30.01.2024 11:33

Банки ужесточили выдачу льготной ипотеки по переуступке

С конца прошлого года выдача по льготным программам заметно ужесточилась. Ужесточения затронули и сделки, связанные с переуступкой прав в новостройках. Об этом сообщает РБК со ссылкой на мнение экспертов.

Напомним, что по льготным ипотечным программам можно было купить квартиру по договору уступки по ДДУ. Причем по семейной и IT-ипотеке такой договор можно было заключить не только с юрлицом, но и индивидуальным предпринимателем и с физлицом.

Но с этого года банки постепенно сворачивают такую возможность. Связано это с тем, что часть банков после очередного снижения размера возмещения им разницы между ключевой ставкой и льготными, заявили о дополнительных комиссиях с застройщиков за выдачу льготной ипотеки.

«При договоре купли-продажи между физическими лицами просто некому будет произвести оплату этой комиссии», — отмечает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

По ее словам, исключением являются льготные кредиты с большим первоначальным взносом — от 50% и более, по которым можно получить одобрение по переуступке прав дольщиком, но таких сделок немного.

Банки, которые запустили и работают только по субсидированным программам от застройщика, не кредитуют уступки от физлиц. По оценкам компании «Этажт», примерно половина банков, оформлявших переуступку по льготной ипотеке, сейчас не согласовывают такие сделки.

«В основном, это крупные банки, которые объявили о введении комиссии за выдачу льготных ипотечных кредитов», — отметила Юлия Бочарникова.

В пресс-службе ВТБ подтвердили, что переуступка от физлиц с января недоступна по льготным программам.

«В связи с изменением условий льготной ипотеки правительством ВТБ принял решение выдавать кредиты с господдержкой только на объекты аккредитованных застройщиков. С 12 января новая модель работы распространяется на покупку квартир по всем льготным программам.

Изменения коснулись и сделок по договору уступки прав собственности — из-за снижения субсидии на покупку недвижимости у физлица или ИП выдача таких кредитов у ряда игроков остановилась.

Тем не менее, заемщики могут воспользоваться льготной ставкой, приобретая квартиру по переуступке у аккредитованного юридического лица», — заявили в ВТБ.

При этом остались банки, которые кредитуют переуступку от физлица по льготной ипотеке. Например, пока такую возможность сохранил банк «Дом.РФ», который не вводил комиссии для застройщиков.

Как отмечают эксперты, чаще всего по переуступке продаются инвестиционные квартиры — когда инвестор покупает недвижимость на начальной стадии строительства по минимальной цене и продает ее перед вводом в эксплуатацию (прирост мог достигать 60%).

Перепродажа перед сдачей объекта позволяла избежать налога при продаже жилья. По данным Est-a-Tet, в 2023 году доля предложения квартир по переуступке выросла до 22% от общего объема предложений новостроек Москвы против 14% в 2022 году.

Переуступки от дольщиков, по оценкам «Этажей», в среднем составляли 4-5% сделок от всего объема ипотечного кредитования по льготным программам. Но в инвестиционно-привлекательных городах доля была выше. Например, в Тюмени она доходила до 15-16%.

Для покупателей плюс приобретения новостройки по переуступки был в том, что по ней как раз были доступны льготные программы (IT-ипотека и семейная). При этом цена квартиры от инвестора была ниже, чем у девелопера.

С ужесточением переуступки по льготным программам инвесторам придется снижать цены еще больше, поскольку теперь покупатель сможет оформить на такую квартиру ипотеку по рыночным ставкам, которые сейчас достигают 18%.

«Чтобы выйти из «квадратных метров» и перейти в более высокие депозиты, инвесторы, которые с помощью льготной ипотеки покупали квартиры на этапе строительства, могут понизить цены до себестоимости покупки плюс набежавшие проценты — в зависимости от срока покупки и этапа стройки снижение может составить до 30%», — отмечают в «Инком-Недвижимость».

После недавних изменений по льготной ипотеке и отмене их распространения на договоры переуступки спрос на такие квартиры упал на 70%. Теперь они интересны только покупателям со 100%-ной оплатой, а клиенты с ипотекой выбирают квартиры от застройщика, даже если предложения по переуступке имеют планировки, которых не отсталость у застройщика. Это уже привело к росту дисконта.

В компании «Этажи» также уже отмечают рост скидок по новостройкам с переуступкой. По их оценкам, дисконт на подобные объекты сейчас вырос до 7-9%, а при срочной продаже и вовсе может превышать 15%.

«Часть собственников понимают, что при полном прекращении кредитования банками покупки таких объектов по льготным программам, пропадает главное конкурентное преимущество — более доступная ипотека, чем на вторичном рынке», — заявили в компании.

Что касается инвесторов — юрлиц, то они не будут снижать цены на квартиры, пока остаются банки, которые кредитуют без субсидирования. Наоборот, цена может вырасти, поскольку им нужно заключать договор субсидирования, а эти расходы будут закладывать в стоимость объекта.

Фото: архив «ИНФОРМЕРа»

«ИНФОРМЕР»

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал