07.06.2026 14:09

Майский отскок от дна? Что на самом деле скрывают 45% роста сделок на вторичный рынок недвижимости России

Смягчение денежно-кредитной политики начало возвращать активность на вторичный рынок недвижимости. По данным аналитиков, доля одобренных банками заявок на ипотеку выросла с 40% в первом квартале до 48-50% в апреле-мае.

Число обращений за кредитами на готовое жилье в апреле подскочило на 74,2% в годовом выражении, а количество сделок в мае прибавило 45%. Средневзвешенная ставка в сегменте снизилась с пиковых 26,69% в 2025 году до 18,36%. Срок между одобрением кредита и подписанием договора сократился с 22 до 17 дней. Средняя стоимость квадратного метра варьируется от 120 до 135 тысяч рублей, а прогноз роста цен составляет 5-8% годовых.

Но рост количества сделок на 45% в годовом выражении выглядит впечатляюще только на бумаге. Май 2025 года был месяцем клинической смерти вторички, когда рыночные ставки по ипотеке с учетом банковских надбавок за риск и высокую долговую нагрузку заемщиков переваливали за 25-28%. Тогда рынок встал. То, что мы видим сейчас — это не бум, а выход из комы. Покупатели, которые год копили на первоначальный взнос и ждали снижения ставки, просто реализовали отложенный спрос.

Психологический перелом произошел на отметке 18,36% годовых. Рынок окончательно попрощался с иллюзиями о возврате эры 8-процентной ипотеки. Покупатель понял, что 18% — это не аномалия, а новая равновесная цена денег в России на ближайшие годы.

Как только ставка перестала падать каждый месяц, люди перестали ждать ее дальнейшего снижения и пошли в банки. Это не эйфория доступности, это констатация факта: брать дорого лучше, чем не брать вообще, пока инфляция съедает накопления.

Наиболее показателен не сам факт роста одобрений до 50%, а то, что вторая половина заявок по-прежнему уходит в корзину. Банки не стали добрее. Они просто адаптировали скоринговые модели к новой макроэкономической реальности и научились точнее оценивать риски в условиях высоких ставок. Одобрение получает только заемщик с идеальным финансовым профилем, низким показателем долговой нагрузки и белым доходом. Массовый рынок, который раньше тащил на себе объемы выдач, все еще отсечен. Банки выдают не больше денег, они просто перестали бояться выдавать их надежным клиентам.

Сокращение цикла сделки с 22 до 17 дней аналитики любят объяснять удобством цифровых сервисов и электронных регистраций. Это отговорка. Госуслуги и сервисы безопасных расчетов работают в таком режиме уже несколько лет, и они не могли внезапно ускорить процесс на пять дней. Реальная причина ускорения — психологический слом продавца. За год стагнации владельцы вторичного жилья исчерпали свои финансовые подушки.

Те, кто в 2025 году годами висел в объявлениях и отказывался торговаться, теперь готовы давать дисконт в 10-15% от изначальной цены, лишь бы выйти в кэш. Покупатель это чувствует, видит сговорчивость и перестает затягивать процесс. Сделка за 17 дней — это индикатор того, что на вторичке окончательно утвердился рынок покупателя.

Ценовой коридор в 120-135 тысяч рублей за квадратный метр и прогноз роста на 5-8% окончательно снимают вопрос об инвестиционной привлекательности готового жилья. Эти 5-8% не имеют ничего общего с реальным удорожанием актива. Это просто инфляционная индексация стоимости стройматериалов, ремонта и коммунальных услуг, которая закладывается в цену. Вторичка в текущих условиях не генерирует прибавочной стоимости. Люди покупают готовые квартиры не для того, чтобы заработать на перепродаже, а потому что новостройки с их эскроу-счетами и завышенными ценами от застройщика стали для многих неподъемными. Вторичный рынок выступает не как объект инвестиций, а как вынужденная альтернатива с возможностью реального торга.

Выход сегмента из стагнации без признаков перегрева — это главная отличительная черта текущего момента.

На первичном рынке любые всплески спроса мгновенно приводят к завышению цен девелоперами. На вторичке миллионы разрозненных собственников физически не могут договориться между собой и искусственно задрать цену. Поэтому рынок готового жилья работает как идеальный амортизатор: он впитывает отложенный спрос, не раздувая ценового пузыря.

Оживление вторички в мае — это не разворот тренда, а фиксация нового дна, от которого рынок будет отталкиваться. Ставка в 18% стала тем компромиссом, при котором продавец готов уступить, покупатель способен потянуть платеж, а банк не боится выдавать деньги. Эта хрупкая равновесная конструкция позволяет рынку дышать, но не более того. До полноценного восстановления объемов продаж, которые мы видели в эпоху дешевых денег, еще очень далеко.

Источники данных:

Центральный банк Российской Федерации. Статистика ипотечного кредитования и доклад о денежно-кредитной политике (данные по средневзвешенным ставкам и объемам выдач в апреле-мае 2026 года).
Дом.РФ (государственная корпорация по развитию жилищной сферы). Аналитические отчеты по вторичному рынку недвижимости, индексы цен и динамика одобрения ипотечных заявок.
Федеральная служба государственной статистики (Росстат). Данные по ценам на первичном и вторичном рынках жилья, объему введенных и эксплуатируемых квадратных метров.
Циан (CIAN.RU). Аналитический центр. Индексы цен на вторичном рынке, сроки экспозиции объектов и динамика дисконтов при торге.
Авито Недвижимость. Исследования рынка вторичного жилья: портрет покупателя, скорость принятия решений и изменение цен предложения.
Коммерсантъ. Аналитические материалы по рынку ипотеки, влиянию ключевой ставки ЦБ на спрос на готовое жилье и политикам банков.
Банки.ру. Мониторинг ипотечных ставок крупнейших банков, условия кредитования на вторичном рынке и требования к заемщикам.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал