04.01.2026 09:17

Рекорды и антирекорды рынка недвижимости России в 2025 году: где цветёт капитал — и где замёрзла ипотека

2025 год стал годом острого контраста для российского рынка недвижимости. Он не просто разделил сегменты на «победителей» и «проигравших» — он стер границы между ними. Там, где одни участники установили исторические рекорды, другие столкнулись с беспрецедентным коллапсом ликвидности и доступности.

Ипотека ушла в элиту

Средняя рыночная ставка по жилищным кредитам к декабрю достигла 21,25%, превратив ипотеку в инструмент не массового, а премиального потребления. Объём выданных кредитов сократился на 21% — до 3,6 трлн рублей. При этом 82% всех одобрений пришлись на государственные льготные программы.

Как констатировал вице-премьер Марат Хуснуллин: «Рыночной ипотеки почти не осталось». В ноябре банки отклоняли почти 7 из 10 заявок — рекорд отрицательного доверия.

Новостройки в режиме выживания

Застройщики, стремясь удержать цены, массово перешли на продажу квартир без отделки. В Москве доля таких «голых» объектов достигла 64%. Объёмы новых проектов упали до уровня 2021 года — рынок встал на паузу.

Однако, несмотря на это, общий ввод жилья по стране составил впечатляющие 107 млн кв. м, включая 10 млн в столице. Застройщики отчитались о рекордной выручке — 5,25 трлн рублей, — но за успехом скрывается тревожный подтекст: выручка росла не за счёт спроса, а за счёт цен и господдержки.

Три колонны роста: элита, аренда, логистика

Пока массовый рынок задыхался, три сегмента буквально взлетели.

— Элитное жильё: стоимость квадратного метра в премиальных новостройках Москвы достигла 2,25 млн рублей — это на 30% выше уровня 2024 года.

— Аренда: минимальная арендная ставка в столице подскочила до 44 тыс. рублей, средняя — до 115 тыс. Спрос подогревался как внутренней миграцией, так и оттоком инвесторов из других активов.

— Коммерческая недвижимость: складские и офисные комплексы показали рекордные объёмы ввода — бизнес делает ставку на логистику и стабильность коммерческих активов.

Право собственности под вопросом — и под защитой

Год ознаменовался резонансным решением Верховного суда по делу квартиры певицы Ларисы Долиной. Суд встал на сторону добросовестной покупательницы Полины Лурье, подтвердив приоритет бона фиде (добросовестности) при приобретении недвижимости. Этот прецедент может изменить практику разрешения споров с участием дольщиков и третьих лиц.

Что ждёт 2026-й?

Последним аккордом года стало снижение ЦБ ключевой ставки до 16% — первый шаг к потенциальному смягчению. Однако застройщиков поджидает новая угроза: возможные штрафы до 100 млрд рублей по искам дольщиков. Если это произойдёт, многие компании окажутся на грани выживания.

2025-й показал: рынок недвижимости больше не единый. Он — зеркало неравенства, где одни инвестируют в «квадраты» по 2 млн, а другие не могут получить кредит даже на вторичку. И пока элита и бизнес адаптируются, массовый покупатель оказался заложником системы, которая перестала работать на него.

«ИНФОРМЕР»

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал