Крым против стагнации: почему вторичный рынок полуострова ещё на подъёме?

Пока рынок вторичного жилья в крупнейших городах России в конце 2025 года практически замер в стагнации, демонстрируя околонулевую динамику, один регион продолжает идти своим курсом. Речь о Крыме. Аналитики фиксируют здесь уверенный, хотя и более сдержанный, чем ранее, рост. Что позволяет полуострову оставаться «островком роста» на фоне общего затишья и о каких важных изменениях в его динамике говорят эксперты?

В декабре 2025 года цены на вторичное жильё в половине городов-миллионников практически не изменились или даже немного снизились. Об этом 25 декабря сообщили аналитики «Яндекс Недвижимости» изданию «Известия».

Средняя медианная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в городах с населением более миллиона человек составила в декабре 149 тыс. рублей — рост по сравнению с ноябрём оказался минимальным и составил всего 0,7%.

Из 16 крупнейших городов страны в семи зафиксирован рост цен. Наиболее заметно подорожало жильё в Казани (+2% — до 195 тыс. рублей за «квадрат»), Нижнем Новгороде (+1,9% — до 150 тыс.), Москве (+1,8% — до 411 тыс.) и Самаре (+1,3% — до 122 тыс.). В Санкт-Петербурге, Уфе и Перми изменения оказались менее 1%. В девяти городах цены остались практически на прежнем уровне — колебания не превысили 0,5%. Единственным городом, где наблюдалось снижение стоимости, стал Воронеж: цены упали на 1,1%, до 107 тыс. рублей за квадратный метр.

При этом объём предложения на вторичном рынке в декабре сократился в среднем на 2,6% по всем миллионникам. Наибольшее падение зафиксировано в Воронеже (–13,1%), Казани (–9%), Самаре (–8,2%) и Новосибирске (–7,1%). Лишь в трёх городах — Краснодаре (+3,1%), Перми (+2,3%) и Екатеринбурге (+1,1%) — предложение, напротив, выросло.

Стагнация цен — главный тренд уходящего года

«Стагнация цен стала одной из ключевых особенностей вторичного рынка в 2025 году, — отметил коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров. — Даже после начала снижения ключевой ставки месячные изменения медианной цены не превышали 1% — за исключением ноября. Второй важный тренд — рост числа объявлений со скидками».

По данным аналитиков, средний размер скидки от продавцов вырос с 4,6% в первом квартале до 5,1% в третьем. Доля предложений, где цена была снижена, также увеличилась — с 48% до 54,6%. Кроме того, многие собственники договариваются о дополнительных уступках уже на финальном этапе сделки, после того как покупатель найден.

Спрос постепенно восстанавливается

Ещё одна заметная тенденция — рост интереса со стороны покупателей.

«Спрос на вторичное жильё чувствителен к динамике ключевой ставки. С мая 2025 года, с момента старта её снижения, число просмотров контактов продавцов выросло на 16%. Также зафиксирован рост числа ипотечных сделок: в ноябре было оформлено 58 тыс. кредитов — это максимум за 11 месяцев года», — добавил Белокуров.

При этом средний размер ипотечного кредита на вторичное жильё за год увеличился на 33,5% — с 2,75 млн до 3,67 млн рублей.

В годовом выражении медианная цена «квадрата» на вторичном рынке в городах-миллионниках выросла на 8,6%. Однако этот рост сопровождался сокращением экспозиции: за год число предложений уменьшилось на 10,4%, в первую очередь за счёт исчезновения с рынка самых бюджетных вариантов.

Вторичный рынок жилья в Крыму: рост продолжается, но сбавляет обороты

За последние 12 месяцев вторичный рынок жилья в Республике Крым продемонстрировал устойчивый рост цен, однако к концу 2025 года динамика заметно замедлилась.

В декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляла 158 673 рубля. К маю 2025-го она выросла до 172 887 рублей, а к декабрю текущего года достигла 181 278 рублей за «квадрат». В годовом выражении это прирост на 14,2%, что говорит о сохраняющемся интересе покупателей к готовому жилью.

Однако за этой общей положительной тенденцией скрывается важный нюанс: темпы роста постепенно снижаются. Если в первой половине года (декабрь–май) цены увеличивались в среднем на 1,8% в месяц, то во второй половине (май–декабрь) этот показатель сократился до менее чем 0,7% в месяц. Такое замедление может свидетельствовать о приближении рынка к фазе стабилизации — но не о стагнации.

Важно также учитывать, что Крым — регион крайне неоднородный. Цены варьируются в зависимости от локации, инфраструктуры и туристической привлекательности. Так, в декабре 2025 года:

- в Симферополе квадратный метр вторичного жилья в среднем стоил 170 044 рубля — ниже общереспубликанского показателя;

- в Ялте, напротив, цена достигла 236 761 рубля, что почти на 39% выше среднего по Крыму.

Это подчёркивает устойчивый спрос на жильё в курортных и престижных районах, тогда как в административных центрах и менее туристических населённых пунктах рост цен остаётся умеренным.

В целом признаки стагнации в Крыму есть, но они наблюдаются не на всём рынке, а только в отдельных сегментах и локациях. В то же время другие сегменты продолжают активно расти. Рынок Крыма демонстрирует сильную дифференциацию.

Таким образом, Крым сохраняет динамику роста, хотя и с признаками замедления. Южный регион остаётся привлекательным как для постоянного проживания, так и для инвестиций в недвижимость, особенно в прибрежных зонах.

Если в мегаполисах страны вторичный рынок вступил в фазу выжидания, то на юге страны он продолжает развиваться — пусть и более осмотрительно, чем в предыдущие годы. Это говорит не о кризисе, а о переходе к новой, более зрелой модели рынка, где важны локация, качество объекта и гибкость ценовой политики.

Материалы по теме:

Севастополь на волне: как растут цены на вторичное жильё в городе, который не попал в рейтинги, но диктует свою динамику?

«Цены, вы куда?» За что готовы платить покупатели квартир в новостройках Крыма баснословные деньги?

В каком районе Севастополя самые дорогие квартиры: итоги 2025 года на рынке новостроек города-героя