Рынок жилья в России столкнётся с дефицитом уже в ближайшее время

В совокупности эти факторы, с учетом «запаса распроданности», который удалось сформировать застройщикам в 2023 году, будут способствовать возврату рынка к балансу из состояния некоторого дефицита предложения», — заявил глава аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

В 2023 году объем запуска новых девелоперских проектов вырос до максимума за всю историю наблюдения рынка — 49,4 млн кв. м. Но из-за высокого спроса жилье стало продаваться быстрее, чем строится. Сделки по договорам долевого участия (ДДУ) увеличились на 50%, а запуски — на 21%.

В результате соотношение распроданности и строительной готовности, то есть то, на сколько процентов портфель проектов распродан к тому, на сколько процентов он построен, к началу 2024 года увеличилось до 80% (70% — норма, 60% — риск затоваренности), что сигнализирует о рисках дефицита предложения.

По данным «Дом.РФ», в 2021 году соотношение распроданности и стройготовности на российском рынке новостроек было на уровне 95%, что свидетельствовало о дефиците предложения. В 2022 году из-за падения спроса показатель снизился до 74%, что говорило о балансе.

В 2023 году показатель увеличился до 80%, начали формироваться признаки дефицита.

Риск дефицита в особенности касается проектов с близким сроком ввода в эксплуатацию. Согласно данным аналитиков, новостройки с плановым сроком ввода в 2024 году уже в прошлом году были раскуплены более чем наполовину. При этом их стройготовность уже составляет около 70%. Квартиры, которые будут сданы в следующем году, реализованы застройщиками на четверть. Так как их строительство завершено лишь на 29%, соотношение распроданности и стройготовности уже составляет 85%.

Высокие показатели зафиксированы в Тюменской (97%) и Ростовской области (90%), а также в Москве (88%). Средние сроки реализации новостроек в этих регионах составляют около двух лет, что говорит о дефиците предложения.

В Краснодарском крае и Ленинградской области, наоборот, наблюдается избыток предложения — запуски здесь опередили продажи. Здесь соотношение распроданности и стройготовности находится на уровне 64-65%, а срок реализации достигает три и три с половиной года. В результате цены немного снизились. В Московской области и Санкт-Петербурге спрос и предложение сбалансированы, а рост цен — меньше среднего по стране.

Однако ситуация на рынке новостроек должна стабилизироваться в этом году, так как на спрос будет оказывать влияние изменение условий по ипотеке. В результате соотношение распроданности и стройготовности может снизиться до 70%.