Центробанк России планирует ужесточить условия по выдаче субсидируемой застройщиками ипотеке с очень низкими ставками. Об этом сообщает пресс-служба Центробанка РФ.
Как отмечают в Банке России, программы ипотеки с субсидией от застройщика по экстремально низким ставкам (вплоть до 0,01% годовых) могут нести риски как для заемщиков и банков, так и для всей финансовой системы. Поэтому возможно применение дополнительных мер регулирования таких ипотечных программ.
««Льготная ипотека от застройщика» на первый взгляд кажется выгодной для граждан из-за снижения ежемесячных платежей. Однако цена приобретаемой недвижимости оказывается существенно завышенной.
При необходимости продать квартиру (например, в случае потери дохода или переезда) это будет трудно сделать без убытка, то есть вырученных средств может не хватить для погашения кредита. Также при досрочном погашении такого кредита расходы заемщика выше, чем при классической ипотеке.
Ряд банков, в свою очередь, может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка.
Банк России намерен ограничивать распространение таких схем кредитования. Рассматриваются введение по этим кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня», — заявили в Центробанке РФ.
Комментарии и предложения к озвученным мерам Центробанк России просит направлять до 31 октября 2022 года.
Между тем, по оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», на программы от застройщиков (включая комбинированную ипотеку и ипотеку по околонулевым ставкам), на московском рынке новостроек приходится от 50% до 70% выдач. В ЦИАН оценивают этот показатель в 40-50%, аналитики ГК «Финам» в 60% (включая госпрограммы).
Таким образом, действия Центробанка по ограничению ипотеки от застройщиков отрицательно скажутся на спросе и на рынке недвижимости, поскольку все же значительную долю ипотечного рынка занимают именно такие программы.
«Рынок недвижимости совершенно очевидно перегрет, и сейчас входит в глубокую стагнацию — спрос снижается, поэтому застройщики будут меньше строить. В перспективе до конца года мы не ожидаем улучшения положения, а дальнейшие перспективы будут более понятны, когда стабилизируется политическая и экономическая ситуация», — сказала РБК аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Однако, по словам экспертов, реальное влияние на рынок новостроек можно будет оценить, когда появятся нормативные акты, а не только рекомендации Центробанка РФ.
От того, что именно будет ограничено (только программы по 0,1% или все, что ниже условий по льготной ипотеке) зависят параметры снижения спроса на коротком отрезке как реакция на это событие. Но, в любом случае, длительного и глубокого снижения продаж не будет, так как на смену ипотеки от застройщиков придут новые программы, которые будут поддерживать спрос.
«У застройщиков будет возможность перейти от продажи «скидок на ежемесячный платеж» к продаже «скидок на цену квартиры», — отметил главный аналитик ЦИАН Анатолий Попов.
Возможное сокращение и ограничение субсидированной ипотеки от застройщика окажут давление на цены. При сокращении программ субсидированной ипотеки можно ожидать формального снижения средних цен продажи новостроек. Введение требований, делающих такое кредитование слишком затратным для банков, приведет к минимизации таких схем, но оставит возможность реального субсидирования ставки от застройщика.
Для привлечения клиентов застройщики уже идут на уступки и предлагают скидки по новым программам.
Так, на смену субсидированным ставкам от застройщиков приходит траншевая ипотека с ежемесячным платежом 1 рубль. Ее активно вводят разные девелоперы. Об этом сообщают «Известия» со ссылкой на участников рынка недвижимости.
Согласно условиям траншевой программы, до ввода дома в эксплуатацию покупатель квартиры получает первый кредитный транш, за который и платит — чаще всего это минимальная сумма с ежемесячным платежом всего 1 рубль. После сдачи дома банк выдает заемщику оставшуюся сумму по ставкам семейной или льготной ипотеки на новостройки.
«Траншевая ипотека в крупных городах России постепенно приходит на замену субсидированным ставкам от застройщиков. При этом для покупателей такая программа выгоднее, чем та, где ставку субсидировали застройщики, поскольку отсутствует необходимость оплаты комиссии банку за снижение ставки, которую большинство девелоперов закладывали в итоговую стоимость жилья», — рассказала заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова.
По мнению экспертов, главный плюс данной программы – оптимизация бюджета заемщика за счет небольшого ежемесячного платежа, а минус - порядок и срок взятия траншей определяется застройщиком.