Вторичный рынок частных домов ожидает обвал цен из-за массового вывода переоценённых объектов

Семейная ипотека на строительство частного дома всё чаще оборачивается для заёмщиков финансовой катастрофой, при которой сумма долга превышает реальную рыночную стоимость недвижимости.

«Покупателю предлагают участок и строительство дома в пределах доступного ипотечного лимита. На первый взгляд всё выглядит удобно: не нужно искать землю отдельно, договариваться с подрядчиком и самостоятельно организовывать строительство. Но проблема в том, что цена может не соответствовать реальной стоимости недвижимости. Семья берёт кредит на одну сумму, а фактически получает имущество, которое стоит значительно дешевле», — объясняет специалист.

Распространённой схемой обмана является искусственное завышение стоимости земли, которую продают в несколько раз дороже рынка, а разницу закладывают в строительную смету. Особенно тревожным сигналом выступает ситуация, когда продавец земли и строительный подрядчик являются одной компанией или аффилированными структурами.

Дополнительными маркерами мошенничества служат обещания вернуть часть кредитных средств наличными или зачесть фиктивный первоначальный взнос, а также цепочки перепродаж участка через связанные фирмы для поэтапного раздувания его цены.

Финансовая прозрачность процесса строительства часто отсутствует, что создаёт идеальные условия для нецелевого использования средств. Строительные компании нередко предлагают договоры с общей сметой, в которых нет подробного перечня материалов и видов работ, что делает невозможным контроль за тем, какая часть денег действительно идёт на возведение дома.

«Особенно опасно, когда подрядчик требует перечислить всю сумму сразу. Если у компании нет построенных объектов, собственной техники и подтверждённой истории работы, семья фактически передаёт ей ипотечные деньги без достаточных гарантий. При остановке строительства кредит никуда не исчезает. Заёмщик продолжает отвечать перед банком, даже если дом так и не достроили», — предупреждает руководитель «Грассо».

Кроме того, договор подряда обязан содержать твёрдую цену, конкретные сроки, детальную смету и чёткую ответственность за просрочку, иначе исполнитель получает карт-бланш на бесконечное удорожание и затягивание работ.

Юридические риски земельного участка представляют собой не менее серьёзную угрозу, чем финансовые махинации подрядчиков. Приобретённая в ипотеку земля может оказаться абсолютно непригодной для возведения жилого здания из-за неверной категории или вида разрешённого использования.

Строительству часто препятствуют ограничения, связанные с расположением участка в охранных зонах линий электропередачи, газопроводов, водоохранных зонах или на территориях, подверженных регулярному подтоплению.

Отдельной критической проблемой становится отсутствие законного подъезда к наделу, что автоматически блокирует возможность регистрации готового объекта.

«Нельзя оценивать участок только по цене и красивым фотографиям. Нужно понимать, разрешено ли там строительство, есть ли ограничения, можно ли законно подъехать к дому и впоследствии зарегистрировать его. Иначе семья рискует получить землю, на которой невозможно построить и оформить то жильё, ради которого оформлялась ипотека», — подчёркивает Игорь Арсентьев.

Нарушения градостроительных норм на этапе возведения коробки дома лишь усугубляют ситуацию, превращая объект в юридический тупик.

Долгосрочные последствия таких сделок носят разрушительный характер для семейного бюджета. Наиболее серьёзная угроза возникает, когда рыночная стоимость построенного дома оказывается ниже остатка ипотечного долга, что делает невозможным погашение кредита за счёт простой продажи недвижимости.

Для полного расчёта с банком заёмщикам приходится изыскивать дополнительные средства из собственных сбережений.

Более того, эксперт допускает, что массовое распространение сделок с искусственно завышенными ценами неизбежно обрушит вторичный рынок частных домов. Когда эти объекты начнут выходить на открытую продажу, собственникам придётся ориентироваться на реальные рыночные цены, а не на раздутую сумму из кредитного договора, фиксируя колоссальные убытки.

«Главная опасность заключается в том, что завышенная цена остаётся в кредитном договоре на годы. Даже если дом построен и оформлен, его реальная стоимость может не покрывать долг перед банком. А если строительство не завершено, семья оказывается в ещё более сложном положении: полноценного жилья нет, но обязательства по ипотеке сохраняются», — заключает Игорь Арсентьев, резюмируя масштаб угрозы для неподготовленных заёмщиков.