Какие типы квартир чаще всего приобретаются в ипотеку во время повышенного спроса — исследование Домклик

В последние годы жители России активно выбирают льготные программы ипотеки для покупки новостроек. На ипотеку с господдержкой по-прежнему приходится большая часть ипотечных сделок — как по количеству, так и по объёму выданных средств.

Преобладание субсидируемых правительством программ ипотеки с низкой ставкой и ограничениями на сумму кредита сформировало особую структуру спроса на первичку, так как объектов недвижимости, доступных по льготным условиям и с минимальным первым взносом, не так много. Особенно ярко это проявилось в период ажиотажного спроса на ипотеку накануне завершения 1 июля 2024 года массовой льготной ипотечной программы «Господдержка-2020» и изменений условий «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года.

Аналитики Домклик изучили, какая недвижимость пользовалась спросом в ажиотажные периоды, и спрогнозировали, каким может быть следующий пиковый спрос после введения новых ограничений на «Семейную ипотеку».

Сколько комнат в квартирах, которые приобретались на волне ажиотажного спроса

Перед сворачиванием программы «Господдержка-2020» выросла доля однокомнатных квартир: максимум (56,9%) был достигнут за две недели до завершения программы — 17 июня 2024 года.

За 2 недели до ужесточения условий по «Семейной ипотеке» — с 19 по 25 января 2026 года — доля в выдачах на малогарабаритное жилье достигла 60%. В обоих случаях доля двухкомнатных квартир в ипотечных сделках с первичной недвижимостью опускалась до минимальных значений.

По графику можно заметить четкую корреляцию между этими наиболее популярными форматами жилья: чем больше доля однокомнатных объектов или студий, тем ниже доля двухкомнатных. Трёхкомнатные и более габаритные квартиры также уступали свою долю рынка.

Квартиры-студии и однокомнатные — наиболее привлекательный актив на рынке, так как они ликвиднее в аренде и продаже, а также позволяют минимизировать бюджет и уложиться в лимиты.

Поэтому после окончания этих ажиотажей стал возвращаться более рациональный спрос — россияне чаще выбирали квартиры с двумя и более комнатами. Люди возвращались к покупке жилья, подходящего для жизненного сценария, а не под условия кредита, а рынок постепенно приходил к равновесию.

Также после периода повышенного спроса многие застройщики снижали цены и делали скидки, чтобы компенсировать снижение продаж. Данный фактор подталкивает покупателей к приобретению более просторного жилья.

Какая площадь у квартир в новостройках, купленных во время ажиотажа

Колебания рынка, в зависимости от ажиотажного спроса, наблюдаются на графике медианной площади первичной недвижимости, приобретаемой в ипотеку.

В 2024 году медианная площадь квартир достигла минимума также за 2 недели до сворачивания «Господдержки-2020», тогда показатель опустился ниже 41 кв. метра. Однако сразу после завершения программы медианная площадь приобретаемых в ипотеку новостроек стала резко расти и за полтора месяца достигла рекордных 47 кв. метров.

Перед ужесточением условий «Семейной ипотеки» картина была практически идентичной — медианная площадь приобретаемой в ипотеку квартиры в новостройке снизилась до 40 кв. метров, но затем наблюдался ее рост, хотя и не столь резкий, так как сама программа продолжает действовать.

В обоих случаях доминировала категория объектов площадью от 30 до 40 кв. метров, это формат студий и однокомнатных квартир. Но если в 2024 году во время всплеска спроса жильё такой площади достигало доли в 30,6%, то перед ужесточением «Семейной ипотеки» в 2026 году спрос на квартиры этого сегмента вырос до 33,7%. Кроме того, в пики ажиотажа росло количество выдач ипотеки на объекты до 30 кв. метров, достигая 14-15% от всех продаж. А доля квартир больше 70 кв. метров в обоих случаях падала до 7,5-8,8%.

Фактически каждый следующий виток повышенного спроса заставляет людей выбирать квартиры все меньшей площади: во второй ажиотаж сильнее выросла доля студий и однокомнатных квартир.

Распределение новостроек по классам

Во время обоих всплесков спроса на госпрограммы распределение классов в ипотечных новостройках оставалось практически неизменным. Однако можно выделить важную тенденцию: после завершения «Господдержки-2020» и введения новых условий «Семейной ипотеки» начала снижаться доля жилья классов комфорт и бизнес.

Как покупали новостройки в ипотеку во время ажиотажного спроса

Во время ажиотажа перед сворачиванием «Господдержки-2020» серьёзно поменялось распределение типов договоров при покупке первичной недвижимости.

Чаще всего люди заключали договоры долевого участия (ДДУ) — их доля перед прекращением программы достигла 86,3%, а доля договоров купли-продажи (ДКП) в сданных домах от застройщика упала до минимума и составила 8,6%. Также снизился процент приобретений по переуступке (ДУПТ), до 5,1%.

Фактически ипотечные заёмщики спешили приобрести любую подходящую недвижимость, отдавая предпочтение наиболее доступным квартирам на начальных этапах строительства. Сразу после этого всплеска спроса картина меняется: доля ДДУ снизилась до 65,7%, а доля введенного жилья и переуступок на пике выросла до 20,3% и 14,1% соответственно.

Второй ажиотаж выглядел несколько иначе: доля уступок падала уже более года и к пику всплеска спроса зимой 2025-2026 года была на уровне ниже 1%.Однако процент договоров долевого участия оставался на среднегодовом уровне — около 78%, снизившись до 70% после окончания периода повышенного спроса.После завершения ажиотажа спрос перераспределился в пользу сданного жилья в новостройках: доля ДКП выросла до 27%, тогда как ДДУ снизилась до 70%.

Распределение первоначального взноса во время ажиотажа

Перед изменением условий семейной ипотеки в конце 2025 года наметилась важная тенденция: выросла доля кредитов с высоким первоначальным взносом (40-70%). Это, как правило, более обеспеченные покупатели, которые либо использовали средства от продажи предыдущего жилья, либо осознанно подходили к улучшению жилищных условий.

Основные эффекты ажиотажного спроса на рынок первичной недвижимости

В период ажиотажного спроса россине покупали новостройки меньшей площади — доля малогабаритных объектов достигла локальных максимумов, и во время второго всплеска спроса этот тренд укрепился.

Ипотечные заёмщики начинают готовиться к покупкам заранее, эффект ажиотажа заметен уже за 2 месяца до планируемых изменений. А кульминация спроса приходится на последние 2 недели до обозначенного срока.

После спада ажиотажа спрос нормализуется, но похожие выдачи по одобренным кредитам продолжаются еще 1-2 месяца. Одновременно с этим на рынок выходят клиенты, у которых уже есть накопления или средства от продажи имеющегося жилья — так растёт доля кредитов, где процент первоначального взноса выше среднего.

Для анализа были использованы данные о количестве ипотечных сделок Сбера с 1 января 2024 года по 9 марта 2026 года.