Покупка квартиры у пожилого человека: на что следует обращать внимания россиянам?

При проведении сделок с унаследованной квартирой важно учитывать несколько ключевых моментов, чтобы обезопасить себя от возможных рисков.

В первую очередь, обращайте внимание на сроки. Желательно, чтобы с момента вступления в наследство прошло не менее трех лет. Это минимизирует вероятность возникновения споров о праве собственности.

Некоторые детали могут насторожить. Например, если наследство оформлено на дальнего родственника или просто знакомого, а также если регистрация права собственности осуществлена в другом регионе.

Если квартира была унаследована совсем недавно и сразу выставлена на продажу, обязательно уточните причину такой спешки.

Историю объекта следует проверять не только через ЕГРН, но и через нотариальные базы.

На сайте Федеральной нотариальной палаты доступен поиск по фамилии, имени и отчеству умершего собственника. Это позволяет найти номер наследственного дела и выяснить информацию у нотариуса.

Если наследственное дело велось не в том регионе, где расположена недвижимость, это может быть тревожным сигналом. Также обязательно запросите у продавца документы, подтверждающие переход права собственности. Если квартира передана по наследству, убедитесь в существовании родственных связей между наследодателем и наследником.

Если наследование происходило без родства, нужно удостовериться в отсутствии других наследников, которые могли бы оспорить права на имущество. Эту информацию можно уточнить у нотариуса.

Помните о сроке исковой давности по спорам о недействительных сделках с недвижимостью, который регулируется законом. Если пропустить этот срок, даже при наличии серьезных оснований оспорить такую сделку будет крайне сложно.

Один год отводится для оспоримых сделок, если человек был болен или вынужден подписать документы под давлением. Срок давности начинает исчисляться с момента прекращения давления или с того времени, когда человек осознал факт обмана.

Три года устанавливаются для ничтожных сделок, которые изначально нарушают закон. К таким сделкам относятся продажа без права собственности, заключение договора с недееспособным лицом либо использование подделанных документов.

В подобных случаях срок давности исчисляется с момента начала исполнения сделки — когда, например, переданы деньги или подписан акт приема-передачи.

Особое внимание следует уделить тому, что для тех, кто лично не участвовал в сделке (например, наследников), срок начинает отсчитываться с того момента, когда они узнали об исполнении сделки.

Однако есть ограничение — не более десяти лет с даты заключения договора. При сделках с недвижимостью, особенно при дарении квартиры, важно тщательно проверять сроки давности и документы, подтверждающие дееспособность предыдущего владельца.

Необходимо удостовериться, что он осознавал свои действия и подписывал договор добровольно. Проверяйте историю процесса дарения. Постарайтесь выяснить обстоятельства, при которых заключался договор. Если даритель — пожилой человек, убедитесь в отсутствии споров с родственниками и добровольности подписания документа.

Проверьте даты проведения сделки и актуальное состояние дарителя. Если квартира была передана в дар, а сразу после этого выставлена на продажу, такая ситуация вызывает подозрения.

Свяжитесь с продавцом, уточните детали и запросите документы, которые подтвердят его версию событий. Запросите копию нотариального акта и доверенности.

Нотариус обязан удостовериться, что человек полностью осознает суть сделки и способен совершать юридически значимые действия.

Если возникают сомнения, можно рассмотреть вариант оформления титульного страхования, которое защитит от рисков потери права собственности на недвижимость в случае признания сделки недействительной. Важно проявлять осторожность при сделках, заключенных по доверенности.

Например, пенсионер, находившийся под наблюдением психоневрологического диспансера, подписал нотариальную доверенность на продажу своей квартиры. Уже на следующий день доверенное лицо оформило договор купли-продажи, а спустя два месяца новый владелец перепродал квартиру третьему лицу.

После смерти пенсионера родственники обнаружили факт продажи жилья и обратились в суд. Судебная психиатрическая экспертиза показала, что на момент выдачи доверенности он не мог осознавать характер сделки и контролировать свои действия.

Верховный суд постановил, что квартира выбыла из его владения против его воли, в результате чего договоры купли-продажи признали недействительными, несмотря на добросовестность последнего покупателя.

Если сделка осуществляется через доверенность, важно иметь возможность связаться с владельцем недвижимости хотя бы по телефону, чтобы убедиться, что он в курсе происходящего и осознает суть сделки. Кроме того, обязательно проверьте подлинность доверенности.

Современные нотариальные документы часто оснащены QR-кодом. С помощью него можно проверить, действительно ли была выдана доверенность и не была ли она отозвана.

Для этого воспользуйтесь бесплатным сервисом на портале Федеральной нотариальной палаты — просто введите номер доверенности, дату выдачи и фамилию нотариуса. Если документ был аннулирован или не найден в системе, портал уведомит вас об этом.

Проверьте срок действия и объем полномочий доверенности. Документ должен быть действительным на момент сделки и содержать четкое разрешение на продажу указанной квартиры, а не общее распоряжение имуществом. Свяжитесь с собственником квартиры лично.

Попросите продавца организовать прямой контакт с владельцем, чтобы убедиться, что он осведомлен о предстоящей сделке, полностью согласен на продажу и знает, как будут распределены денежные средства.

Если продавец старше 65 лет, не работает и его сопровождают родственники, обязательно запросите подтверждающую справку. Ее срок действия составляет 30 дней.

Помните, что риск может быть связан не только с продажей квартиры пожилым человеком, но и с историей предыдущих владельцев преклонного возраста.

Уделяйте внимание сроку владения квартирой. Быстрая и частая смена собственников — сигнал для осторожности. Особую настороженность вызывают сделки с жильем, полученным по дарственной, завещанию или наследству от пожилого человека.

В случае наследства проверьте, что нет других претендующих наследников и что дело открыто в том же регионе. Если квартира предоставлена по договору дарения или ренты, уточните даты и детали предыдущих сделок.

При продаже квартиры по доверенности, с ценой заметно ниже рыночной или при срочной продаже обязательно запрашивайте дополнительные документы и уточняйте все обстоятельства.

Проверьте подлинность доверенности через портал Федеральной нотариальной палаты, уделив внимание ее сроку и полномочиям.

Проверяйте текущих и предыдущих собственников квартиры через судебные базы и реестры нотариальных действий. Это поможет убедиться в отсутствии претензий к имуществу со стороны третьих лиц, включая наследников или кредиторов.