Кто не сможет оформить семейную ипотеку по новым правилам в 2026 году? Основные изменения

С 2026 года в условиях выдачи семейной ипотеки произойдут изменения — льготный кредит под 6% можно будет оформить только один раз на семью.

Главное изменение, вступающее в силу с 1 февраля, заключается в ограничении возможности получения ипотеки: теперь каждая семья сможет оформить лишь один льготный кредит.

Ранее такое право распространялось на каждого из супругов. Для реализации этого правила оба взрослые члена семьи обязательно будут выступать созаемщиками.

Получить вторую ипотеку семья сможет только после полного погашения первого кредита и при условии рождения еще одного ребенка. Если уровень семейного дохода окажется недостаточным для одобрения льготного кредита, останется возможность привлекать третьих лиц в качестве дополнительных заемщиков.

Изначально правило «одна льготная ипотека в одни руки» было установлено в декабре 2023 года для всех категорий льготных ипотек, но тогда речь шла о конкретном получателе кредита. С 1 февраля 2026 года это правило расширяется, охватывая всю семью как одну целую единицу.

Введение запрета на оформление второй ипотеки призвано в первую очередь обеспечить более целенаправленную поддержку. Программа будет доступна исключительно тем семьям, которые действительно нуждаются в решении жилищных проблем. Помимо этого, новое правило устраняет возможность приобретения жилья на льготных условиях для его дальнейшего использования в качестве источника прибыли.

Оба супруга несут ответственность за выплату ипотечного кредита даже после развода. Решить этот вопрос можно, например, поделив долг поровну или переоформив кредитный договор на одного из партнеров.

В случае использования льготной программы повторной возможности ею воспользоваться уже не будет.

Донорская ипотека прекращает существование

Ранее существовала легальная схема, позволяющая приобрести квартиру с ипотечной ставкой 6%, даже если потенциальные заемщики не соответствовали критериям семейной программы. Например, семьи с детьми старше семи лет (по закону семейная ипотека доступна только при возрасте ребенка до шести лет включительно) или супруги без детей могли воспользоваться этим вариантом. Для получения кредита использовался так называемый донор — человек, удовлетворяющий формальным требованиям программы льготной ипотеки. Согласно прежним правилам донором мог стать родитель, опекун или иной родственник ребенка, родившегося с начала 2018 года и позже. Однако из-за увеличения числа заявок Министерство финансов пересмотрело условия и отменило «донорскую» схему.

С февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор не получится за исключением случаев, когда собственных доходов у супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаемщиков.

Теперь в случае привлечения донора право на семейную ипотеку теряет и сам донор, и его супруг или супруга.

Новое изменение может привести к снижению спроса на семейную ипотеку на 15–20%. Ранее семьи могли использовать эту льготу для постепенного улучшения своих жилищных условий, не соблюдая строго все параметры, необходимые для повторного оформления семейной ипотеки.

Теперь такая возможность исчезнет. Последовательное улучшение условий проживания позволяло снизить риски благодаря посильной долговой нагрузке.

Молодые семьи сначала покупали более доступное жилье, быстро выплачивали по нему долг, а затем приобретали более просторное жилье с использованием второй льготной ипотеки.

Сокращение субсидирования банков

В 2026 году объем компенсации банкам по льготным ипотечным программам будет уменьшен.

В соответствии с программами государственной поддержки правительство компенсирует финансовым учреждениям разницу между ключевой ставкой, увеличенной на установленный коэффициент, и льготной ставкой, по которой заемщики получают кредиты.

Однако, в связи со снижением ключевой ставки общая сумма компенсаций будет сокращена, что приведет к ужесточению условий для получения льготной ипотеки. Существенные изменения также затронут семейную ипотеку с 1 января 2026 года.

Размер субсидий банкам сократится на 0,5 процентного пункта, что может увеличить риски отказов в одобрении заявок, ужесточить требования к первоначальному взносу и привести к росту расходов для застройщиков.

Кроме того, ранее одобренные ипотечные заявки будут пересмотрены в соответствии с новыми условиями. Это может привести к сокращению суммы одобренного кредита, что, в свою очередь, создаст трудности для потенциальных покупателей, которым не хватит средств на приобретение запланированной недвижимости.

Такие изменения могут привести к снижению одобряемости на 10–15% или удорожанию объекта в среднем на 5% от суммы кредита.

Рефинансирование комбоипотеки

С 1 февраля заемщикам станет доступна возможность рефинансирования комбинированной ипотеки, но только для ее рыночной (сверхлимитной) части. При этом льготная ставка, предусмотренная для семейной ипотеки, останется неизменной. Ранее перерасчет распространялся на весь кредит по рыночным условиям, что приводило к утрате льготы на часть займа с господдержкой.

Новые правила позволят отдельно рефинансировать сверхлимитную часть, сохраняя при этом льготный процент по семейной ипотеке.

Согласно изменениям, банки будут выдавать отдельные справки по каждой части кредита. Это даст заемщикам возможность при смене кредитора снизить ежемесячный платеж и уменьшить общую переплату, если процентная ставка уменьшилась. Основной задачей изменений является предоставление поддержки тем, кто действительно в ней нуждается, а также предотвращение использования льготных условий в коммерческих целях.

Как еще планируется ограничить семейную ипотеку

Изменения в условиях семейной ипотеки на 2026 год, скорее всего, еще не являются окончательными.

В частности, рассматривается возможность введения дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье.

Для семей с одним ребенком может быть установлена ставка 12%, для семей с двумя детьми — 6%, а для многодетных семей — 4%.

Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков отметил, что такая система могла быть внедрена уже к концу 2025 года, однако этого не произошло. Среди других предложений по изменению условий семейной ипотеки обсуждается запрет на оформление льготного кредита вне региона прописки.

Данный шаг объясняется опасениями, что программа используется не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях, например, для сдачи недвижимости в аренду. С предложением о подобных ограничениях в марте 2025 года выступила председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Она подчеркнула, что 40% заемщиков оформили семейную ипотеку в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. При этом она задала вопрос о ситуации в других регионах, где, по ее словам, семьи могут быть лишены доступных возможностей для получения подобных кредитов.

По мнению Матвиенко, действующие правила оказались малоэффективными для стимулирования роста рождаемости. На данный момент никаких официальных изменений в этой сфере принято не было.

Семейная ипотека

Программа, стартовавшая в 2018 году, была продлена летом 2024 года до 2030 года с внесением ряда изменений.

С этого момента льготная ипотека под ставку 6% годовых предоставляется следующим категориям семей:

Семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно.

Семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

Семьи из небольших городов (до 50 тысяч жителей), если в семье двое или более несовершеннолетних детей.

Семьи с двумя или более несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким уровнем строительства или участвующие в индивидуальных программах поддержки регионального развития.

Программа распространяется на покупку жилья в новостройках у застройщиков, а также на приобретение частных домов с земельными участками при условии использования эскроу-счета.