Резкое сокращение сделок с квартирами в новостройках в рассрочку: в чём основная причина

Аналитики отмечают значительное снижение числа сделок с квартирами в новостройках, оформленных в рассрочку. Основные причины заключаются в ужесточении требований для покупателей, желающих воспользоваться данным вариантом, а также в снижении ставок по ипотеке.

Еще весной рассрочка занимала до 70% продаж на рынке новостроек Москвы, но сейчас этот инструмент приобретает целевой и ограниченный характер.

Сроки рассрочки стали короче, а предложения без процентов практически исчезли.

Популярность рассрочки на московском рынке новостроек продолжает падать, что подтверждают данные специалистов, опрошенных «РБК Недвижимостью».

Согласно расчетам компании CORE.XP, летом доля таких сделок составляла около 30%, в то время как к октябрю этот показатель сократился до 19–20%.

Схожую тенденцию подтвердила компания «Инком-Недвижимость», указав, что доля сделок с рассрочкой упала с 75% в первом квартале до 50−55% в третьем.

По данным агентства недвижимости «Метриум», за третий квартал продажи в рассрочку снизились с 40% до 35%. Сокращение таких продаж отмечают и сами застройщики. Группа компаний (ГК) ФСК привела данные, согласно которым доля рассрочек на строящееся жилье бизнес-класса снизилась с 20,7% летом до 10% к началу октября, а на готовое жилье — с 26,9% до 5%.

При этом доля сделок по ипотеке выросла с 28% до 55%, а договоров о полной оплате — с 20% до 25%, как сообщила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. На рынке жилья комфорт-класса ситуация развивается схожим образом: доля рассрочки летом составляла 5,5% на строящиеся объекты и 4,7% на готовые квартиры, но сейчас показатели уменьшились до 3–4% и 1–2% соответственно.

Доля ипотечных сделок выросла с 32% до 47%, а договора с полной оплатой сократились с 15% до 6%, уточнила коммерционный директор ГК ФСК. Группа «Самолет» также зафиксировала спад. По их оценкам, доля сделок с рассрочкой уменьшилась с 22,3% летом до 13,7%.

Эксперты прогнозировали снижение и связывают его с рядом факторов.

Доля рассрочек уменьшается на фоне изменений в финансовой стратегии девелоперов, которые делают акцент на программы субсидированной ипотеки, уточнила Екатерина Ломтева, директор и руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP.

Дополнительной причиной называют падение ставок по рыночной ипотеке и отмену комиссий по семейной программе.

Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов подчеркнул, что снижение ключевой ставки способствует увеличению интереса покупателей к ипотеке, а не к рассрочке, с чем согласна Ольга Тумайкина.

Третий фактор — ужесточенные требования застройщиков и банков к выдаче рассрочек. Представители кредитных организаций и девелоперов, включая компанию «Самолет», более тщательно оценивают платежеспособность клиентов. Это естественным образом уменьшает число одобренных заявок, пояснила Анастасия Горбунь, директор по продажам группы «Самолет».

Кроме того, эксперты отметили повышение финансовой грамотности покупателей. Клиенты делают более взвешенный выбор инструмента, учитывая риски рассрочки, увеличившиеся на фоне макроэкономической нестабильности, добавила Горбунь.

Банк России также высказывался против массового использования рассрочки, объясняя это повышенными рисками.

По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, главная проблема — ограниченный срок рассрочки, обычно не превышающий пару лет. Покупатели берут рассрочку с рассчитанным ожиданием снижения ипотечных ставок, чтобы позже перейти к ипотечному кредиту. Однако такая гарантия отсутствует, что может привести к сложным ситуациям, уточнила Набиуллина.

Второй ключевой риск, на который указывает глава Центробанка, — это высокая долговая нагрузка. Важно отметить, что данные о рассрочке не передаются в Бюро кредитных историй.

Таким образом, банки, при попытке покупателя оформить новые кредиты, не могут объективно оценить уровень его закредитованности. Кроме того, некоторые девелоперы начали отказываться от долгосрочных и беспроцентных рассрочек.

Согласно мнению Валерия Кочеткова, директора направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость», рассрочка на длительный срок — например, десять или даже пять лет — оказалась неудобной как для потребителей, так и для застройщиков.

Наиболее востребованными сейчас являются программы рассрочки сроком до ввода дома в эксплуатацию, что обычно составляет один–два года.

В группе «Самолет» сообщили о целенаправленном сокращении максимального периода предоставления рассрочки — с трех до двух лет. Такая мера позволяет компании повысить финансовую эффективность и снизить риски, отметила Анастасия Горбунь.

Она также подчеркнула, что рассрочка всё чаще превращается из массового продукта в специализированный инструмент поддержки конкретных категорий клиентов. Это относится к тем покупателям, которые временно не могут оформить ипотеку, но обладают высокой платежеспособностью.

Несмотря на происходящие изменения, рассрочка остаётся привлекательным вариантом для приобретения жилья в новостройках.

По данным «Инком-Недвижимости», около 80% клиентов на время рассрочки продолжают использовать свои средства, размещённые в банковских депозитах. Такой подход позволяет выбрать недвижимость большей площади или более высокого качества в престижных районах. Остальные 20% покупателей обычно закрывают рассрочку после продажи своей квартиры на вторичном рынке.

Стоит отметить, что с третьего квартала наблюдается увеличение доли сделок по программе трейд-ин, что также влияет на динамику рынка.