Закон, который отозвали. Что не поделили правительство и депутаты

Глава Росреестра Олег Скуфинский на ПМЭФ-2026 заявил о необходимости законодательного регулирования риелторской деятельности. По его словам, рынок риелторских услуг в России оценивается примерно в 500 млрд рублей в год, однако ответственности у риелторов законодательно не закреплено никакой.

"Это риски правовые и риски, связанные с деньгами. Самое главное, что ответственности законодательно зафиксированной у риелтора нет никакой", — заявил Скуфинский в интервью ТАСС.

В Росреестре готовы включиться в разработку правил, если будет принято соответствующее решение.

Заявление Олега Скуфинского на ПМЭФ-2026 — это не прорыв и не начало новой эпохи. Это уже как минимум пятая за последние 20 лет попытка государства взяться за регулирование рынка, который существует в правовом вакузе с момента его появления в России в начале 1990-х.

Каждый раз инициатива либо отзывалась правительством, либо застревала в комитетах, либо отклонялась при голосовании. То, что глава Росреестра снова поднимает эту тему, говорит не о зрелости рынка для регулирования, а о том, что давление проблем достигло точки, когда игнорировать их больше невозможно.

По данным Института Гайдара, в 2024 году объём рынка составил 410 млрд рублей. Рост до 500 млрд за полтора года — это не инфляция и не рост числа сделок, это, скорее всего, оценка с учётом тени.

И вот здесь кроется главный вопрос: сколько из этих 500 миллиардов проходит мимо налоговой?

Риелторов больше, чем нотариусов, адвокатов и аудиторов вместе взятых, но при этом у них нет ни лицензирования, ни квалификационных требований, ни профессиональной ответственности.

Казалось бы, меньше. Но с поправкой на то, что в США лицензия обязательна, а в России любой может назвать себя риелтором, реальная картина ещё более удручающая: значительная часть этих 550 тысяч — это люди без профильного образования, без опыта, без страхования ответственности, которые получили доступ к рынку после двухнедельных курсов или вообще без какой-либо подготовки.

Законопроект №71948-3, который был отозван правительством, содержал несколько ключевых норм: обязательное включение в реестр, квалификационный экзамен, страхование ответственности, запрет на совмещение с иной деятельностью.

Правительство отозвало его не потому, что против регулирования, а потому, что формулировки были сырыми. Главная проблема — кто будет вести реестр и проводить экзамены. Если это сделает Росреестр, мы получим ещё одну бюрократическую структуру с коррупционными рисками. Если это передадут Российской гильдии риелторов (РГР), мы получим корпоративную монополию, которая будет отсеивать конкурентов под предлогом "проверки квалификации". Внутри самой РГР годами не могут договориться о базовых принципах регулирования. Это профессиональное сообщество, которое не способно к саморегулированию, теперь хочет получить государственные полномочия по контролю за рынком.

Депутаты боятся сажать риелторов, потому что за каждым из 550 тысяч стоит электорат. Закон без уголовки — это закон без зубов. Он создаст реестр, в который войдут все, кто заплатит взнос, но не изменит поведения тех, кто пришёл на рынок обманывать.

Американская модель лицензирования, на которую любят ссылаться сторонники регулирования, в российских условиях не работает. В США риелтор получает лицензию штата после 60-180 часов обучения, сдаёт экзамен, работает под надзором брокера первые 2-3 года, обязан иметь страхование ошибок и упущений (E&O insurance), и в случае нарушения теряет лицензию навсегда. Комиссия по недвижимости штата реально карает: в Калифорнии ежегодно отзывается около 500 лицензий.

34% рынка, которые приходятся на агентства недвижимости, — это те самые 140 млрд рублей из 410, которые работают вбелую. Эти компании уже сегодня платят налоги, ведут бухгалтерию, страхуют ответственность (добровольно). Для них регулирование — это дополнительные издержки, но не катастрофа.

Проблема в остальных 66% — это 270 млрд рублей теневого оборота. Когда закон введёт обязательный реестр и запрет на работу вне его, эти 270 миллиардов либо уйдут в тень окончательно (услуги будут оформляться как "консультации" или "юридическое сопровождение"), либо будут легализованы, что даст бюджету дополнительно 40-50 млрд рублей налоговых поступлений. Вот почему сенаторы так активно продвигают закон: для них это не защита граждан, а способ пополнения бюджета в условиях дефицита.

Перспективы закона о риелторской деятельности в 2026 году выглядят неопределённо.

С одной стороны, есть политическая воля: и Росреестр, и сенаторы, и часть депутатов заинтересованы в принятии.

Если закон всё-таки примут в 2026 году, он вступит в силу не раньше 2027-го, потому что потребуется инфраструктура — создание реестра, обучение экзаменаторов, переходный период для действующих риелторов. До этого момента рынок продолжит жить в правовом вакузе, а граждане — нести риски, о которых так образно говорит Скуфинский.

Двадцать лет попыток регулирования показали одно: рынок риелторских услуг в России не хочет быть регулируемым. Он слишком большой, слишком теневой, слишком разрозненный, чтобы его можно было взять в руки административным путём.

Любая попытка создать реестр приведёт к тому, что значительная часть рынка уйдёт ещё глубже в тень. Любая попытка ввести квалификационный экзамен приведёт к коррупции при сдаче. Любая попытка обязать страховать ответственность приведёт к тому, что страховые компании откажутся работать с этой отраслью из-за высоких рисков.

Единственный способ изменить ситуацию — это не закон о риелторах, а цифровизация сделок через блокчейн и смарт-контракты, которая сделает посредника ненужным. Но это уже другая история, и Росреестр, который сам является участником рынка регистрации прав, вряд ли будет её продвигать.

Деловой Петербург. «Глава Росреестра: работу риэлторов в России необходимо регулировать». ПМЭФ-2026, заявление Олега Скуфинского.
Интерфакс. «Росреестр займется регулированием риелторской деятельности».
ТАСС. «Глава Росреестра считает, что нужно регулировать работу риелторов».
Циан. «В Росреестре призвали строже регулировать работу риелторов».
РИА Недвижимость. «Закон о риелторской деятельности доработают после отзыва правительства».
Интерфакс. «В ГД заявили, что проект о риелторской деятельности не будет предусматривать уголовную ответственность».
РБК Недвижимость. «Сенаторы подготовили закон о регулировании работы риелторов».
BFM.ru. «Новый закон отрегулирует деятельность риелторов».
Циан. «В России работает 550 тыс. риелторов». Данные по объёму рынка 410 млрд рублей.
Институт Гайдара (ЦДЭ). «Первое в России комплексное исследование рынка риелторских услуг».
РИА Недвижимость. «Рынок риелторских услуг в России оценили в 410 млрд рублей».
ТАСС. «В России с 2025 года продали не менее 157 квартир в результате дистанционных хищений».
Российская Гильдия Риэлторов (РГР). Официальный сайт. Позиция по регулированию риелторской деятельности.
Известия. «В РГР заявили о готовности участвовать в обсуждении регулирования работы риелторов».
Гарант. Проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» №71948-3.