«Ушли в отрыв?» Разрыв цен на новостройки и вторичное жильё в Севастополе продолжает расти, но есть нюанс

Цены на новое жильё в России продолжают уверенно отрываться от стоимости вторичных квартир. Согласно данным Института жилищного развития «Дом.РФ», этот тренд активно развивался с 2019 года, когда разница составляла скромные 9%. Уже к концу 2024 года средний показатель увеличился до внушительных 56%. Почему возникает такой резкий рост и каковы перспективы рынка?

Причины роста ценового разрыва

Основная причина быстрого расширения разности цен заключается в особенностях современного строительства и состоянии жилого фонда. Рассмотрим основные аспекты подробнее:

- Новое строительство предлагает современные стандарты качества. Большинство новых жилых комплексов оснащены современными коммуникациями, улучшенными планировками и качественными строительными материалами.

Это привлекает покупателей, готовых платить больше ради комфорта и удобства проживания.

- Устаревшие объекты на вторичном рынке становятся менее привлекательными. Большая доля старого жилого фонда требует капитальных ремонтов и замены инженерных сетей. Особенно остро это проявляется в многоквартирных домах советской эпохи, где расходы на поддержание инфраструктуры зачастую перекладываются на собственников.

- Высокий спрос на новые проекты стимулирует увеличение стоимости. Государственная поддержка в виде льготных ипотек и программы реновации существенно повысила привлекательность новостроек для молодых семей и инвесторов.

- Экономические условия влияют на динамику рынка. Усиление инфляции, высокая ставка Центрального банка и нестабильность рубля оказывают давление на весь сектор недвижимости, повышая себестоимость нового строительства и создавая дефицит ликвидных предложений на вторичном рынке.

Основные выводы

Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём в России вырос с 9% в 2019 году до 56% к концу 2024 года.

Новостройки в 2019 году стоили в среднем 64,1 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как вторичное жилье — 58,5 тыс. рублей. К концу 2024 года средняя цена квадратного метра в новостройках достигла 177,9 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 114,1 тыс. рублей.

Разрыв зависит от возраста здания. Дома, построенные в период с 1970 по 1995 годы, дешевле новостроек на 68%. Жильё, построенное с 1945 по 1970 годы, дешевле на 45%.В зданиях, введённых в эксплуатацию с 1995 по 2015 годы, цены ниже всего на 7%.

Причины различия цен

Старые дома имеют устаревшие планировки и требуют значительных вложений на ремонт и модернизацию инженерии. Наиболее значимый вклад в общий рост разницы вносят дома, построенные в промежутке 1945 -1995 гг., поскольку они составляют большую долю рынка (~60%).

Некоторые старые дома дороже новостроек

Цены на вторичное жилье превышают стоимость новостройки в следующих случаях:

Для домов, построенных до 1920 года (+34%). Для зданий, построенных в 2015 - 2025 годах (+13%). Для объектов, возведённых в период 1920 - 1945 гг. (+11%).

Региональная специфика

В крупных городах ситуация отличается от общей картины по стране. Москва демонстрирует меньший разрыв (лишь 20%), особенно в домах 1970–1995 гг.

В домах старше 1920 года цены значительно выше (до +55%) по сравнению с новостройками.

Факторы роста разрыва

Основными факторами роста разрыва являются повышенные ипотечные ставки, а также падение спроса на вторичный рынок недвижимости.

Однако важно отметить, что далеко не вся вторичная недвижимость уступает новым объектам. Жилые комплексы, построенные недавно, могут стоить даже дороже новой застройки из-за повышенного интереса к современным технологиям энергосбережения и инфраструктуре.

Регионы демонстрируют разные тенденции

Важно учитывать региональные особенности, ведь динамика различается в зависимости от плотности населения и уровня экономического развития территорий. Например:

В столице ценовые показатели заметно отличаются от средних российских показателей. Здесь наиболее заметное отставание показывают квартиры в панельных домах 1970-х—1990-х годов, тогда как старинные особняки и дореволюционные доходные дома сохраняют высокую цену.

Города-миллионники отражают общую картину по стране, демонстрируя стабильный рост стоимости первичной недвижимости относительно старой застройки.

Меньшие населённые пункты часто сталкиваются с нехваткой качественных предложений и отсутствием масштабных проектов жилой застройки, что увеличивает ценность доступной вторичной недвижимости.

Изучив основные причины, которые возникают на рынке недвижимости страны, когда стоимость первичного и вторичного жилья существенно отличаются друг от друга, в Севастополе сохраняется менее выраженный разрыв в стоимости. На данным момент стоимость «квадрата» первичного жилья составляет 226 923 руб. (+ 8,48%), а на вторичное – 175 472 руб. (+ 1,6%). Разница составляет 29,32%, причём отрыв случился в первых числах мая, когда новостройки существенно подорожали.

Несмотря на рост цен в новостройках, вторичное жильё также сдвинулось с мёртвой точки, ведь довольно длительный период наблюдалась околонулевая динамика.

Поэтому нет оснований говорить о кардинальной разнице в стоимости первичного и вторичного жилья в Севастополе.

Ближе к лету «вторичка» может хорошо стартовать, и тогда этот разрыв сократится, ведь цены на квартиры в новостройках Севастополя и так приближаются по стоимости к Ялте. Сегодня стоимость квартир в новостройках Ялты составляет 278 484 руб. за кв. м, а на вторичном рынке – 216 667 руб. за кв. м. Разница в стоимости – 28,53%.

Использовались данные аналитического портала RealtyMag, которые дают объективную оценку состояния рынка недвижимости Севастополя.

Перспективы рынка недвижимости Севастополя

Будущие прогнозы предполагают сохранение данной тенденции в текущем году. По мере повышения стандартов жизни и улучшения технологий строительства покупатели будут отдавать предпочтение современному комфорту, способствуя дальнейшему увеличению ценового разрыва.

Государство должно реагировать на ситуацию путем стимулирования качественного обновления жилого фонда и поддержки доступных форм приобретения жилья. Комплекс мер включает развитие современной инфраструктуры, поддержку строительных компаний и разработку эффективных схем финансирования покупки жилья на первичном рынке.

Таким образом, несмотря на существующий разрыв цен, российская экономика имеет инструменты для сглаживания дисбаланса, предоставляя гражданам возможность выбора оптимального варианта недвижимости в рамках доступного бюджета.

Материалы по теме:

«Динамика есть». Какая цена на новостройки в Севастополе и Симферополе в апреле 2025 года?

«Существенная коррекция цен вниз маловероятна». Что будет с ценами на севастопольские и крымские новостройки в 2025-2026 годах?

Динамика рынка новостроек в апреле 2025 года: Симферополь подорожал, но так и не догнал Севастополь