Риски застройщиков жилья в регионах России: какая ситуация в Крыму?

На 1 октября 2025 года уровень покрытия проектного финансирования средствами, хранящимися на эскроу-счетах в масштабе всей России, составил 72%, что на 15 процентных пунктов ниже по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эти данные приводятся в аналитическом исследовании портала «ЕРЗ.РФ», основанном на статистике Центробанка, и предоставлены «РБК Недвижимости».

Такое снижение указывает на значительный рост рисков для застройщиков, связанных с невозможностью погашения кредитов, взятых для строительства новостроек. Однако, с сентября наметилось незначительное улучшение ситуации благодаря активизации продаж жилья.

В течение последних семи лет застройщики не вправе использовать средства, полученные от продажи квартир в строящихся домах, до момента ввода объекта в эксплуатацию. Это регулируется законом «Об участии в долевом строительстве». Согласно требованиям, деньги дольщиков сначала поступают на специальные банковские счета — эскроу-счета, и только после завершения строительства передаются застройщику.

Для финансирования же строительства используются особые банковские кредиты — проектное финансирование, погашение которых осуществляется за счет будущих поступлений на эскроу-счета. Показатель покрытия проектного финансирования (ПФ) рассчитывается как соотношение суммы остатков средств на эскроу-счетах к общей задолженности по проектным кредитам на конкретную дату. Чем ниже этот показатель, тем выше вероятность того, что застройщики могут не выполнить свои финансовые обязательства перед банками.

Покрытие вычисляют в процентах:

риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют, если показатель от 100% и выше (в силу методики расчета показатель может быть сколь угодно большим). Такое покрытие называют высоким;

низкие риски — если показатель от 70 до 100% (это среднее покрытие);

большие риски — если показатель от 50 до 70% (низкое покрытие);

максимальные риски — если показатель менее 50% (критически низкое покрытие).

В 35 из 89 регионов России риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют. В этих регионах объем средств на эскроу-счетах превышает задолженность по проектному финансированию, что означает покрытие более 100%. Однако ни один из этих регионов не входит в число лидеров по продажам строящегося жилья, которые оцениваются на основе сумм на эскроу-счетах.

Кроме того:

в 33 регионах риски средние (показатель покрытия от 70 до 100%);

в 15 регионах — высокие (показатель от 50 до 70%).

Одновременно в трех регионах уровень покрытия задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу составляет менее 50%. Риски застройщиков в этих регионах — Ленинградской области, Краснодарском крае и Карачаево-Черкесской Республике — находятся на критически высоком уровне. Причем Ленинградская область и Краснодарский край занимают лидирующее положение среди регионов России по объему продаж строящегося жилья.

«В сентябре в целом по России средний уровень покрытия средствами на счетах эскроу задолженности застройщиков по проектному финансированию прекратил снижаться, что вселяет оптимизм. С учетом роста продаж в октябре и начале ноября мы ожидаем разворота динамики этого важнейшего показателя, отражающего состояние здоровья отрасли. Однако в отдельных регионах наблюдается критическая ситуация, которая может привести к перебоям в исполнении застройщиками своих обязательств перед банками. В первую очередь речь идет о Краснодарском крае и Ленинградской области. Порекомендовал бы застройщикам и банкам не спешить со стартом новых проектов в этих регионах, пока не нормализуются продажи», - отметил Кирилл Холопик, руководитель «ЕРЗ.РФ».

Аналитики выделили 20 крупнейших регионов России с наибольшим объемом средств на счетах эскроу, которые суммарно аккумулируют 85% от общего объема финансовых средств.

Однако при анализе соотношения покрытия средств эскроу и задолженности по проектному финансированию (ПФ) были выявлены следующие показатели:

В регионах с покрытием средств эскроу, превышающим 100% задолженности, таких случаев не обнаружено. В группе с покрытием от 70 до 100% числятся 12 регионов, включая Тульскую область (98%), Хабаровский край (94%), Нижегородскую область (91%), Самарскую область (88%) и Республику Крым (84%).

Регионы с низким покрытием (от 50 до 70%) представлены шестью областями: Красноярский край (69%), Санкт-Петербург (68%), Московская (64%), Ростовская (64%), Тюменская (60%) области и Приморский край (60%).

Критически низкий уровень покрытия, менее 50%, зафиксирован в двух регионах: Ленинградской области (49%) и Краснодарском крае (44%).

Москва характеризуется показателем покрытия в 75%, что свидетельствует о приемлемом уровне рисков для застройщиков относительно расчетов с банками.

Согласно данным «Дом.РФ», общий портфель строящихся многоквартирных жилых домов в России к концу октября увеличился на 0,5%, достигнув отметки в 120,7 миллиона квадратных метров. Рост фиксируется уже девятый месяц подряд, что эксперты института жилищного развития связывают с активизацией запусков новых проектов строительства.