«Отрасль нуждается в ставке 10−12% для возвращения здорового спроса». Пока эксперты «ломают копья», новостройки Крыма рванули в ценах вверх

Процентные ставки по ипотечным кредитам остаются одной из самых горячих тем на российском рынке недвижимости. В сентябре 2025 года Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 1 процентный пункт — с 18% до 17%. Однако, несмотря на это, высокая ставка продолжает оставаться на уровне, который делает ипотеку недоступной для большинства россиян.

В этой ситуации эксперты ломают копья, пытаясь понять, как ситуация будет развиваться дальше, и что в итоге произойдёт с российским рынком жилья, в том числе в таких регионах, как Крым и Севастополь.

Как изменилась ключевая ставка и что говорят эксперты?

12 сентября 2025 года Совет директоров Банка России принял решение снизить ключевую ставку на 1% — до 17% годовых. Это решение было вызвано необходимостью борьбы с инфляцией, которая ускорялась в последние месяцы. Однако, как подчеркивают эксперты, текущая ставка 17% является критической для рынка недвижимости. Даже с учетом снижения ставки на 1%, ситуация остается крайне сложной для большинства потенциальных ипотечных заемщиков.

Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ, считает, что такие ставки создают серьёзные риски для строительной отрасли, поскольку ипотека в таких условиях становится почти недоступной.

«Рынок недвижимости сталкивается с кризисом: спрос на новостройки сокращается, растет риск затоваривания», — предупреждает он.

Более того, Холопик добавил, что, если ставка останется на уровне 17%, строительный сектор будет продолжать накапливать системные риски, что может привести к падению цен на недвижимость и даже банкротствам застройщиков.

Ставка на уровне 17% по-прежнему высока для большинства россиян. Взять ипотеку на таких условиях могут лишь единицы. При этом даже небольшое снижение ставки в ближайшие месяцы, по мнению экспертов, не решит кардинально проблемы, так как для полноценного восстановления спроса необходимо снижение ставки до 10−12%.

Семейная ипотека: что изменится?

Кроме того, в России обсуждаются изменения в программе семейной ипотеки, которые могут затронуть многие семьи с детьми. На данный момент ставка по семейной ипотеке составляет 6%, но в связи с растущими экономическими трудностями, предлагается дифференцировать ставки в зависимости от числа детей.

Так, для семей с одним ребенком ставка может вырасти до 12%, что приведет к увеличению ежемесячных платежей на 38%. Для многодетных семей ставка может снизиться до 4%, что приведет к сокращению ежемесячных платежей более чем на 28%. Это, по мнению экспертов, повысит доступность ипотеки для многодетных семей, но создаст проблемы для семей с одним ребенком, которых в России большинство.

Венера Шайдуллина, директор центра «Аналитика. Бизнес. Право», обращает внимание на то, что такие изменения создают проблему для семей с одним ребенком, которые составляют более половины всех российских семей с детьми. В регионах с высокой стоимостью жилья, таких как Краснодарский край и Крым, изменение условий семейной ипотеки может сделать ипотеку фактически недоступной для многих граждан.

Крым и Севастополь: как изменились цены на новостройки?

Рынок недвижимости в Крыму и Севастополе продолжает расти, несмотря на высокие ставки по ипотеке и неопределенность в экономике.

По данным аналитиков RealtyMag, средняя цена квадратного метра новостроек в Крыму в октябре 2025 года составила 299 661 рубль. Для сравнения, в октябре 2024 года эта цифра была на уровне 141 911 рублей — то есть за год стоимость квадратного метра увеличилась почти в два с половиной раза. Для различных типов жилья ситуация следующая: однокомнатные квартиры - 324 292 руб. за кв. м, двухкомнатные квартиры - 265 567 руб. за кв. м, трёхкомнатные квартиры — 243 029 руб. за кв. м.

Цена жилья в целом также значительно возросла: однушка теперь стоит около 13,7 млн руб., двушка — 15,8 млн руб., трёшка — 23,3 млн руб.

Такой рост цен по многим причинам. С одной стороны, в Крыму сохраняется высокий спрос со стороны покупателей из других регионов России, с другой — стоимость строительных материалов и рабочей силы растет.

В Севастополе ситуация похожая. Средняя цена квадратного метра новостроек в октябре 2025 года составила 275 739 рублей, что на 55% больше, чем в октябре прошлого года, когда цена была 178 477 рублей. Для квартир по комнатам: однокомнатные квартиры стоят 303 993 руб. за кв. м, двухкомнатные квартиры - 199 986 руб. за квадрат, трёхкомнатные квартиры - 199 939 руб. за кв. м.

Стоимость квартир в целом: однушка теперь стоит 11,5 млн рублей, двушка — 13,6 млн рублей, трёшка — 15,1 млн рублей.

Хотя в Севастополе цены растут не так стремительно, как в Крыму, рост всё равно существенный. Это обусловлено продолжительным интересом к регионам Черноморского побережья, высоким спросом со стороны переселенцев и ограниченным количеством качественного жилья.

Что будет дальше?

Эксперты отмечают, что если ключевая ставка останется на уровне 17% хотя бы до конца 2025 года, то рынок недвижимости в целом столкнется с рядом серьёзных проблем. Одним из них будет затоваривание рынка, где застройщики не смогут распродать свои объекты, а банки не смогут кредитовать тех, кто нуждается в ипотеке.

Кирилл Холопик утверждает, что текущий уровень ставки является заградительным для нормального функционирования рынка недвижимости. Он напоминает, что спрос на жилье остается низким, а высокие ставки по ипотеке способствуют тому, что покупатели не могут позволить себе новостройки.

Семейная ипотека, с одной стороны, остается важным инструментом поддержки, но повышение ставки для семей с одним ребёнком может сделать этот инструмент менее эффективным. Это особенно актуально для семей в регионах с высокой стоимостью жилья, таких как Крым и Севастополь.

Однако есть и позитивные новости. Как сообщает «Парламентская газета», Банк России на ближайшем заседании, посвящённом денежно-кредитной политике, которое состоится позднее в октябре, снизит ключевую процентную ставку на один процентный пункт. Такой прогноз, как сообщает 13 октября Telegram-канал «РИА Новости: экономика», даёт председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Заседание совета директоров регулятора, на котором будет приниматься решение по ключевой ставке, запланировано на 24 октября.

Заключение

Высокие ставки по ипотеке, несмотря на снижение ключевой ставки в сентябре, продолжают сдерживать рынок недвижимости. В Крыму и Севастополе наблюдается значительный рост цен на жильё, который, в свою очередь, делает покупку новостроек всё более трудной задачей для населения. В то же время изменения в программе семейной ипотеки могут стать как поддержкой для многодетных семей, так и дополнительной нагрузкой для семей с одним ребёнком.

Без дальнейшего снижения ставок до 10 -12% и изменений в экономической политике рынок недвижимости продолжит сталкиваться с рисками затоваривания и омертвения кредитных средств.

Материалы по теме:

Вторичка в Севастополе и Симферополе: что скрывают цифры роста цен?

В России готовятся к изменениям в программе семейной ипотеки: к чему готовиться крымчанам и севастопольцам?

Годовая динамика цен на «вторичке» составила всего 5%: Севастополь опережает Симферополь