25.03.2026 10:54

Рост цен на 43% за девять месяцев: реальная стоимость продвижения квартир в 2026 году

Российский рынок электронной коммерции входит в 2026 год с очередным витком пересмотра тарифной политики, и на этот раз под ударом оказались не продавцы товаров, а агентства недвижимости.

Отельные сети и московские риелторские конторы одновременно зафиксировали рост стоимости услуг онлайн-площадок, но именно жалоба в Федеральную антимонопольную службу со стороны Ассоциации агентств элитной недвижимости и Гильдии риэлторов Москвы стала тем спусковым крючком, который вывел внутренний конфликт отрасли в публичное поле.

К февралю отечественная платформа ЦИАН успела дважды за год повысить цены на размещение и продвижение объявлений, что стало последней каплей для профессионального сообщества.

Цифры, которые приводят участники рынка, заставляют задуматься о масштабе трансформации. С 2022 по 2024 год тарифы на размещение объявлений на ЦИАН в столичном регионе выросли на сто девять процентов. За последние два года повышение происходило многократно: в 2024-м — четырежды, в 2025-м — дважды, с начала 2026-го — уже два раза.

С мая 2025-го по февраль 2026 года тарифы по всем типам объектов в столичном регионе в среднем увеличились на сорок три процента. Сильнее всего подорожали услуга месячного размещения — на пятьдесят пять процентов, до двух тысяч девятисот рублей, и услуги продвижения, где отдельные позиции выросли на шестьдесят два процента. Для агентств, которые работают с десятками объектов одновременно, это означает ежемесячные расходы, которые съедают значительную часть маржи.

Президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Векшина комментирует ситуацию прямо: каждое повышение тарифов на площадке — это удар по агентствам недвижимости, которым приходится закладывать издержки в комиссию за свои услуги.

Логика понятна: если площадка растёт в цене, риелтор перекладывает расходы на клиента. Но здесь возникает встречный аргумент от специалистов по антимонопольному праву, который ставит под сомнение обоснованность жалобы. Средняя цена квадратного метра в Москве за 2025 год выросла на девять процентов — до трёхсот семидесяти девяти тысяч двухсот рублей. А значит, и заработки риелторов увеличились пропорционально, ведь их вознаграждение определяется в процентах от стоимости сделки.

Ещё в декабре 2025 года Гильдия риэлторов Москвы рекомендовала агентам с 1 января 2026 года повысить минимальные тарифы на риелторские услуги при продаже вторичного жилья на двадцать–двадцать пять процентов. В Москве сегодня ставка составляет от трёх до шести процентов при продаже и от шестидесяти до ста процентов от ежемесячного платежа при аренде.

Растёт арендная ставка или поднимается на уровень инфляции цена недвижимости — гонорар агентов по недвижимости автоматически растёт. Получается замкнутый круг: площадки повышают цены, риелторы повышают комиссии, а платит в конечном счёте потребитель, который и так столкнулся с рекордными ценами на жильё.

Реальные расходы агентств на продвижение выглядят ещё более внушительно, чем сухие проценты тарифов. Основатель московского агентства недвижимости МОД Денис Гаджиев приводит конкретные цифры: ежемесячные расходы на размещение и продвижение всех объектов составляют около четырёхсот тысяч рублей. Большая часть — двести пятьдесят–двести восемьдесят тысяч — приходится на ЦИАН, около пятидесяти–восьмидесяти тысяч уходят на Домклик и пятьдесят–шестьдесят тысяч — на Авито.Недвижимость.

Средняя комиссия в агентстве за сделку при этом составляет восемьсот тысяч рублей — это три процента от среднего чека реализуемых объектов за вычетом налога. В месяц команда осуществляет от девяти до пятнадцати сделок. В другом крупном столичном агентстве ситуация ещё масштабнее: средняя стоимость квартир, по которым совершаются сделки, ниже — пятнадцать–двадцать миллионов рублей, но ежемесячно команда сопровождает около сорока–шестидесяти сделок. Размер комиссии варьируется от двух до пяти процентов при продажах и от одного до двух процентов при покупках.

По подсчётам руководителя, ежемесячные затраты на промо составляют около двух миллионов рублей. Из них шестьсот тысяч уходит на ЦИАН, около пятисот тысяч — на Авито.

В самом ЦИАН отвечают на претензии сдержанно: январское повышение на два процента было технической корректировкой на фоне изменения ставки НДС, а мартовское — плановым изменением стоимости. Компания ссылается на инвестиции в развитие маркетинговых инструментов и поддержание чистоты базы. Последнее актуально не только для ЦИАН — все крупные классифайды, включая ближайших конкурентов Авито и Яндекс.Недвижимость, озабочены защитой сделок и безопасностью пользователей. Но для риелторов эти объяснения звучат как отговорки: инвестиции в безопасность площадки не должны финансироваться за счёт многократного повышения тарифов для тех, кто создаёт контент и наполняет базу объявлениями.

Сама жалоба ассоциации и Гильдии вызывает некоторое недоумение у независимых наблюдателей. Вознаграждение риелторских агентств определяется в процентах от стоимости сделки. Как правило, оно составляет от одного до пяти процентов, а в случае сделок с особенно ценными и редкими объектами может быть и выше.

С ростом стоимости квадратного метра растут и доходы риелторов, при этом напрямую к их затратам они не привязаны. Если агентство продаёт квартиру за двадцать миллионов рублей при комиссии три процента, оно получает шестьсот тысяч рублей. Если та же квартира через год стоит двадцать два миллиона, комиссия автоматически вырастает до шестисот шестидесяти тысяч. Расходы на размещение объявлений при этом остаются фиксированными или растут медленнее, чем доходы.

Конфликт между риелторами и онлайн-площадками обнажает более глубокую проблему цифровизации рынка недвижимости. Десять лет назад агентство могло существовать на базе объявлений в газетах и сарафанного радио. Сегодня без присутствия на ЦИАН, Авито и Домклик бизнес просто не видит клиент.

Это создаёт ситуацию зависимости, где площадки диктуют условия, а агентства вынуждены принимать их, потому что альтернативы нет. Монопольное положение крупных агрегаторов позволяет им повышать цены практически без риска потери клиентов — риелторам некуда уйти, если они хотят оставаться на рынке.

Для потребителя эта война комиссий означает одно: стоимость услуг риелтора будет расти независимо от того, удовлетворит ли ФАС жалобу на ЦИАН. Если площадки продолжат повышать тарифы, агентства переложат расходы на клиентов. Если ФАС обяжет площадки заморозить цены, они найдут другие способы монетизации — платные продвижения, выделение объявлений, доступ к базе клиентов. В любом случае цифровизация рынка недвижимости имеет свою цену, и платит её тот, кто покупает или продаёт жильё.

В сухом остатке конфликт между Гильдией риэлторов и ЦИАН — это не просто спор о тарифах. Это борьба за распределение маржи в цепочке сделок с недвижимостью, где каждый участник хочет получить свою долю от рекордного роста цен на жильё.

Площадки утверждают, что инвестируют в развитие и безопасность. Риелторы говорят о непосильной нагрузке на бизнес. Потребитель молча платит и тем, и другим. И пока цена квадратного метра в Москве растёт, у всех участников рынка есть ресурс для компромисса.

Но если рынок недвижимости войдёт в коррекцию, эта хрупкая балансировка интересов может рухнуть, и тогда конфликт выйдет на новый уровень, где ФАС станет не последней инстанцией, а лишь первым шагом в долгой войне за выживание на перенасыщенном цифровом рынке.

«ИНФОРМЕР»

Следите за нашими новостями в удобном формате

Перейти в Дзен

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «INFORMER», чтобы быть в курсе всех новостей и событий!

Следующий материал