Предложение банков купить сниженную ставку по ипотеке, а также уменьшить процент по займу на первые два-три года с одновременным повышением стоимости недвижимости может быть рискованно для заемщиков. Об этом сообщают «Известиям» со ссылкой на пресс-службу Центробанка РФ.
«Практики снижения ставки на два-три года с завышением стоимости жилья — по большей части рудимент программ «льготной ипотеки от застройщика», получивших широкое распространение в 2022 году. После того как заработало регулирование «льготной ипотеки от застройщика», банки практически перестали выдавать ипотеку по экстремально низким ставкам на весь срок кредита.
Чтобы поддержать краткосрочный спрос, в начале 2023 года банки и застройщики начали предлагать клиентам ипотеку по ставке, сниженной до ввода дома в эксплуатацию (обычно два-три года). При этом стоимость жилья завышается обычно не более чем на 10%. Такие практики и сейчас встречаются на рынке, но их сложно назвать массовыми, и риски по ним все-таки значительно ниже, чем в программах «льготной ипотеки от застройщика», — отметили в Центробанке РФ.
Формально подобные предложения не нарушают указания регулятора, так как полная стоимость кредита (ПСК) по таким кредитам существенно не отличается от рыночного уровня, но практики с завышением стоимости жилья создают дополнительные риски для заемщика.
«Купировать эту проблему позволит разработанный нами стандарт ипотечного кредитования: мы планируем передать его на рассмотрение в комитет по стандартам деятельности кредитных организаций, который сейчас находится на этапе создания», — подчеркнули в Центробанке РФ.
Покупка сниженной процентной ставки — практика другого рода. Заемщик вносит единовременную «комиссию», чтобы банк установил ему более привлекательную ставку. Указанная «комиссия» должна включаться в расчет ПСК, поэтому по факту общие расходы заемщика не снижаются, но ему становится сложнее их оценить. В случае досрочного возврата кредита или дефолта заемщика «комиссия» ему не возвращается, сообщили в регуляторе.
«Прямо это закон не нарушает, но создает определенные риски для заемщика и искажает ценовые параметры на рынке недвижимости. Человек зачастую не может оценить экономический эффект от предложенной программы, например будет ли она вообще выгодна с учетом уплачиваемой комиссии или завышенной стоимости жилья. Особенно в ситуации с досрочным погашением долга, когда сумма уплаченной комиссии (завышения стоимости) не пересчитывается и не возвращается потребителю, а признается доходом банка. Соответственно, потребитель не может выбрать оптимальную модель финансового поведения», — отметили в Центробанке РФ.