02.06.2026 11:22

Вторичный рынок-2026: почему страх судебных споров с бывшими супругами меняет логику покупок недвижимости?

Снижение готовности покупателей приобретать квартиры со скидкой на вторичном рынке фиксирует качественный сдвиг в потребительском поведении: юридическая чистота сделки становится приоритетнее ценовой выгоды.

За этим трендом стоит не временная осторожность, а системное изменение оценки рисков: потенциальная экономия в 10–15 процентов уже не компенсирует вероятность многолетнего судебного разбирательства с третьими лицами, включая бывших супругов продавца.

Ключевой триггер — рост числа случаев, когда сделки оспариваются по мотивам отсутствия нотариального согласия супруга на распоряжение совместно нажитым имуществом. Согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, для сделок с недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.

Отсутствие такого документа даёт основания для признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о её совершении.

Эта норма, ранее воспринимавшаяся как формальность, сегодня становится реальным инструментом защиты прав, что повышает юридическую настороженность покупателей.

Статистика отказов подтверждает тренд: риелторы фиксируют рост случаев, когда покупатели после проверки документов отказываются от ранее забронированных объектов, даже при готовности продавца предоставить дисконт.

Особенно чувствительны к этому риску сделки с квартирами, приобретёнными продавцом в браке: если в выписке ЕГРН или правоустанавливающих документах есть признаки совместного владения, а нотариальное согласие отсутствует, сделка попадает в зону повышенного внимания. При этом развод не отменяет право бывшего супруга на долю в имуществе, нажитом в браке, что сохраняет риск оспаривания даже при смене семейного статуса продавца.

Судебная практика последних месяцев демонстрирует противоречивую динамику.

С одной стороны, Верховный Суд РФ в ряде определений защищает добросовестных приобретателей, указывая, что покупатель, действовавший без знания о нарушении прав третьих лиц, не должен нести негативные последствия.

С другой — суды первой инстанции продолжают признавать сделки недействительными при отсутствии нотариального согласия, если истец доказывает, что вторая сторона знала или должна была знать об этом обстоятельстве.

Такая неопределённость усиливает превентивную стратегию покупателей: проще отказаться от объекта, чем доказывать добросовестность в суде.

Финансовый аспект отказа от сделок со скидкой также имеет значение. В условиях высокой ключевой ставки и ограниченной доступности ипотеки на вторичном рынке каждая сделка требует значительных ресурсов на подготовку: оценка, страхование, юридическое сопровождение, регистрация.

Если в процессе проверки выявляются риски, связанные с согласием супруга, покупатель несёт безвозвратные издержки, что делает превентивный отказ рациональным решением. Для продавцов это означает удлинение экспозиции объекта и необходимость дополнительных уступок, которые не всегда компенсируют потерю времени.

Региональная специфика усиливает тренд. В Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость вторичного жилья высока, а конкуренция среди покупателей ниже, чем в сегменте новостроек, требования к юридической чистоте особенно жёсткие.

В регионах, где доля сделок с участием родственников и бывших супругов выше, риски оспаривания также воспринимаются как более вероятные. При этом в обоих случаях покупатели всё чаще привлекают профессиональных юристов для проверки документов, что увеличивает транзакционные издержки, но снижает вероятность последующих споров.

Роль нотариуса в сделках с недвижимостью трансформируется. Если ранее нотариальное удостоверение требовалось преимущественно для сделок с долями, то сегодня покупатели всё чаще настаивают на нотариальном сопровождении даже стандартных договоров купли-продажи, чтобы минимизировать риски.

Эксперты отмечают, что сделки, прошедшие через нотариуса, реже становятся предметом судебных разбирательств, что формирует новый стандарт рынка.

Более широкий контекст — общая тенденция к повышению требований к прозрачности сделок на вторичном рынке. После резонансных дел, включая «эффект Долиной», покупатели стали внимательнее изучать не только текущих собственников, но и историю перехода прав, наличие обременений, возможные претензии третьих лиц. Отсутствие нотариального согласия супруга вписывается в эту логику как один из маркеров потенциальной нестабильности сделки.

Таким образом, отказ покупателей от квартир со скидкой из-за рисков судебных споров с бывшими супругами — это не изолированное явление, а часть системного процесса повышения стандартов юридической безопасности на вторичном рынке.

Успешное прохождение этого этапа будет зависеть от способности участников рынка адаптировать процедуры проверки, усилить роль нотариального сопровождения и обеспечить баланс между доступностью жилья и защитой прав всех сторон сделки.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал