12.02.2026 09:34

От рекорда к откату: почему ипотечный рынок 2025 года уже нельзя назвать безопасным

В 2025 году ипотечный рынок в России вышел из режима перегретого роста и столкнулся с самым слабым результатом за последние годы. Было выдано 968 тыс. ипотечных кредитов, что на 26% меньше, чем в 2024 году, и примерно в два раза меньше рекордного 2023‑го. Это минимум с 2017 года, когда страна впервые стабильно вышла на уровень свыше миллиона ипотек в год. При этом пик выдач пришёлся на декабрь: количество кредитов в последний месяц года оказалось вдвое выше среднего уровня за предыдущие одиннадцать месяцев, что показывает попытку рынка «добежать» до конца года на инерции льготных программ и ожиданий изменения условий.

Разбиение по сегментам показывает, что рынок проседает неравномерно.

Особенно заметен провал в индивидуальном жилищном строительстве: по сравнению с 2024 годом количество ипотек на ИЖС сократилось почти втрое, до 140 тыс. кредитов. Это сигнал о том, что длинные и капиталоёмкие проекты, связанные со строительством частных домов, первыми выходят из зоны досягаемости для домохозяйств.

На вторичном рынке число выданных кредитов упало на 18%, до 364 тыс., что отражает охлаждение массового спроса и более осторожные решения покупателей. При этом первичный рынок формально оказался самым устойчивым: снижение составило всего 2%, до 464 тыс. кредитов. В совокупности это означает, что именно новостройки удержали часть спроса, опираясь на семейную ипотеку и спецпрограммы от застройщиков.

Похожая картина наблюдается во всех регионах: отрицательная динамика выдач год к году зафиксирована по всей стране, без «островков» устойчивого роста.

На фоне снижения выдач общий ипотечный долг продолжил расти.

По итогам 2025 года суммарный объём задолженности по ипотеке увеличился на 9% и достиг 20,8 трлн рублей. Это закономерно: портфель накоплен в предыдущие годы, кредиты длинные, и даже при падении новых выдач общий долг по инерции растёт. Гораздо тревожнее динамика просроченной задолженности.

За год объём просрочки по ипотеке вырос более чем в два раза, до 205 млрд рублей, а её доля впервые с 2018 года достигла 1% от портфеля. Формально 1% — не катастрофическое значение, но важно направление движения: рост доли просроченных кредитов фиксируется во всех регионах, и это происходит на фоне снижения новых выдач, то есть проблемы концентрируются в уже существующем портфеле.

Сегментный анализ просрочки показывает, где риски нарастают быстрее.

На первичном рынке общий объём задолженности вырос всего на 2%, но просрочка увеличилась примерно на 101%, при этом её доля достигла 0,4%. Это говорит о том, что даже в относительно «защищённом» сегменте новостроек, где долгое время доминировали льготные ставки и более платёжеспособная аудитория, начались проблемы с обслуживанием долгов, пусть и с более низкой базы.

На вторичном рынке картина жёстче: общий объём задолженности вырос на 11%, а просроченная — примерно на 118%, причём доля просрочки превысила 1%. По данным коллекторских агентств, только на вторичке объём проблемной ипотеки за большую часть 2025 года увеличился примерно вдвое, что эквивалентно десяткам тысяч потенциально проблемных объектов жилья.

Плюсы происходящего, как ни парадоксально, тоже есть, хотя они выглядят скорее техническими.

Снижение выдач охлаждает перегретый рынок и уменьшает риск дальнейшего раздувания цен за счёт дешёвой ипотеки. Девелоперы лучше понимают реальные границы платёжеспособного спроса вне режима экстремальных льгот, а банки получают шанс оценить качество уже накопленного портфеля вместо того, чтобы гнаться за объёмом выдач. Для части покупателей, особенно с живыми деньгами, ослабление ажиотажа создаёт возможности для переговоров о цене на вторичке и более осторожного выбора объекта.

Минусы носят более системный характер.

Резкое падение количества новых кредитов при одновременном росте просрочки означает, что модель роста рынка через расширение охвата населения ипотекой исчерпала эффект в виде устойчивого спроса. Домохозяйства, взявшие кредиты в эпоху низких ставок и субсидий, сталкиваются с ростом сопутствующих расходов и ухудшением финансового положения, что приводит к увеличению задержек по платежам.

Новые заёмщики на фоне высоких ставок и общей экономической неопределённости менее охотно берут на себя долг на десять–пятнадцать лет. Банки оказываются зажаты между необходимостью поддерживать кредитование и растущими рисками дефолтов. Первичный рынок, завязанный на льготные программы и проектное финансирование, становится ещё более зависимым от решений государства, вторичный — от устойчивости доходов населения и глубины ценовой коррекции.

В совокупности цифры 2025 года показывают, что ипотечный рынок вошёл в фазу коррекции, где количественный спад выдач сочетается с ухудшением качества портфеля. Это не обвал, но и не мягкая посадка: показатели новых кредитов откатились к минимумам нескольких лет, а доля проблемных займов растёт по всей стране.

Понятный вывод таков.

В ближайшие годы ключевым вопросом станет не столько объём новых ипотек, сколько способность системы — банков, застройщиков и регуляторов — управлять уже выданным долговым массивом без резкого роста принудительных продаж и социального напряжения.

Без этого ипотека из инструмента расширения доступности жилья рискует превратиться для части заёмщиков в источник затяжных финансовых проблем, а для рынка — в фактор, ограничивающий дальнейшее развитие.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал