17.08.2026 18:13

Просрочка, умноженная на четыре: как Крым и Севастополь подсели на ипотеку

Начнём с Республики Крым. На 1 июля 2026 года объём просроченной задолженности по ипотеке на готовое жильё здесь составил 983 миллиона рублей. Для сравнения:на начало 2025 года было 238 миллионов, на начало 2026-го — 920 миллионов.

Теперь темпы. За 2025 год просрочка в республике прибавила 287 % — это один из самых высоких годовых приростов среди всех субъектов Федерации. За первое полугодие 2026 года рост замедлился до 7 %. На первый взгляд, хорошая новость: республика выдохнулась, пик пройден. Но это замедление обманчиво.

Оно говорит не о том, что заёмщики начали платить, а о том, что новая просрочка перестала прирастать лавинообразно — база и без того стала высокой.

Ипотечный портфель Крыма на 1 июля 2026 года — 87,82 миллиарда рублей. Доля просрочки в нём — 1,12 %. Это ниже среднероссийских 1,33 % и ниже среднего по Южному федеральному округу. В абсолютных значениях крымская просрочка выглядит скромно на фоне Краснодарского края с его 17,6 миллиарда или Ростовской области с 5,7 миллиарда. Но абсолютные значения — это масштаб экономики, а не здоровье заёмщиков. Здоровье измеряется динамикой. А динамика у Крыма — как у пациента с температурой 287 %.

Причины этого взрыва лежат на поверхности. В 2023-2024 годах Крым оказался одним из бенефициаров льготных ипотечных программ: семейная ипотека под 6 %, IT-ипотека, различные субсидированные ставки разогнали спрос на жильё. Люди брали кредиты на пике цен и на пике оптимизма. Затем льготные программы начали сворачивать, ключевая ставка ушла вверх, рыночная ипотека подорожала до 17-21 % годовых, а реальные доходы — в стране в целом и в регионе в частности — поползли вниз.

Добавим региональную специфику. Экономика республики завязана на туризм и строительство — отрасли с сезонными и нестабильными доходами. Летом 2026 года Крым переживает очередной кризисный сезон с топливными ограничениями и режимом ЧС, что напрямую ударило по кошелькам самозанятых, работников сферы услуг и малого бизнеса. Именно эти категории — типичные покупатели вторички по льготной ипотеке.

Севастополь на этом фоне выглядит иначе — и в чём-то тревожнее. На 1 июля 2026 года просроченная задолженность города составила 373 миллиона рублей: на начало 2025 года было 112 миллионов, на начало 2026-го — 313 миллионов.

Годовая динамика 2025 года — 179 %. Меньше, чем у республики. Но за первое полугодие 2026 года Севастополь прибавил ещё 19 % — почти втрое быстрее Крыма. Если республика в 2026-м притормозила, то город федерального значения продолжает разгоняться. Это и есть главная развилка двух регионов: у Крыма — взрыв с последующей стабилизацией, у Севастополя — взрыв с продолжающимся тлением.

Ипотечный портфель Севастополя — 33,61 миллиарда рублей, доля просрочки — 1,11 %. Практически зеркально с Крымом. Но за этим зеркалом — разная плотность закредитованности. Население Севастополя примерно в 3,4 раза меньше населения республики, а ипотечный портфель меньше лишь в 2,6 раза. В пересчёте на душу населения город закредитован заметно глубже: порядка 60 тысяч рублей ипотечного долга на жителя против примерно 46 тысяч в республике. Просрочка на душу населения — около 660 рублей в Севастополе и около 520 рублей в Крыму.

Это объяснимо. Севастополь — город с более урбанизированной экономикой, более высокими зарплатами и более развитым ипотечным рынком. Средняя начисленная зарплата в городе весной 2026 года приближалась к 70 тысячам рублей. Но высокая зарплата не спасает, когда ипотечный платёж съедает половину дохода, а ставки по рыночным кредитам держатся у 17-19 %.

Сопоставим регионы напрямую. По абсолютному объёму просрочки Крым больше Севастополя в 2,6 раза — 983 миллиона против 373 миллионов. По размеру ипотечного портфеля — тоже в 2,6 раза. То есть в относительных величинах оба региона несут одинаковую нагрузку: доля просрочки 1,12 % и 1,11 % — различие в сотую долю процента, статистически ничтожное.

Но траектории расходятся. В 2025 году республика росла быстрее (287 % против 179 %): льготный бум и последующий слом доходов ударили по ней раньше и сильнее. В 2026-м картина перевернулась: Крым прибавляет 7 % за полугодие, Севастополь — 19 %. Город, который позже вошёл в волну просрочки, теперь её догоняет.

Если считать от 1 января 2025 года, совокупный рост просрочки к июлю 2026-го составляет в Крыму 313 %, в Севастополе — 233 %. Оба значения кратно превышают среднероссийские 112 % за 2025 год и 21 % за первое полугодие 2026-го. Полуостров в целом растёт по просрочке быстрее страны, просто делает это неравномерно.

Есть и ещё один важный штрих. Оба региона находятся ниже средней доли просрочки по стране (1,33 %) и по Южному федеральному округу (1,33 %). Внутри округа хуже дела у Краснодарского края (2,29 %), Ростовской области (1,39 %), Волгоградской области (1,15 %). Крым и Севастополь — среди относительно благополучных по доле.

Краткие выводы

Первое. Ипотечная система полуострова не находится в состоянии коллапса: доля проблемных кредитов и в Крыму, и в Севастополе ниже среднероссийской, а абсолютные объёмы просрочки невелики на фоне портфелей. Банки пока держат удар.

Второе. Темпы роста просрочки — 287% и 179% за 2025 год, 313% и 233% за полтора года — сигнализируют о системной проблеме качества заёмщиков, набранных в эпоху льготного бума. Это классическое похмелье после льготной ипотеки: кредиты брали на пределе платёжеспособности, и любой шок — рост ставок, падение доходов, кризисный сезон — превращает такой кредит в просрочку.

Третье. Два региона идут разными траекториями. Республика прошла пик и стабилизировалась на высокой базе, Севастополь продолжает наращивать просрочку ускоренными темпами. Более закредитованный на душу населения город рискует раньше подойти к опасной черте доли просрочки.

Четвёртое. Вторичный рынок — именно то поле, где концентрируются проблемы льготных заёмщиков прошлых лет. Готовое жильё, купленное в 2023-2024 годах, сегодня даёт основной прирост неплатежей, и Крым с Севастополем — наглядная иллюстрация этого общероссийского процесса.

Пятое. Прогноз осторожный: при снижении ключевой ставки и оживлении доходов просрочка может стабилизироваться, как это уже произошло в республике. При сохранении давления на семейные бюджеты севастопольский сценарий — 19 % за полугодие — станет нормой для обоих регионов. И тогда нынешние 1,11-1,12 % довольно быстро приблизятся к среднероссийским 1,33 %, а то и превысят их.

Ипотека в Крыму, как и во всей стране, остаётся способом проверить, насколько сильно человек хочет жить в долг. Полуостров этот тест пока проходит с переменным успехом: республика — на троечку с плюсом, Севастополь — всё ещё на пересдаче.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал