05.09.2026 09:37

Рассрочка как новый кислород: зачем российскому рынку недвижимости срочно нужен законопроект Хуснуллина

Рынок первичной недвижимости в России столкнулся с фундаментальным структурным сдвигом, при котором традиционные драйверы роста перестали выполнять свою функцию. Во втором квартале 2026 года приток средств на эскроу-счета при покупке квартир в новостройках составил 1,2 трлн рублей, что означает падение на 12 % по сравнению с первым кварталом. Это наиболее заметный сигнал охлаждения спроса на первичном рынке за последние два года. За тот же период в проектах с эскроу было реализовано 5,2 млн кв. м жилья, что существенно ниже показателей как начала текущего года, так и аналогичного периода годом ранее.

Причина этого резкого замедления кроется в регуляторных изменениях. С 1 февраля 2026 года вступило в силу правило «одна семья — один льготный кредит», которое мгновенно отсекло значительную часть повторных и инвестиционных покупок. Январский ажиотаж, вызванный страхом упустить выгодные условия, сменился закономерным спадом.

Количество новых договоров долевого участия сократилось до 120 тысяч против 133 тысяч кварталом ранее. В Москве эта тенденция выглядит еще более выраженной: за период с января по июль было оформлено 44 388 ДДУ с использованием эскроу-счетов, что на треть меньше, чем годом ранее.

Несмотря на то что в июле доля эскроу-сделок достигла рекордных 98,5 %, этот административный показатель не смог компенсировать общее падение физических объемов продаж. Девелоперы фиксируют сокращение раскрытия эскроу-счетов на 23 %, до 1 трлн рублей, что напрямую ограничивает их возможность завершать строительство и возвращать проектное финансирование банкам. Доля проданных квартир к моменту ввода объектов в эксплуатацию просела до 65 % против 76 % в предыдущем квартале, хотя в июле показатель немного отыгрался до 70 %.

На эскроу-счетах сейчас аккумулировано рекордные 7,6 трлн рублей. Однако за этой внушительной цифрой скрывается серьезная уязвимость: около 1,5 трлн рублей приходится на ДДУ, которые еще не оплачены полностью.

Все больше покупателей, столкнувшись с ограничениями по льготной ипотеке и ростом цен, выбирают рассрочку. Они фиксируют цену квартиры, но не вносят деньги сразу. Для девелоперов это создает критическую проблему с прогнозированием денежных потоков, делая сроки сдачи объектов гораздо более туманными. Банк России прямо указывает, что медленное наполнение эскроу-счетов на фоне продолжающегося строительства является одним из главных рисков для отрасли.

Парадокс ситуации заключается в том, что строительная активность не сбавляет обороты, игнорируя сигналы падающего спроса.

По данным Росстата, за первое полугодие 2026 года в стране было введено в эксплуатацию 16,1 млн кв. м жилья, что на 8,5 % больше, чем годом ранее. Портфель проектного финансирования во втором квартале приблизился к отметке в 11 трлн рублей, а общий объем кредитных лимитов достиг 24,3 трлн рублей.

По оценке ДОМ.РФ, число новых проектов выросло на 12 %, хотя запуск новых строек во втором квартале все же замедлился на 5 % в годовом выражении. В результате нераспроданная площадь подросла до 54,2 млн кв. м, делая риск затоваривания рынка вполне осязаемым.

Покупатели, лишенные возможности легко получить льготную ипотеку, чаще откладывают покупку или ищут альтернативные финансовые инструменты.

На вторичном рынке спрос на квартиры с готовой инфраструктурой сохраняется, но массового перетока капитала из банков в недвижимость не наблюдается.

В ответ на эти вызовы вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил о подготовке законопроекта о рассрочке на новостройки, который сейчас обсуждается с Банком России. Планируется формализовать механизм рассрочки как после ввода объекта в эксплуатацию, так и с использованием эскроу-счетов, чтобы стимулировать продажи и обеспечить наполнение счетов застройщиков.

Текущий год наглядно демонстрирует, что ужесточение ипотечных программ и рост цен сузили финансовые возможности покупателей до критического предела. Девелоперы оказались под двойным давлением: падающие продажи с одной стороны и растущие риски по проектному финансированию с другой.

Если макроэкономические условия не изменятся, рынок столкнется с еще большим объемом нераспроданных квартир и затяжными сроками реализации объектов.

Источники данных:

Коммерсантъ — Приток средств на эскроу-счета замедлился.
Restate.ru — Спрос на квартиры падает после ужесточения ипотеки.
РБК — Хуснуллин оценил эффект от появления закона о рассрочке в новостройках.
Мир Квартир — Хуснуллин заявил, что закон о рассрочке будет стимулировать продажи новостроек.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал