир, но и к автомашинам.

«Вызывает недоумение, что эстрадную певицу, которая и шага не сделает без многочисленных помощников и юристов, больше трех месяцев обрабатывали какие-то «зарубежные» мошенники, вынуждая продавать недвижимость, снимать и переводить наличные с депозитов. И это при ее связях во власти и правоохранительных органах», – удивлен Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

Без Долиной обездоленные

На сегодняшний день каких-то вариантов, которые бы на 100% гарантировали безопасность сделки на вторичном рынке недвижимости, нет. И схема Долиной – далеко не единственная причина. Проблемы на этом направлении копятся и никак не решаются уже десятилетиями.

Никуда не делись лица, не принимавшие участие в приватизации. Это могут быть дети собственников или их родственники, выписанные на тот момент из квартиры. Например, отбывающие в местах лишения свободы или уехавшие в длительную командировку – это самый тяжелый случай. У них есть право на свою часть квартиры, даже если она уже продана несколько раз.

По-прежнему остается проблема с иждивенцами и прочими категориями граждан, имеющих пожизненное право на проживание. Буквально недавно эти категории граждан стали указываться в выписке ЕГРН на недвижимость. Они даже могут не быть собственниками, но продолжают жить в квартире после ее продажи.

А банкроты? Как можно предвидеть, что продавец купленной вами квартиры в течение трех лет после продажи объявит себя банкротом? За что государство поступает так со своими гражданами – добросовестными приобретателями? Почему им приходится отстаивать за свой счет право на приобретенную по всем правилам недвижимость? Это вопросы без ответов.

Государственные мужи пока обратили свое внимание только лишь на схему Долиной. И начали предлагать различные пугающие решения проблемы в свойственном им ключе – «запретить и наказать».

Так, например, они хотят загнать риэлторов в какие-то заранее нежизнеспособные организации с «самоуправлением». Или ввести «период остывания», когда средства, полученные продавцов, замораживаются в банке на месяц. Как будто это чем-то поможет. На деле это просто разрушит все цепочки сделок, понятие и смысл которых чиновникам даже неизвестен.

Судебный компромисс

Какими-то компромиссными вариантами могут быть уже использованные в таких случаях методы. Например, в 2023 году 68-летняя пенсионерка продала трехкомнатную квартиру в центре Казани и через месяц обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной, где якобы отдала все деньги мошенникам.

Сергей Рамазанов, партнер правового бюро «Стратегия», уточняет детали: «Суд первой инстанции на основании выводов судебной экспертизы встал на сторону продавца. Однако в апелляционном суде удалось обосновать необходимость проведения повторной экспертизы, чтобы установить истинную волю продавца, действительно ли он заблуждался. Такой сценарий его не устроил, и проблема была разрешена путем заключения мирового соглашения с участием инвестора. Тот выкупил спорную квартиру, однако пенсионерка сохранила право пожизненного безвозмездного пользования. Деньги за квартиру были возвращены покупателю».

Но и здесь в плюсе остались все, кроме добросовестного приобретателя. Пенсионерка сохранила пожизненное право проживания квартире с обязанностью оплачивать коммунальные платежи. Инвестор получил недвижимость по ценам 2023 года. А покупатель хоть и вернул свои средства, но купить на них сможет разве что «однушку» или двухкомнатную квартиру в старом фонде.

Платные гарантии от агентства недвижимости: что они гарантируют?

Также, по аналогии с титульным страхованием, которое уже днем с огнем не сыщешь, некоторые юридические компании и агентства недвижимости обещают свои гарантии по защите квартиры от споров и даже по возврату средств, потраченных на квартиру, если усилия их юристов окажутся напрасны.

Подобные услуги стоят от 30 тысяч рублей и выше. В их рамках проводится юридическая проверка квартиры и продавца, а также сопровождение сделки на всех этапах, включая подготовку договора купли-продажи, представительство в суде и главное – гарантию возврата стоимости квартиры, если сделку смогут оспорить.

Минусом метода является то, что выплата по такой гарантии ничем не гарантируется, в отличие, например, от банковской гарантии или страхового полиса. А уставной капитал компании позволит взыскать гарантий всего на 10-20 средних квартир. Кроме того, почти всегда договором предусмотрены различные нюансы, избавляющие компанию от выплаты в случае проигрыша дела.

Правила рулят

В любом случае, опускать руки не стоит. Нужно всегда придерживаться базовых принципов сделки, которые помогут избежать негативного сценария при любом виде попыток ее расторжения:

• Внимательно проверяйте собственника в открытых источниках, а также все его документы. Существует достаточное количество сервисов, которые позволят оценить его репутацию: финансовое положение, участие в спорах, судимость и другие возможные характеристики. И по документам есть достаточно полная проверка. Фальшивый паспорт, например, проверить не составит особого труда.
• Проверяйте не только последние документы на квартиру, но и всю ее историю от первого владельца. Для этого существуют выписки по переходу прав на объект. Слишком частая продажа при коротком сроке владения – явный признак обмана.
• Сразу уточняйте наличие неузаконенной перепланировки. Которая, к примеру, может оказаться реконструкцией. Чтобы узаконить ее, у вас не хватит средств, и вернуть квартиру в прежнее состояние тоже может не получиться.
• Перед покупкой квартиры закажите оценку в лицензированной организации. Как показала практика, одним из признаков фиктивной сделки для суда является занижение или завышение ее стоимости. В вашем отчете оценка должна практически совпадать с ценой квартиры в договоре купли-продажи.
• Никогда не приобретайте квартиру с занижением или завышением стоимости. Договоры на неотделимые улучшения на неучтенную в договоре купли-продажи сумму или подобные им будут признаны ничтожными. В первом случае при негативном развитии ситуации вы никогда не вернете свои неуказанные в договоре деньги. А во втором окажетесь еще и должны. Кроме того, это является уголовным преступлением для всех участников сделки.
• Всю оплату за квартиру проводите только через банковские платежи. Даже авансы и задатки. Только банковским переводом с указанием назначения платежа. Никаких наличных и ячеек. Из них каждый год происходит несколько тысяч краж, и банки не несут за это никакой ответственности. Продавец должен получить всю сумму только после регистрации перехода права собственности.
• Если поведение продавца кажется вам странным, не стесняйтесь попросить у него справку от психиатра из психоневрологического диспансера. Вне зависимости от возраста и статуса. Собственники с психическими расстройствами тоже могут быть молодыми и обеспеченными.
• Обращайтесь за помощью к юристу или риэлтору по рекомендации, если не уверены в собственных силах.