23.07.2026 10:10

Государство обяжет застройщиков проводить все расчеты по рассрочке через прозрачные специальные банковские счета

Рынок новостроек в России пережил тихую, но фундаментальную трансформацию. То, что еще пару лет назад считалось экзотической опцией для элитного сегмента, превратилось в массовый инструмент выживания спроса. Доля рассрочек в сделках на первичном рынке жилья взлетела с 10–12 % до 35–36 % в 2025–2026 годах, а в отдельных московских проектах этот показатель и вовсе достигал 70–80 %.

Заградительные ипотечные ставки загнали покупателей в объятия девелоперов, предложивших иллюзию доступного входа в недвижимость без участия банков. Однако эта иллюзия таила в себе системные риски, которые заставили Центральный банк и Минстрой срочно разрабатывать единый законопроект для наведения порядка в этом сегменте.

Суть проблемы кроется в правовой неопределенности периода после ввода дома в эксплуатацию. Пока здание строится, деньги покупателя надежно лежат на эскроу-счете. Но как только объект сдан, нерегулируемая рассрочка превращается в минное поле.

Если покупатель не вносит остаток суммы, застройщик на практике часто расторгает договор долевого участия, возвращает средства с эскроу и заключает обычный договор купли-продажи. В этом договоре обычно прописано условие: право собственности переходит только после полной оплаты.

В итоге гражданин рискует остаться и без квартиры, и без денег, в то время как объект продолжает числиться на балансе девелопера. Более того, отсутствие обязательной регистрации договора купли-продажи в Росреестре до момента перехода права открывает лазейку для так называемых двойных продаж, когда одна и та же квартира формально отчуждается нескольким лицам в период действия рассрочки.

Финансовые риски носят двусторонний характер. Покупатели, рассчитывающие погасить рассрочку за счет будущей ипотеки, сталкиваются с реальностью. Если банк откажет в кредите или ставка окажется неподъемной, они теряют объект.

Для застройщиков же массовые просрочки платежей по рассрочкам напрямую угрожают их способности обслуживать проектное финансирование, выданное банками. Замкнутый круг неплатежей может дестабилизировать не только отдельную строительную компанию, но и кредитный портфель финансирующих ее банков.

Готовящийся законопроект призван жестко очертить границы дозволенного.

Во-первых, он прямо урегулирует возможность продления рассрочки на период после ввода дома в эксплуатацию, установив предельный срок не более трех лет с планируемой даты сдачи объекта.

Во-вторых, закон кардинально меняет баланс прав. После ввода дома в эксплуатацию квартира в обязательном порядке оформляется в собственность дольщика, независимо от факта полной оплаты.

Застройщик при этом получает законное право залога на такую недвижимость. Эскроу-счет будет раскрываться, а все последующие расчеты по рассрочке должны будут проходить через специальный банковский счет, права по которому передаются в залог банку в обеспечение возврата целевого кредита.

Законодатели также ограничили аппетиты девелоперов в части штрафных санкций. Размер ответственности дольщика при нарушении сроков оплаты будет жестко лимитирован и не сможет превышать 20 % годовых от суммы просроченной задолженности.

Кроме того, информация о рассрочке от застройщика теперь будет в обязательном порядке отражаться в кредитной истории гражданина, что делает этот инструмент прозрачным для всей финансовой системы.

Важный нюанс заключается в том, что новые правила будут применяться исключительно к вновь заключаемым договорам, что защищает текущие сделки от ретроактивного вмешательства.

Принцип ценового паритета, заложенный в основу законопроекта, требует, чтобы стоимость квартиры при покупке в рассрочку и при единовременной оплате была абсолютно одинаковой. Это положение призвано искоренить практику скрытого удорожания, когда девелоперы закладывали стоимость собственных заемных средств в цену квадратного метра под видом беспроцентной рассрочки.

Участники рынка, включая крупных застройщиков, в ходе консультаций на площадке Минстроя в целом поддержали необходимость единообразного регулирования, признав, что текущая стихийная модель несет угрозу для всей отрасли.

Введение этих правил знаменует собой конец эпохи дикого рынка рассрочек. Государство не запрещает инструмент, а встраивает его в строгие правовые рамки, защищая гражданина от потери жилья, а банковскую систему — от скрытых кредитных рисков. Для покупателей это означает гарантию получения права собственности сразу после сдачи дома, даже если платежи еще не завершены.

Для девелоперов это необходимость повысить финансовую дисциплину и прозрачность своих продуктов. В условиях, когда рассрочка стала главной альтернативой ипотеке, такое регулирование является не ограничением, а необходимым условием для долгосрочной устойчивости всего рынка жилищного строительства.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал