По цепочке. Почему после повышения НДС жилье подорожает

Больше издержки – выше цены

Эксперты полагают, что повышение НДС в целом по стране вызовет рост инфляции и цен – и жилье здесь не является исключением (несмотря на то, что, согласно Налоговому кодексу, сделки по продаже вторичного и строящегося жилья освобождены от налога на добавочную стоимость). Перемены затронут полностью строительную отрасль, где все процессы взаимосвязаны.

«После изменения НДС с 1 января 2026 года можно прогнозировать увеличение и стоимости материалов, и стоимости работ, – говорит Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group. – Уже сегодня генеральные подрядчики добавляют 10–12% к цене своих услуг на следующий период, что приведет к удорожанию недвижимости во всех сегментах. Изменение НДС затронет также индивидуальных предпринимателей, в том числе за счет ограничения в 10 млн рублей (поправки в закон предполагают снижение порога доходов с 60 млн до 10 млн рублей для бизнеса, работающем по УСН – прим. ред.). Их услуги тоже подорожают. В итоге стоимость квадратного метра вырастет».

Марк Заводовский, основатель компании BAZA Development, также считает, что на первичном рынке жилья после повышения НДС произойдет удорожание затрат девелоперов на всю цепочку процессов реализации проекта. «Причем речь не только о поставках строительных и отделочных материалов, повышении стоимости человеко-часов, логистических издержках, закупке и аренде спецтехники. Цены вырастут и на услуги архитектурных бюро, проектирование, разработку концептов дизайна, благоустройства и т. д. Все это приведет к пересмотру застройщиками бюджетов своих проектов», – объясняет он.

Рост цен затронет все сегменты строительного рынка без исключений. Как объясняет исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов, для всех позиций и услуг, облагаемых НДС, переход с 20% на 22% – это плюс 1,7% к цене с НДС, если маржа поставщика и базовая цена не меняются. Министерство финансов РФ оценивает общий инфляционный эффект от повышения НДС на уровне 1 процентного пункта, что задает фон для дополнительного (косвенного) подорожания по цепочке.

Сильнее всего это ощутят импортная и высокотехнологичная инженерия (лифты, насосы, ОВиК, электрощитовая, автоматика), часть отделочных материалов (плитка, сантехника, свет), где НДС сквозной и почти всегда перекладывается в цену – ориентировочно повышение составит в диапазоне от 1,7 до 3% (прямой эффект плюс наценка и логистика). Также заметный рост – на 1,7–2,5% – будет на металлопродукцию, ЖБИ, цемент, аренду техники, проектирование и инжиниринг, частное домостроение и ремонт. На горизонте 6–9 месяцев вероятна волна роста прайсов у подрядчиков по ИЖС на 2–4%.

По оценке Яны Кузиной, президента Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» (АЭРН),издержки застройщиков увеличатся не менее чем на 5%.

«Мелкие поставщики, если не смогут поднять цены и сохранить при этом клиентов, умрут», – говорит эксперт.

По доступному жилью пройдутся оптимизацией

Для строительных компаний повышение НДС будет ощутимо, прежде всего, через рост цен на строительные материалы, оборудование, стоимость услуг подрядных организаций, так как в структуре налоговых платежей застройщиков НДС – не самая большая статья расходов, доля этого налога – в пределах 2–3%.

Повышение НДС отразится на конечной стоимости недвижимости, и наиболее чувствительным рост затрат застройщика будет для проектов доступного сегмента.

«Дело в том, что в дорогих проектах – бизнес-, премиум- и элитного классов, маржа гораздо выше, такие проекты более устойчивы к изменениям цен на строительном рынке», – говорит Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat.

Однако возможности покупателей в массовых сегментах рынка ограничены, и девелоперам придется это учитывать.

«Кому-то придется частично отказаться от включения дополнительных опций в ЖК, например, от оснащения квартир устройствами умного дома, или сократить количество функциональных зон в местах общего пользования. Такие процессы будут характерны в основном для проектов классов комфорт и комфорт-плюс, которые находятся на начальных стадиях строительства», – считает Марк Заводовский.

Так что застройщики будут стараться минимально повышать цены за счет оптимизации затрат на проекты. А вот в новостройках бизнес, премиум-класса и выше платежеспособность устойчиво высока, и здесь увеличение цен не вызовет ощутимого спада спроса.

При этом, как отмечает Сергей Оленюк, управляющий партнер United Partners (входит в Media Instinct Group),повышение НДС кардинально не изменит маркетинговые планы девелоперов и вряд ли приведет к сокращению активности в рекламных каналах.

«Крупные игроки с большими финансовыми возможностями, скорее всего, увеличат инвестиции в узнаваемость и репутацию бренда. Сегодня покупатель стал осторожнее, он рассматривает предложения, прежде всего, от известных и надежных девелоперов», – отмечает он.

На сколько подорожают квадратные метры?

Итак, поскольку с повышением НДС застройщикам придется увеличивать расходы на закупку строительных материалов, оплату труда подрядчиков и аренду оборудования, цена «квадрата» увеличится.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties, прогнозирует повышение стоимости квадратного метра нового жилья в среднем на 1,5–2,5%. Но он считает, что застройщики возьмут на себя около 30% этих издержек за счет внутренней оптимизации, поэтому конечный рост цен для покупателя составит примерно 2%.

Иван Татаринов полагает, что на первичном рынке рост ставки НДС увеличит «вшитые» налоговые расходы застройщика на материалы и услуги, что на 1,5–3% повысит себестоимость типового проекта. Соответственно, в 2026 году с учетом маржи и спроса цены на квартиры могут вырасти на 2–4%.

На рынке ИЖС и коттеджных поселков Иван Татаринов считает вероятным рост цен на 3–5%, так как, по словам эксперта, в этом сегменте «сметы особенно чувствительны» к инженерии и отделке.

Рынок коммерческой недвижимости может еще отреагировать более динамично, так как сделки по аренде и продаже недвижимости здесь облагаются налогом.

«В сегменте офисов и складов рост НДС проявится быстрее – себестоимость напрямую облагается налогом. Большинство собственников, чтобы сохранить доходность, будут стремиться переложить затраты дальше, это найдет отражение в будущем повышении цен продаж и арендных ставок», – говорит Мария Дворецкая, директор департамента коммерческой недвижимости «Главстрой».

Есть прогнозы и более жесткие – так, Яна Кузина, говоря о последствиях налоговой реформы, отмечает также повышение затрат на ФОТ (фонд оплаты труда – прим. ред.), что дополнительно влияет на себестоимость содержания бизнеса, помимо НДС.

«Поэтому в целом мне кажется, что скачок цен без инфляции должен составить не менее 10–15% в следующем году, также он повлияет на структурные изменения во многих бизнесах», – предупреждает эксперт.

Неутешительные итоги

Из сказанного можно сделать несколько выводов.

• Планируемое властями повышение НДС отразится на рынке жилья, несмотря на то что сделки с жильем не облагаются таким налогом напрямую. Застройщики повысят цены, так как им придется увеличивать расходы на закупку строительных материалов, оплату труда подрядчиков и др.;
• В целом повышение цен на жилье не будет слишком значительным, эксперты в основном предполагают диапазон от 1,5 до 4%. Хотя есть и предположение о скачке цен на 10–15%;
• Скорее всего, для девелоперов и покупателей дорогой недвижимости повышение НДС не будет иметь существенного значения. А вот сегмент массового жилья в этом смысле уязвим. Застройщики постараются не перекладывать все издержки на покупателей, учитывая их и без того ограниченные возможности, а будут удешевлять и упрощать проекты, то есть максимально экономить на качестве;
• Повышение НДС может значительно изменить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, так как здесь сделки облагаются налогом. Видимо, вырастет как стоимость объектов, так и ставки аренды.