Пять этапов перестройки Балаклавы: как севастопольцам повлиять на будущее?

В Севастополе вынесен на общественные обсуждения проект планировки и межевания центральной части Балаклавы. Формально речь идёт о градостроительной документации на территорию площадью около 27 гектаров, по сути — о следующем этапе масштабной перестройки Балаклавской бухты с созданием нового туристического квартала.

Общественные обсуждения назначены распоряжением департамента архитектуры и градостроительства от 28 мая 2026 года. Они продлятся до 17 июня, приём предложений и замечаний — с 5 по 15 июня. Ознакомиться с проектом можно в электронном виде через раздел «Общественные обсуждения» на сайте департамента, письменные замечания принимаются по адресу: ул. Рабочая, 5а.

Что планируют построить?

В документах предусмотрена размещённая рекреационно-курортная застройка, деловая и коммерческая активность, благоустройство, коммунальная и транспортная инфраструктура, а также улично-дорожная сеть. Проще говоря, центр Балаклавы предлагают «собрать заново»: с отелями, апартаментами, ресторанами, парковками, новыми дорогами и реконструкцией части исторических зданий.

Эта история началась не сейчас. В марте градостроительный совет Севастополя поддержал планировку участка у основания Балаклавской бухты, где на месте бывшего завода «Металлист» предстоит построить два гостиничных комплекса — на 4 и 5 звёзд. Пятизвёздочный отель должен выйти на первую линию у воды, четырёхзёздочный — разместиться за ним, ближе к улице Калича.

Тогда разработчики говорили о пятизвёздочном комплексе на 112 номеров с ресторанами, конференц-залом, SPA-центром и бассейном на террасе второго этажа. Четырёхзвёздочный комплекс заявлялся на 185 номеров — с ресторанами, фитнес-центром, конференц-залом, коммерческими помещениями и аквазоной.

Нынешний проект показывает: двумя гостиницами дело не ограничивается.

Из 26,8 га территории почти по 9,5 га предлагается отдать под рекреационно-курортные объекты и улично-дорожную сеть. Остальная площадь распределяется между благоустройством, транспортной инфраструктурой, коммунальными объектами, деловой и коммерческой активностью.

Пять этапов перестройки

Проект предлагает разбить перестройку на пять этапов:

Первый этап — два главных отеля у бухты (5 и 4 звезды), инженерные сети, локальные очистные сооружения дождевой канализации, канализационная насосная станция, распределительные и трансформаторные подстанции, а также реконструкция улиц Мраморной и Новикова.

Второй этап — ещё одна гостиница 4 звезды на 150 номеров, апартаменты, культурно-досуговый объект площадью 1241 м² и офисно-административное здание площадью 3312 м². В этот же этап включены реконструкция особняка К. А. Скирмунда и приспособление объекта культурного наследия «Балаклавская грязелечебница» под ресторан. Также планируют реконструировать улицы Крестовского и Калича и благоустроить сквер на улицах Новикова — Крестовского, включая Братское захоронение воинов Великой Отечественной войны.

Третий этап — снова туристическая и коммерческая застройка: апартаменты, гостиница, рестораны, бар-кафе и реконструкция улицы Новикова.

Четвёртый этап — многоуровневые перехватывающие парковки, стоянка для туристических автобусов, апартаменты со встроенными торгово-коммерческими помещениями на первых этажах и новые дороги.

Пятый этап — ещё один комплекс апартаментов.

В целом, помимо двух основных отелей, в проекте указаны гостиница 4 звезды на 150 номеров, несколько комплексов апартаментов на 120, 100, 90, 150 и 15 номеров, культурно-досуговое здание, офисный объект, рестораны, бар-кафе, магазин и коммерческие помещения на первых этажах.

То есть на обсуждения вынесена не просто история о двух гостиницах у воды, а проект нового туристического квартала — с апартаментами, общепитом, коммерцией, реконструкцией исторических зданий, дорогами и парковками.

Календарных сроков по этапам в документации нет. Отдельно оговаривается, что очерёдность могут скорректировать уже на стадии рабочего проектирования.

Транспорт: перехватывающие парковки и отказ от машин в центре

Транспортный вопрос для Балаклавы — один из самых болезненных. Ещё на градсовете губернатор Михаил Развожаев обращал внимание, что улично-дорожная сеть бухты уже сейчас испытывает серьёзную нагрузку, и поручал готовить единый мастер-план транспортной организации.

В нынешнем проекте логика та же: центр Балаклавы предлагают разгружать от личных автомобилей за счёт перехватывающих парковок, электробусов и электрокаров.

По расчётам документации, для планируемых и реконструируемых объектов нужно 579 машино-мест. Для этого предлагаются:

• открытые парковки на 177 мест;
• подземные паркинги для гостиниц и апартаментов на 421 место;
• две многоуровневые перехватывающие парковки общей вместимостью 1000 машино-мест.

В документах прямо говорится, что концепция развития Балаклавской бухты как международного центра туризма основана на комфортной пешеходной среде и сокращении транспортных потоков в центре. Посетители должны оставлять машины на перехватывающих парковках и дальше ехать на общественном транспорте, электробусах или электрокарах.

Под дороги отводится значительная часть территории. Планируется реконструкция улиц Новикова, Калича, Крестовского, Мраморной и Снайперской, а также строительство:

• новой магистральной улицы районного значения длиной 253,3 м, шириной в красных линиях 40 м и тремя полосами движения;
• автомобильной дороги местного значения длиной 711,8 м, также шириной 40 м и двумя полосами;
• улицы местного значения.

Изъятие недвижимости: в основном нет, за исключением одного здания

Один из самых чувствительных вопросов: изъятие объектов недвижимости для государственных нужд в рамках этой документации не предполагается.

При этом на территории уже есть земельные участки и капитальные объекты, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Если новые участки будут накладываться на существующую недвижимость, их образование возможно только при письменном согласии всех правообладателей — в соответствии со статьёй 11.2 Земельного кодекса РФ.

Исключение составляют линейные объекты — дороги и инженерные сети. Для них земельные участки могут образовываться на основании отдельной документации по планировке линейного объекта. Такая документация в будущем уже может содержать обоснование необходимости изъятия или выкупа. Но в нынешнем проекте планировки центра Балаклавы таких изъятий нет.

Единственный объект, который прямо указан под снос, — нежилое здание площадью 285,8 м² на Мраморной улице.

Как участвовать в обсуждении?

Ознакомиться с проектом можно с 5 по 15 июня в электронном виде через раздел «Общественные обсуждения» на сайте департамента архитектуры и градостроительства. Замечания и предложения принимаются в те же даты через информационную систему или письменно по адресу: ул. Рабочая, 5а.

Итоги общественных обсуждений должны подвести 17 июня.

Так что обсуждать горожанам предлагают не отдельные здания, а будущий облик центральной Балаклавы — с новой гостиничной, апартаментной и транспортной логикой.

Материалы по теме:

Балаклава в новых масштабах: гостиницы тянут за собой апартаменты и коммерцию

От 3,5 до 60 миллионов: что скрывается за средней ценой дома в Балаклаве весной 2026-го?

Проект в Балаклаве — это тест на способность Севастополя развивать туризм без ущерба для жителей

Юг России швартуется в Крыму: яхтенный туризм превращают в новую экономику