Что произошло за год в жилищном строительстве России после отмены общей льготной ипотеки?

Один из ключевых показателей состояния жилищного строительства — это объем одновременно возводимого жилья. После окончания программы всеобщей льготной ипотеки в июле 2024 года этот объем не уменьшился, а наоборот, увеличился на 2,5% к июню 2025 года до примерно 117,5 млн кв. м, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства.

Тем не менее, показатели в строительной сфере показывают снижение.

После отмены льготной ипотеки запуск новых проектов в России упал на 18,8% за 11 месяцев и составил 2,7 млн кв. м к маю 2025 года, по данным «Дом.РФ». Весь 2024 год снижение запусков пока не наблюдалось — было заявлено о строительстве 47,6 млн кв. м жилья.

Стабильность обеспечила высокая активность застройщиков в первой половине 2024 года — по данным «Дом.РФ», новые проекты выросли на 14%, что помогло компенсировать спад во втором полугодии.

Самые значительные снижения запусков были в ноябре (-18%) и декабре (-28%). С начала 2025 года снижение запуска новых проектов отмечается ежемесячно. Наибольший спад наблюдался в феврале (-33%), мае (-28%) и марте (-25%). За первых пять месяцев 2025 года было запущено 15 млн кв. м — на 20% меньше, чем за тот же период прошлого года. Также снизились объемы выданных разрешений на строительство на 22%.

Замглавы Минстроя России Никита Стасишин сказал, что такое снижение по выданным разрешениям не наблюдалось ранее. Ввод жилья с момента отмены льготной ипотеки снизился на 31,4% — до 5,9 млн кв. м в мае 2025 года, согласно Росстату.

Динамика ввода жилья не совпадает с запуском новых проектов — строительство дома занимает несколько лет.

В 2024 году ввод жилья немного снизился, но прирост наблюдался в первом полугодии, за исключением мая (-0,5%). Максимальный прирост был в июне (+8,6%). Во втором полугодии 2024 года динамика ухудшилась; в ноябре спад составил 10,5%, в декабре — 19,1%.

Несмотря на рост ввода жилья в некоторых месяцах 2025 года (за январь—май увеличение на 2% до около 46,7 млн кв. м), последние два месяца показывают спад: в апреле -7,4% и в мае -16,8%. Ситуация объясняется не только отменой льготной ипотеки.

Высокая ключевая ставка и другие факторы также значимы. С ноября 2024 по март 2025 средняя ставка по рыночной ипотеке составила почти 29%, что негативно отразилось на кредитовании застройщиков. В текущей ситуации власти видят риски для жилищного сектора.

По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, пока ситуацию поддерживает накопленный запас прочности застройщиков. Но если финансовая сфера останется такой же, последствия могут быть ухудшенными.

Градостроительный потенциал России — 456 млн кв. м. Его развитие находится под вопросом из-за сроков этой распаковки. Большая просадка ожидается в 2027 году не только в жилищном секторе, а и во всей строительной отрасли из-за высоких ставок, говорит Никита Стасишин.

Михаил Гольдберг из аналитического центра «Дом.РФ» отмечает, что отсутствие льготной ипотеки и высокие ставки по рыночной ипотеке уменьшают спрос на новостройки.

Самые оптимистичные прогнозы по скорости реализации новостроек – в Севастополе (1,6 года) и Москве (1,8 года).

Судя по статистике, Севастополь становится одним из самым востребованных городов для покупки квартир в новостройках. Пока местные власти думают, как сделать жильё доступным для местных жителей, иногородние покупатели не теряют времени даром и скупают квартиры очень интенсивно.

Наиболее активные покупатели из Москвы и Московской области. Они ищут второй дом у моря, либо переезжают на ПМЖ после выхода на пенсию. Чаще всего приобретают жильё комфорт- и бизнес-класса, включая видовые квартиры в Ленинском и Гагаринском районах. Мотивация: экология, климат, престиж, отдых.

Жители Санкт-Петербурга ищут смену обстановки, инвестиции, удалённую работу. Преобладают покупки по ипотеке или с частичным финансированием от продажи квартиры в родном регионе. Часто интересуются жильём в центральной части города и у моря.

Интерес к Севастополю проявляют жители Краснодара, Анапы, Новороссийска. Покупают жильё в Севастополе как альтернативу перегретому рынку Сочи — здесь жильё дешевле при схожем климате. Иногда — переезд по семейным причинам или смена работы.

Ростовская область, Волгоград, Ставропольский край: типичные покупатели — семьи и пенсионеры. Ищут доступное жильё (эконом- и комфорт-класс), преимущественно в новых ЖК в районах типа Балаклавы и Казачки.

Перемещение внутри региона — особенно из Симферополя, где меньше доступа к морю, также актуально для Севастополя. Выбор обоснован более стабильной инфраструктурой, транспортом и уровнем медицины.

Действительно, цены на квадратный метр в новостройках Севастополя остаются ниже, чем в сравнительных черноморских городах вроде Сочи, поэтому город воспринимается как недооценённый и перспективный для вложений.

Также растёт интерес инвесторов, рассматривающих жильё как доходное (посуточная аренда, сдача), особенно в туристические сезоны.

В 2024 году объём предложения в новостройках Севастополя вырос примерно на 33%, но спрос опережает рост — предложение всё ещё уступает, в результате квадратный метр дорожает. В мае текущего года по отношению к 2024 году рост средней цены на новостройки составил 13%.

Однако, в июне текущего года наметилась тенденция охлаждения стоимости квартир в севастопольских новостройках: в процентном соотношении к маю этот показатель составляет 13,12%.

В настоящий момент стоимость «квадрата» в севастопольских новостройках составляет 180 772 руб. за кв. м. Стоимость «однушки» в среднем составляет 9,5 млн руб. (-3,19%), «двушек» - 13,04 млн руб. (-16,96%), «трёшек» - 9,64 млн руб. (-10,70%).